深圳向來不缺少話題。過去數(shù)十年里無數(shù)財(cái)富故事誕生于此,如今,買房造富的神話也不斷在此上演。
1月23日,深圳市住房和建設(shè)局(以下簡(jiǎn)稱“深圳住建局”)發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”),稱將啟用“購房意向登記系統(tǒng)”、利用只凍結(jié)進(jìn)入公證搖號(hào)控制范圍購房人的認(rèn)籌金等方式加強(qiáng)購房意向登記管理,同時(shí),將嚴(yán)格審查購房人資格,嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為。
對(duì)此,行業(yè)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為,此類懲罰措施能發(fā)揮震懾作用,使各類購房資格造假成本增大,杜絕“炒房”行為。
通知發(fā)布的前一天,深圳住建局曾發(fā)文,表示對(duì)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期認(rèn)購人購房資格、購房資金來源、流水等情況進(jìn)行了審查。經(jīng)核,有12人存在隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。
此前,華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期13.1萬元/平方米限價(jià)引發(fā)萬人“打新”,由于一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛,該項(xiàng)目“買到就能賺500萬元”成為購房者們共識(shí)。
除了“打新熱”外,二手房市場(chǎng)也值得注意,1月15日,國家統(tǒng)計(jì)局公布2020年12月份70城房?jī)r(jià)變動(dòng)情況,同比2019年12月深圳二手房?jī)r(jià)格上漲14.1%,領(lǐng)漲全國。
在深圳整個(gè)樓市狂歡與調(diào)控趨嚴(yán)的循環(huán)往復(fù)中,有人伺機(jī)而動(dòng),有人待價(jià)而沽,也有人望而卻步。他們的一舉一動(dòng)組成了深圳樓市的魔幻與現(xiàn)實(shí)。
“越調(diào)控越漲價(jià)”?
深圳2020年月度二手房市場(chǎng)均價(jià)及成交數(shù)據(jù) 來源:諸葛找房
這不是今年以來深圳住建局首次對(duì)“炒房”行為重拳出擊。
1月19日,深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心就下發(fā)過一份《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問題的函》,對(duì)2020年深圳樓市調(diào)控文件中的3個(gè)問題執(zhí)行進(jìn)行了細(xì)化。要求“7·15新政”在途交易辦理手續(xù)截止日期延長(zhǎng)1個(gè)月,至2021年1月31日。高層次人才購買首套住宅無需社保或個(gè)稅證明,購買二套住宅按深圳現(xiàn)行限購政策執(zhí)行。家庭購買商品住房,只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。
“調(diào)控影響我的房子漲價(jià)嗎?”在眾多深圳買房交流群中,老徐(化名)創(chuàng)建的這個(gè)是較為活躍的。作為群主,除了為新手買房答疑解惑外,老徐還贈(zèng)送多年來“炒房”積累的經(jīng)驗(yàn)。
對(duì)于深圳為“7·15”新政打補(bǔ)丁的《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問題的函》,老徐不以為意,“‘7·15’新政也說是史上最嚴(yán),可結(jié)果大家也看到了,僧多粥少局面下深圳注定房?jī)r(jià)走高,這不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的!
這個(gè)觀點(diǎn)迅速得到群內(nèi)多位手握多套房產(chǎn)業(yè)主贊同。
老徐所說的“7·15”新政即2020年7月15日深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政策。
政策提出,落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能買商品房。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件:容積率在1以上;建筑面積144平方米以下;實(shí)際成交總價(jià)低于750(含本數(shù))萬元。在本市無房但有貸款記錄的,首付5成;擁有1套房的,貸款首付比例不低于70%;離婚3年內(nèi)購房,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
多方數(shù)據(jù)顯示,“7·15”新政實(shí)施后,深圳二手房市場(chǎng)熱度有所下降,房?jī)r(jià)方面則不然。
福田某中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人小王(化名)在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)坦言,“‘7·15’對(duì)成交量有不小影響,但業(yè)主除非急售,否則都選擇堅(jiān)決不降價(jià),因此,對(duì)房?jī)r(jià)并沒有產(chǎn)生較大影響,甚至不少業(yè)主上調(diào)了房?jī)r(jià)來覆蓋稅費(fèi)!
有業(yè)主介紹,“這幾年每年都有小區(qū)被報(bào)出‘抱團(tuán)漲價(jià)’,這也就是被報(bào)道出來了,我知道有小區(qū)業(yè)主都達(dá)成共識(shí)了,哪怕高價(jià)掛著不賣也不會(huì)降價(jià)。”
“不要猶豫,猶豫就會(huì)敗北!彼又硎荆2020年年初時(shí)候我有一同事看上福田天然居一個(gè)三居,當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)總價(jià)980萬(元),中介幫忙砍到了950萬(元)。就是觀望沒買,現(xiàn)在那個(gè)小區(qū)同樣戶型最低價(jià)賣1450萬(元)。
以諸葛找房提供的數(shù)據(jù)為例,7月以后深圳二手房成交量曾呈現(xiàn)出每月下降趨勢(shì),房?jī)r(jià)卻逐月上漲。
就“越調(diào)控越漲價(jià)”這一現(xiàn)狀,中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜。
柏文喜分析,深圳產(chǎn)業(yè)聚集程度與科技創(chuàng)新能力讓深圳市場(chǎng)基礎(chǔ)與人口基數(shù)對(duì)市場(chǎng)需求形成了強(qiáng)有力支撐,貨幣超發(fā)引發(fā)的通脹壓力下的避險(xiǎn)性投資需求又推高了市場(chǎng)需求,加上深圳新盤入市較少,自然就無法避免房?jī)r(jià)上揚(yáng)之勢(shì)。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟亦稱,“同樣的情況也正在上海發(fā)生!
矛盾兩面
對(duì)于還沒有“上車”的剛需客戶來說,“炒房”話題遙不可及。
“說‘來了就是深圳人’,可沒有房子在哪里都是漂泊者!卑(qiáng)(化名)畢業(yè)后就到深圳工作,到今年1月已滿6年。“漲工資速度趕不上房?jī)r(jià)上漲速度,2019年就提上日程的買房結(jié)婚計(jì)劃,到現(xiàn)在還沒下手!
一方面阿強(qiáng)鄙視著群內(nèi)其他人“炒房”行為;另一方面,阿強(qiáng)表示如果現(xiàn)在“上了車”,肯定也不希望房?jī)r(jià)跌。
這樣矛盾的想法也體現(xiàn)在其他有購房意向的剛需客身上,“打新”成為他們最好的選擇。
所謂“打新”原來指股市或基金領(lǐng)域,用資金參與新股和基金的申購,如果中簽的話,就買到了即將上市的股票或基金。由于深圳樓市新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的嚴(yán)重情況,買到新房就如購入新股,更像是一種投資行為。也就是說,在深圳樓市“打新”中中簽就可以大賺一筆。
2020年8月,光明區(qū)剛需盤中海寰宇時(shí)代花園以均價(jià)約5.99萬元/平方米價(jià)格開盤,彼時(shí),附近二手房源均價(jià)在6.6萬元/平方米左右。據(jù)了解,該樓盤包含商業(yè)和住宅兩種類型產(chǎn)品,其中住宅產(chǎn)品1232套,總價(jià)區(qū)間在452萬-850萬元/套,最終認(rèn)籌人數(shù)3696人。
阿強(qiáng)也是其中一員,遺憾的是他沒有中簽,“幾秒就搶光了!
事后,他看見新聞上說,“有網(wǎng)友特意花了1萬多元買了最好的路由器,就是為了線上選房比別人快一點(diǎn)。”
同年11月,華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期項(xiàng)目以13.2萬元/平方米開盤,由于周邊二手房均價(jià)已經(jīng)到了18萬元/平方米,新房和二手房差價(jià)倒掛近5萬元,按一套100平方米新房計(jì)算,約等于中簽者倒手就能賺500萬元。該樓盤在開盤之后引發(fā)萬人“打新”,11月25日-26日兩天,1171套房源便全部清盤。
不過,這種總價(jià)千萬級(jí)別新房并不在阿強(qiáng)“打新”名單內(nèi)。
“我掏空‘4個(gè)錢包’加上這些年積蓄也就湊夠首付200萬元,還要考慮之后收入是否能承受月供,這種項(xiàng)目面積都是100平方米以上,認(rèn)籌金也是幾百萬元,怎么可能是‘剛需’盤?”阿強(qiáng)告訴記者,不排除有人第一次買房就一步到位,但是我了解到的這類項(xiàng)目投資“炒房”的也不少,他們中的購房名額要么是親戚之間套用名額,要么就是買名額代持。
華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期這次萬人“打新”活動(dòng),也引發(fā)了媒體關(guān)注。
2021年1月22日晚,深圳住建局發(fā)文,表示對(duì)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期認(rèn)購人購房資格、購房資金來源、流水等情況進(jìn)行審查。經(jīng)核,有12人存在隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。
1月23日,深圳住建局發(fā)布通知稱,將啟用“購房意向登記系統(tǒng)”、利用只凍結(jié)進(jìn)入公證搖號(hào)控制范圍購房人的認(rèn)籌金等方式加強(qiáng)購房意向登記管理,同時(shí),將嚴(yán)格審查購房人資格,嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為。
政策明確,對(duì)于違反規(guī)定的購房者或相關(guān)責(zé)任人,住房建設(shè)部門將依法采取相關(guān)措施。其中有三點(diǎn)值得關(guān)注。第一,停止相關(guān)人員使用我市“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年。第二,停止相關(guān)人員在我市購買、承租保障性住房和人才住房資格三年;已在公共住房輪候名單內(nèi)的,取消其輪候資格。第三,停止相關(guān)人員在我市的住房公積金貸款資格三年。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,此類懲罰措施,能發(fā)揮震懾作用,使各類購房資格造假的成本增大,杜絕“炒房”行為。
政策持續(xù)升級(jí) 能否走出“怪圈”?
不少剛需客對(duì)近日不斷升級(jí)的政策表示支持。
“這類打擊‘代持’行為的政策對(duì)我們首次買房的剛需來說是利好的,希望這些政策最終能落到實(shí)處,不是‘雷聲大雨點(diǎn)小’!辟彿咳嘶ń悖ɑ┰谂c記者交談中表示。
對(duì)于“7·15”新政中的補(bǔ)丁政策及一系列后續(xù)升級(jí)的樓市政策,深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、深圳市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄧志旺表示,對(duì)于普通購房者來說應(yīng)該是利好的,F(xiàn)在這個(gè)政策,一方面對(duì)高層次人才是允許買房的,在沒有社保的情況下,被引進(jìn)人才確實(shí)有沒有房的,這是一個(gè)保護(hù)。另外一方面,對(duì)于那些利用假結(jié)婚掛靠戶口戶籍的,不允許他們買房,其實(shí)也是為真正剛需預(yù)留了更多空間,為剛需購房者提供了一個(gè)好的政策環(huán)境。
他提醒,對(duì)于普通剛需置業(yè)者來說,有需求的還是要盡快出手,去尋找適合自己的房子。
不過,花姐也擔(dān)心,近日升級(jí)的政策對(duì)二手房市場(chǎng)影響或許不大。“‘代持打新’雖然被堵,二手房方面仍是買家市場(chǎng),定價(jià)權(quán)利在他們手中!7·15’之后二手房房?jī)r(jià)上漲就是這樣形成的!
政策在升級(jí),二手房?jī)r(jià)、的變化卻仍讓人覺得不可控。
對(duì)此,中國人民大學(xué)助理教授王鵬告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,任何商品都符合經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理,價(jià)值決定價(jià)格、供求影響價(jià)格。深圳本身地價(jià)和生產(chǎn)成本、人工成本就比較高,所以它的房?jī)r(jià)具有一定基礎(chǔ)。另外,從供需角度來說,深圳一方面包容性強(qiáng),疊加設(shè)置先行示范區(qū)特區(qū)和粵港澳大灣區(qū)的建設(shè),也吸納了大量人才,當(dāng)?shù)卣w工資水平、消費(fèi)能力也比較強(qiáng),因此它具備了所謂供需錯(cuò)配,在短時(shí)間內(nèi)需求大于供給,價(jià)格就會(huì)有所上升。
怎樣走出調(diào)控持續(xù)升級(jí)和房?jī)r(jià)仍不可控的“怪圈”?
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為,政府方面不會(huì)放任房?jī)r(jià)快速上漲,會(huì)想盡各種辦法,比如增加入市土地?cái)?shù)量以提升樓市供給量等。
柏文喜也表示,未來政府一方面會(huì)增加入市土地?cái)?shù)量以提升樓市供給量,另一方面也會(huì)通過涉房貸款分級(jí)管理來從需求端進(jìn)行調(diào)控,因此2021年深圳樓市應(yīng)該還會(huì)呈上升勢(shì)頭,但漲勢(shì)應(yīng)該會(huì)受到較大遏制。
來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯:wangdc