近幾年,長租公寓行業(yè)風波不斷,行業(yè)外部看待長租行業(yè),滿目瘡痍,不容樂觀。但是在行業(yè)內(nèi)部來看,長租公寓行業(yè)只是正在經(jīng)歷變革,其中以中小公寓運營商的變化最為明顯。
優(yōu)勝劣汰,中小運營商分三個方向發(fā)展
在長租公寓發(fā)展早期,為了推動市場規(guī)模的快速形成,解決住房問題,促進人才引進,國家大力鼓勵企業(yè)開展住房租賃業(yè)務,并給予了稅收、金融等方面的支持,因此大批企業(yè)進軍長租公寓行業(yè)。
行業(yè)發(fā)展的早期,在配套政策、基礎設施、外部環(huán)境、用戶觀念等方面還不成熟,長租公寓也屬于新型事物,那時候的中小運營商對產(chǎn)品進行改造,搭配一些家私,聘請幾個管家,很容易就賺到錢。
隨著行業(yè)走向成熟,競爭加劇,長租公寓不再那么好做。缺乏高性價比的供應商、科學完善的運營體系與運營標準、成熟的獲客渠道的中小運營商出現(xiàn)了出租率低下、房間溢價上不去等問題,疫情的發(fā)生讓情況愈加艱難,中小運營商出現(xiàn)不同方向的市場選擇:
、俨糠种行」⒁驗橘Y金鏈出現(xiàn)問題,或在公寓行業(yè)發(fā)展高峰期進入,導致租金成本過高,發(fā)現(xiàn)繼續(xù)經(jīng)營利潤太低,甚至無利可圖,又或因為進入公寓行業(yè)一段時間后,發(fā)現(xiàn)自己和團隊的能力在其他行業(yè)的獲利能力遠高于在公寓行業(yè),而選擇完全退出將項目轉(zhuǎn)讓出去。
、诓糠种行」⒈M管目前經(jīng)營發(fā)展上還有利可圖,但也發(fā)現(xiàn)只靠自身力量發(fā)展,無論在規(guī)模還是盈利上都越來越困難,同時轉(zhuǎn)型到其他行業(yè)也缺乏一定基礎,因此出現(xiàn)了部分中小公寓品牌之間逐步形成聯(lián)盟,整合各自的資源和優(yōu)勢,聯(lián)合發(fā)展,來提高經(jīng)營規(guī)模和持續(xù)經(jīng)營利潤。
③還有更多的中小公寓逐漸發(fā)現(xiàn),自身的優(yōu)勢是從市場上拿房和從社會上籌集資金,如果把自身精力更多放在公寓項目日常經(jīng)營管理上,不但效果不好,還導致自己無法抽出更多時間去拿取房源。
把自己從一個專業(yè)的投資人角色變成了一個店長或區(qū)域運營負責人的角色,反而拖累了整體公寓投資業(yè)務的增長和收益。與市場上好的品牌公寓運營商合作,能更好讓自己和團隊專注于公寓拿房和投資管理,而讓專業(yè)的運營商來幫助自己的項目進行運營管理,以保障自己能持續(xù)性的獲得公寓投資收益的增長。
行業(yè)發(fā)展新趨勢,分工合作
雖然中小運營商的生存越發(fā)艱難,但并不代表行業(yè)不好,長租公寓的發(fā)展也必然像其他服務性行業(yè)(酒店、餐飲)從小散品牌為主,走向?qū)I(yè)化分工、品牌連鎖化發(fā)展為主的趨勢。
一方面,市場上全鏈條運營能力突出的品牌公寓運營商會形成頭部聚集效應,管理越來越多的門店,服務越來越多的客戶,通過不斷增長的門店和客戶形成規(guī)模化效應來降低旗下單店的獲客成本、運營成本,也通過優(yōu)質(zhì)的服務和產(chǎn)品設計來提高單店溢價,讓合作的單店獲得比市場上的單體品牌公寓有更穩(wěn)定和更高的投資收益。
另一方面,公寓行業(yè)的投資人也會走向?qū)I(yè)化、規(guī);内厔荨T瓉砜筷P系獲得個別單體項目,再通過社會渠道向親朋好友獲取較高的資金來投資經(jīng)營,F(xiàn)在項目和資金的獲取靠關系、靠感覺的模式很容易受到發(fā)展限制,投資風險也偏高。
隨著長租公寓市場的競爭和發(fā)展,就會像其他成熟的行業(yè)一樣,逐步形成一部分有遠見和有能力的個人投資人一起抱團,將這種關系和感覺也轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N專業(yè)能力,憑著對市場的高敏感度、對商圈的熟悉度、對物業(yè)判斷和談判的專業(yè)度,最終形成專業(yè)化的公寓投資團隊或機構,借助于專業(yè)投資公寓形成的規(guī)模優(yōu)勢,加上專業(yè)品牌公寓運營商的運營收益保障,可以把投資的項目再借助合適的金融工具(債權、股權等)獲得比傳統(tǒng)單店投資模型更高的投資收益或更多的資金支持。
長租公寓市場的機構投資人也會逐漸增加,機構投資的品牌公寓占比也會逐漸增加,他們對專業(yè)品牌公寓運營商合作需求也會不斷增長,這個會就形成一個長租公寓發(fā)展的良性循環(huán)。
因此,市場上的這樣逐步在進化的投資人和投資機構,和源源不斷進入租房市場的租客都對品牌公寓運營商提出更高要求。
長租公寓出現(xiàn)的初心是提高生活品質(zhì),切合年輕人“房子是租來的,但生活不是”這一精神,隨著市場的成熟,租客對于房屋類型、裝飾風格、地理位置和管家服務都提出了更高的要求。長租公寓運營商必須不斷迭代才能滿足租客的需求,固步自封只能落后淘汰,正如窩趣的使命:“持續(xù)改變年輕人租房生活體驗”。
長租公寓本來就是個繁瑣的、需要投入大量時間精力、投入金錢的事,從窩趣的全鏈條運營邏輯看,涉及項目資源的獲取和定位、項目設計和籌建管理、項目運營三大階段,項目收益更多受項目定位和項目運營來影響,專業(yè)的品牌公寓運營商,通過產(chǎn)品標準、籌建支持、人才培養(yǎng)、運營STEP管理、IT系統(tǒng)支持、會員管理/銷售賦能中小公寓運營商。
現(xiàn)有的品牌公寓運營商必須具有強勢品牌力、流程化的運營體系、完整產(chǎn)品線、完善的人才培養(yǎng)體系、前沿的Saas系統(tǒng)研發(fā)團隊才能在未來的競爭中凸顯優(yōu)勢,幫助優(yōu)秀的個人投資人逐漸走向機構化。也幫助現(xiàn)有的機構投資人、進入長租公寓的國企快速實現(xiàn)規(guī);l(fā)展、穩(wěn)定收益、良好社會效益的多重目標。
未來,更加專業(yè)化的發(fā)展
未來的長租市場是鼓勵與規(guī)范并存的。
2019年末,住建部會同五部門聯(lián)合提出規(guī)范整頓住房租賃市場的意見,從金融業(yè)務、信息發(fā)布、企業(yè)合規(guī)性等方面對住房租賃市場進行嚴格監(jiān)管。
2020年9月,《住房租賃條例(征求意見稿)》從市場發(fā)展方面、行業(yè)規(guī)范方面、金融監(jiān)管方面進行規(guī)定。
2020年12月,中央經(jīng)濟會議以前所未有的力度“著墨”和強調(diào)租賃市場的發(fā)展和建設。
同月,全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出2021年工作總體要求和重點任務中提到大力發(fā)展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。
隨著更加規(guī)范的政策出臺,繼續(xù)促進行業(yè)變革,提升行業(yè)門檻,未來,更加需要專業(yè)化的運營商讓市場發(fā)展更為規(guī)范。
來 源: 大眾要聞
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