過去一年,上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯,空置率居高不下。據(jù)高力國際發(fā)布的研究報(bào)告,2020年上海寫字樓市場總供應(yīng)量118.5萬平方米,空置率為22.7%,創(chuàng)下十年新高!度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到,2021-2022年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來高峰,年均有超過200萬平方米的新增供應(yīng)量入市,將使市場空置率進(jìn)一步上揚(yáng),租金也將承受較大壓力,“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀槲磥韮赡贽k公樓租賃市場的主要策略。
2020年上半年市場凈吸納量錄得十年最低
1月11日,高力國際研究報(bào)告顯示,2020年上海寫字樓市場總供應(yīng)量118.5萬平方米,空置率為22.7%,創(chuàng)下十年新高;平均租金為人民幣7.64元/平方米/天,租金同比下降10.7%。
與非中央商務(wù)區(qū)相比,中央商務(wù)區(qū)仍保持較大韌性。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù),受長寧區(qū)新增供應(yīng)影響,中央商務(wù)區(qū)空置率同比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至12%。而非中央商務(wù)區(qū)的空置率受新增供應(yīng)影響,在第三季度達(dá)到31%的高點(diǎn),四季度在成本控制型需求支撐下空置率回升至29.6%。
供應(yīng)方面,世邦魏理仕發(fā)布的《2020年上海房地產(chǎn)市場回顧及2021年展望》報(bào)告顯示,2020年上海寫字樓市場因部分新項(xiàng)目延后交付,僅錄得約68萬平方米的新增供應(yīng),同比減少32%。下半年市場快速復(fù)蘇,需求增長超預(yù)期。
從需求方面來看,上海寫字樓市場上下半年分化明顯。據(jù)高力國際數(shù)據(jù),2020年上半年,上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯,凈吸納量錄得十年最低。但進(jìn)入下半年市場需求強(qiáng)勢反彈,凈吸納量達(dá)到25萬平方米,大幅超過2019年下半年的17萬平方米,同比上漲46%。全年數(shù)據(jù)顯示,2020年全年凈吸納量為34萬平方米,僅較上年同期下降11%。
仲量聯(lián)行方面也指出,隨著上海疫情得到有效控制,辦公需求持續(xù)釋放,2020年四季度上海甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)到21.4萬平方米,2020年全年凈吸納量錄得40.7萬平方米。而與空置率的表現(xiàn)一致,在成本控制型需求和總部整合需求的支撐下,非中央商務(wù)區(qū)2020全年凈吸納量達(dá)到39.7萬平方米。尤其是在四季度,中央商務(wù)區(qū)凈吸納量進(jìn)一步回升至2.5萬平方米。
過去一年,據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì),受進(jìn)一步放寬外資金融業(yè)準(zhǔn)入限制利好,2020下半年陸家嘴區(qū)域成為市場熱點(diǎn),前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區(qū)子市場全年成交亦較為活躍。各行業(yè)吸納量占比中:金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛,達(dá)24%;科技行業(yè)超越專業(yè)服務(wù)業(yè),以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場的第二大需求來源;醫(yī)療健康行業(yè)(6%)在需求中的占比大幅提升,首次位列前六。以企業(yè)性質(zhì)區(qū)分,內(nèi)資企業(yè)(56%)仍為需求主力。
值得注意的是,盡管上海投資市場在2020年行情不佳,但辦公樓仍是投資者最受青睞的資產(chǎn)類別。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù),2020年上海投資市場成交量5年來首次下跌。2020年全年上海投資市場的總交易額為人民幣765億元,同比下降28%。但其中辦公樓的成交量較去年持平,占總成交量的比重達(dá)到了82%;世邦魏理仕的數(shù)據(jù)也指出,2020年上海的大宗交易市場共錄得了64筆交易,累計(jì)成交總額達(dá)690.37億元人民幣。全年,自用買家累計(jì)購置27幢總部寫字樓,在總交易金額中的占比達(dá)到61%。
寫字樓供應(yīng)高峰將至
進(jìn)入2021年,研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為,上海寫字樓市場仍將壓力不減。
高力國際方面指出,2021-2022年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來高峰,年均有超過200萬平方米的新增供應(yīng)量入市,將使市場空置率進(jìn)一步上揚(yáng),租金也將承受較大壓力。因此,“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀槲磥韮赡贽k公樓租賃市場的主要策略。
不過,世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)斤@得比較樂觀。其透露,受項(xiàng)目延期入市的影響,2021年上海寫字樓市場計(jì)劃入市項(xiàng)目近140萬平方米。而“我們預(yù)計(jì)2021年上海寫字樓租賃需求將延續(xù)穩(wěn)健復(fù)蘇的表現(xiàn)”。
張?jiān)较颉度A夏時(shí)報(bào)》記者解釋說,隨著多家外資券商實(shí)現(xiàn)控股,外資全資基金和期貨成功落地,上海進(jìn)一步對(duì)外開放的政策紅利在金融等高端服務(wù)業(yè)中加速顯現(xiàn),新一輪設(shè)立擴(kuò)張的辦公需求已然啟動(dòng)。與此同時(shí),內(nèi)資傳統(tǒng)金融和TMT行業(yè)等亦加深跨行業(yè)聯(lián)動(dòng)與創(chuàng)新,近期直銷銀行等新型金融企業(yè)辦公需求快速涌現(xiàn)。市場合理租金水平提供升級(jí)擴(kuò)租窗口,而新興樓宇數(shù)字化、智能化物業(yè)管理領(lǐng)域發(fā)展空間不斷拓寬,寫字樓未來供應(yīng)聚焦的濱江板塊如徐匯濱江、北外灘有望推動(dòng)新的需求加速落地。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事黃臻判斷,隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇,租賃需求持續(xù)回升,成本控制型租戶將繼續(xù)推動(dòng)租賃市場需求。
其稱:“疫情對(duì)企業(yè)營商的影響將使企業(yè)對(duì)成本繼續(xù)保持敏感,加之供應(yīng)充足,預(yù)計(jì)租金在2021年將繼續(xù)有所下降。而受益于疫情的行業(yè)或受到關(guān)鍵政策扶持的行業(yè)有望推動(dòng)租賃復(fù)蘇,包括科技新媒體、金融服務(wù)、醫(yī)療健康以及外資金融等企業(yè)。”
來源:華夏時(shí)報(bào)