2021年一季度，全國(guó)商品房銷售面積3.6萬平方米，銷售額3.8萬億元，比2019年1~3月分別增長(zhǎng)20.7%和41.9%。持續(xù)回暖之下，中央與各地方樓市調(diào)控政策頻出，從政策監(jiān)管、土地調(diào)控到金融監(jiān)管，都表現(xiàn)出了前所未有的決心，調(diào)控方式、力度及精準(zhǔn)度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，2021年以來，住建部先后13次派出督導(dǎo)組，分赴深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安等城市調(diào)研督導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控工作。除上述城市外，寧波、嘉興、武漢等城市各類樓市調(diào)控總計(jì)超過140次。同策研究院高級(jí)分析師李霄霄對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“調(diào)控樓市的‘工具箱’相比往年已經(jīng)極大地豐富，也更精準(zhǔn)了。從早期全國(guó)統(tǒng)一的降準(zhǔn)降息，到核心城市限購(gòu)、限貸，再到上一輪市場(chǎng)周期中的‘限價(jià)、限售、土地端的熔斷、搖號(hào)’等政策，再到近期熱點(diǎn)城市針對(duì)二手房交易的延長(zhǎng)增值稅免征年限等，都成了常態(tài)化樓市調(diào)控工具之一。”

　　人才購(gòu)房政策步步收緊

　　4月21日，廣州市連夜發(fā)文調(diào)控，通知明確將越秀區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)等9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，并規(guī)定人才購(gòu)房須提供連續(xù)12個(gè)月繳納社保證明，不得補(bǔ)繳。

　　事實(shí)上，廣州4月2日已經(jīng)出臺(tái)政策，規(guī)定通過享受人才政策新購(gòu)買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。半個(gè)月連發(fā)兩次政策，足見廣州對(duì)“人才炒房”現(xiàn)象的重視。

　　從政策細(xì)則上看，限購(gòu)與限售的同步推進(jìn)顯示了管理層在政策制定中的優(yōu)化升級(jí)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示：“近期多地連續(xù)發(fā)文調(diào)控，說明各地政府意識(shí)加強(qiáng)，調(diào)控主動(dòng)性增強(qiáng)，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)政策漏洞，對(duì)于其他城市有積極的借鑒意義。”

　　對(duì)于區(qū)域間市場(chǎng)不均衡的城市，持續(xù)調(diào)整、精準(zhǔn)打補(bǔ)丁的政策，更顯示出平衡“調(diào)控”與去“庫存”的智慧。

　　以南京為例，4月18日促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，對(duì)2個(gè)月前全面放寬落戶限制的浦口、六合、溧水、高淳四個(gè)區(qū)新落戶人群購(gòu)買商品住房限購(gòu)實(shí)行限購(gòu)。要求自最近一次落戶之日起，兩年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)（不含江北新區(qū)直管區(qū)）范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房和二手住房。

　　同策數(shù)據(jù)顯示，浦口、六合、溧水、高淳截至3月底庫存分別為208萬平方米、101萬平方米、83萬平方米和60萬平方米，區(qū)域庫存總量在全市范圍內(nèi)排名靠前，尤其是浦口區(qū)，庫存量超200萬平方米，且浦口區(qū)的五橋和城南板塊未來將有大批土地釋放，庫存壓力將加劇。

　　同策研究院分析師方玉鳳分析指出：“在此背景下，此次新落戶人員只能在落戶所在地購(gòu)房，保障了落戶人員的購(gòu)房權(quán)益，打擊一些借落戶到南京市區(qū)炒房的現(xiàn)象。同時(shí)，人才政策疊加此次限購(gòu)政策，吸附外地客戶定向到四區(qū)購(gòu)房，旨在降低外圍區(qū)域的庫存壓力�！�

　　杭州也從4月9日開始限定杭州高層次人才購(gòu)房，無論單身還是家庭，都必須遵循現(xiàn)行限購(gòu)政策。這意味著單身人才不再擁有購(gòu)買二套房的資格，人才家庭則必須滿足落戶5年的要求。

　　調(diào)控政策向地市縣滲透

　　今年以來，長(zhǎng)三角、珠三角等東部沿海地區(qū)的熱點(diǎn)城市樓市熱情明顯升溫，并且熱度不斷向三四線城市甚至縣城蔓延。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，3月份70城市中，二三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，同時(shí)三線城市的二手房出現(xiàn)了漲幅擴(kuò)大趨勢(shì)。

　　長(zhǎng)三角中的浙江，是縣市出臺(tái)調(diào)控最多的省份。衢州市下轄縣級(jí)市江山市和開化縣，在4月份出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策，對(duì)土地限價(jià)、商品住宅限售、預(yù)售制度等方面進(jìn)行了嚴(yán)格限定。

　　此次江山市新政規(guī)定，土地出讓前應(yīng)明確該住宅自網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，與衢州市限售政策達(dá)成了同步。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去很多城市的限售針對(duì)房屋交易環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在江山市前置到拿地環(huán)節(jié)，這樣使得限售政策不光對(duì)購(gòu)房者有震懾力，對(duì)于房企拿地也是有震懾力的，有助于減少地塊炒作。

　　此前金華、義烏、麗水等地調(diào)控，也大多因疫情后的復(fù)蘇，房?jī)r(jià)、地價(jià)均強(qiáng)勁反彈，出現(xiàn)過熱風(fēng)險(xiǎn)，從而觸發(fā)了調(diào)控。

　　但長(zhǎng)三角的熱度一如既往，高溢價(jià)地塊和地區(qū)地王頻繁出現(xiàn)，4月14日金華周邊的蘭溪金角路南側(cè)B-2#地塊，經(jīng)過477輪激戰(zhàn)，以溢價(jià)率88.9%、成交總價(jià)10.11億元、樓面價(jià)9633元/平方米打破了多年土地成交紀(jì)錄，市場(chǎng)人士均認(rèn)為，如果熱度持續(xù)高漲，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的調(diào)控政策可能會(huì)頻繁出現(xiàn)。

　　成都此次房地產(chǎn)新政在金融、土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)等多維度綜合施策，在保障居民合理住房需求的同時(shí)，對(duì)擾亂市場(chǎng)秩序的行為進(jìn)行精準(zhǔn)糾偏與堵漏，清晰地向開發(fā)商、購(gòu)房者傳遞出了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

　　政策的補(bǔ)丁越打越細(xì)，繼2017年北京法拍房實(shí)施限購(gòu)之后，上海也在2021年初悄然將法拍房列入限購(gòu)范圍。這是上海法拍房首次被納入限購(gòu)范圍，數(shù)月后，杭州、合肥、成都等地接連跟進(jìn)限購(gòu)法拍房。

　　最新消息是，4月21日，樓市調(diào)控標(biāo)兵長(zhǎng)沙也宣布將司法拍賣房納入限購(gòu)。嚴(yán)躍進(jìn)表示：“這意味著長(zhǎng)沙開始了對(duì)房源炒作的管控�！�

　　“此次長(zhǎng)沙雖然沒有明確發(fā)文，但其實(shí)和此前上海類似，在具體的司法拍賣房房源中，會(huì)明確限購(gòu)的相關(guān)條款，所以可以理解為政策收緊的導(dǎo)向。從實(shí)際情況看，長(zhǎng)沙這兩年房地產(chǎn)調(diào)控總體到位，但一些司法拍賣房因?yàn)椴幌拶?gòu)，也出現(xiàn)了價(jià)格炒作等現(xiàn)象。政策進(jìn)一步表明了依然從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)其他城市在司法拍賣房方面也會(huì)有收緊的動(dòng)作�！眹�(yán)躍進(jìn)說。

　　嚴(yán)查違規(guī)信貸流入樓市

　　2020年末，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

　　2月，多城市上調(diào)了中小銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限，提高的幅度在1至2.5個(gè)百分點(diǎn)不等，各地調(diào)整的指標(biāo)類型亦有所不同。

　　中指研究院報(bào)告指出，一方面，在“房住不炒”的定調(diào)下，當(dāng)前政策充分體現(xiàn)了因城施策的靈活性，各地根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)整上限；另一方面，中小銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限的提升亦有利于保障合理購(gòu)房貸款的發(fā)放，保障剛需群體置業(yè)需求。預(yù)計(jì)短期內(nèi)將有更多省市出臺(tái)相關(guān)政策，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定。

　　隨后，一線城市及多個(gè)熱點(diǎn)城市開展了違規(guī)信貸嚴(yán)查工作，僅3月份，深圳、廣州、上海、北京、杭州密集開展專項(xiàng)檢查。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專項(xiàng)自查工作，查出主要存在四類問題，包括貸款資金用途違規(guī)，部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，首付款來源核實(shí)不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金等。目前，各銀行正制定整改方案。

　　廣東省各銀行機(jī)構(gòu)開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元，共有305戶被罰。針對(duì)上述違規(guī)現(xiàn)象，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)違規(guī)貸款將進(jìn)行終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等處理。

　　北京銀保監(jiān)局轄內(nèi)銀行對(duì)2020年下半年以來發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%，其中部分涉及銀行辦理業(yè)務(wù)不審慎，部分涉及借款人刻意規(guī)避審查。

　　3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)要求進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示：“經(jīng)營(yíng)性貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)隱患重重，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

 來 源：澎湃新聞  

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