在披露2020年業(yè)績(jī)之前，中南旗下物業(yè)平臺(tái)向港交所遞交了招股書。

　　3月29日，據(jù)港交所公布，中南服務(wù)商業(yè)有限公司遞交招股書。

　　據(jù)悉，這是一家歷史最早可追溯到2005年的物管企業(yè)。彼時(shí)，中南創(chuàng)始人陳錦石成立了中南物業(yè)服務(wù)，并開始向中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，至今已發(fā)展了十六年

　　借著這份公告，外界可以一窺該企業(yè)的真實(shí)發(fā)展概況。

　　值得一提的是，從股權(quán)結(jié)構(gòu)上說，中南服務(wù)與中南商業(yè)一樣并不在中南集團(tuán)旗下，而是由陳錦石之女陳昱含及其家族信托所控股。

　　于2016年7月，陳昱含加入中南服務(wù)，并自此參與集團(tuán)的管理及業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)。2019年11月，作為陳錦石先生的家族繼承計(jì)劃的一部份，陳昱含收購(gòu)中南物業(yè)服務(wù)的全部權(quán)益。

　　于2021年1月，陳昱含實(shí)益全資擁有的公司成為中南物業(yè)服務(wù)的登記股東。

　　至于中南服務(wù)和中南集團(tuán)之間的關(guān)系，公告中的表述為：“本集團(tuán)（中南服務(wù)）與中南集團(tuán)之間有良好長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系。自于2005年成立起，我們一直向中南集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)。”

　　當(dāng)然，雖然股權(quán)架構(gòu)上相互獨(dú)立，但中南集團(tuán)無(wú)疑仍是中南服務(wù)最大的客戶來(lái)源。

　　截至2020年12月31日，中南服務(wù)擁有合共173個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積為3690萬(wàn)平方米，覆蓋15個(gè)省份共53個(gè)城市。截至2020年12月31日，中南服務(wù)訂約管理299個(gè)總合約建筑面積6460萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，覆蓋20個(gè)省、市、自治區(qū)85個(gè)城市。

　　其中，截至2020年底，中南服務(wù)已簽約管理中南集團(tuán)開發(fā)的211個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目，總合約建筑面積為5120萬(wàn)平方米；在已簽約但未交付的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)將有98個(gè)項(xiàng)目將于2021年12月31日或之前交付予中南服務(wù)管理，該等項(xiàng)目總建面為1090萬(wàn)平方米。

　　于2018年-2020年，中南服務(wù)向中南集團(tuán)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為2.38億元、2.76億元及3.07億元，分別占總收入約43.1%、40.4%及35.5%。

　　中南服務(wù)共分為三條業(yè)務(wù)線，具體為物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。其中，絕大部分物業(yè)管理服務(wù)收入來(lái)自中南集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)，分別占中南服務(wù)于2018年-2020年物業(yè)管理服務(wù)收入的98.9%、97.9%及92.7%。

　　于往績(jī)記錄期間的年度內(nèi)，中南服務(wù)的在管建筑面積增長(zhǎng)與中南集團(tuán)于相應(yīng)年份完成并交付的建筑面積大致一致。

　　具體來(lái)說，2018年-2020年里，中南服務(wù)的在管建筑面積為2160萬(wàn)平方米、2740萬(wàn)平方米和3690萬(wàn)平方米，2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為30.7%。此三年里，中南服務(wù)的合約建筑面積分別為4750萬(wàn)平方米、5800萬(wàn)平方米和6460萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為16.7%。

　　收入方面，中南服務(wù)2018年-2020年分別實(shí)現(xiàn)收入約5.52億元、6.82億元和8.63億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為25.1%；實(shí)現(xiàn)年內(nèi)溢利為1790萬(wàn)元、2710萬(wàn)元和6670萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為92.9%。

　　從項(xiàng)目分布來(lái)看，長(zhǎng)三角是中南服務(wù)的“主要戰(zhàn)場(chǎng)”。

　　截至2020年底，中南服務(wù)在長(zhǎng)三角共管理99個(gè)項(xiàng)目，在管總建面2150萬(wàn)平方米，覆蓋25個(gè)城市；同時(shí)，中南服務(wù)在長(zhǎng)三角已訂約管理共154個(gè)項(xiàng)目，在管總合約建筑面積3080萬(wàn)平方米，覆蓋38個(gè)城市。

　　而長(zhǎng)三角之中，江蘇又是中南服務(wù)的重點(diǎn)布局區(qū)域。截至2020年12月31日，在中南服務(wù)管理的173個(gè)項(xiàng)目中，有78個(gè)項(xiàng)目位于江蘇省。

　　除此之外，過去三年時(shí)間里，中南服務(wù)在四川和河北的布局也在加速。截至2019年12月31日，四川和河北在管建筑面積相比2018年12月31日分別增長(zhǎng)88.2%和81.6%。

　　從業(yè)務(wù)形態(tài)上看，中南服務(wù)主要管理住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等，包括購(gòu)物中心、工業(yè)園、寫字樓、游樂園及公共物業(yè)等。

　　除了住宅物業(yè)之外，中南服務(wù)也接管了中南集團(tuán)開發(fā)一些商業(yè)辦公等項(xiàng)目，包括中南中心項(xiàng)目、日照科技創(chuàng)新中心項(xiàng)目、以及唐山灣Lavera文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目等。

　　截至最后實(shí)際可行日期，中南集團(tuán)已將16個(gè)非住宅項(xiàng)目交由中南服務(wù)管理，合計(jì)在管建筑面積為190萬(wàn)平米。

　　需要承認(rèn)的是，中南服務(wù)對(duì)于中南集團(tuán)仍然存在著較強(qiáng)的依賴性。于2018年-2020年里，中南服務(wù)來(lái)自第三方項(xiàng)目的合約建筑面積約為80萬(wàn)平方米、120萬(wàn)平方米和150萬(wàn)平方米。三年分別實(shí)現(xiàn)收入310萬(wàn)元、480萬(wàn)元及490萬(wàn)元。

　　關(guān)于上市后所募集資金的用途，中南服務(wù)在公告中表示，該筆資金將用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)、拓展及多元化增值服務(wù)、進(jìn)一步升級(jí)信息管理系統(tǒng)和將用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及用作營(yíng)運(yùn)資金。

　　同時(shí)，中南服務(wù)在公告中也指出，在進(jìn)行收并購(gòu)時(shí)，公司會(huì)主要考察在管面積大于100萬(wàn)平方米的企業(yè)；如果按收入和利潤(rùn)論，則會(huì)著重考慮年收入不低于1500萬(wàn)元或年凈利潤(rùn)不低于150萬(wàn)元的企業(yè)。

　　此外，上下游包括科技、醫(yī)療、養(yǎng)老等企業(yè)也將是收并購(gòu)的目標(biāo)。

來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  

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