相比往年樓市的如火如荼,今年樓市在多重壓力之下整體交易趨勢下行。從土儲來看,雖有“國家隊(duì)”出手拿地,但土地市場已經(jīng)難現(xiàn)往日盛況,一眾民營房企在土地市場選擇沉默。
究其“躺平”原因,首先民營房企為融資渠道受阻,導(dǎo)致糧草未能先行,無緣土拍;其次為可售貨值緊缺,開工面積下降后受市場環(huán)境低迷影響,導(dǎo)致去化率降低銷售面積不理想,最終使得資金無法快速回流形成惡性循環(huán)。
自2020年8月,針對房企融資管理規(guī)則“三條紅線”在12家房企開始試點(diǎn),截至2020年年底,擴(kuò)大范圍至30家。在執(zhí)行過程中,房企境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊,重點(diǎn)涉及信托、外債、開發(fā)貸等多個領(lǐng)域,房企以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。在諸多調(diào)控政策之下,國內(nèi)房地產(chǎn)市場成交增速也在不斷放緩。
對此,央行金融市場司司長近日在央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上稱,在堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)下,銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施,房企資金壓力將緩解第一,銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施。
自9月起,房企海外債密集違約,包括花樣年、新力控股等。10月4日,花樣年公告稱,2.06億美元票據(jù)應(yīng)付款未能支付,造成實(shí)質(zhì)違約。且遭到三家國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級至“展望負(fù)面”。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至10月20日,已有10余家房企被列入負(fù)面觀察。
中指研究院指出:隨著房地產(chǎn)貸款政策觸底回暖,房地產(chǎn)貸款投放加速,房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn),銷售回款提速,將使房企資金壓力明顯緩解,進(jìn)而房企海外債密集違約也將減緩。
此外,9月以來政府接連釋放樓市維穩(wěn)信號,北京、廣州、深圳等城市陸續(xù)出臺二手房指導(dǎo)價格方案,熱門區(qū)域二手房價格直接“打骨折”。如此一來,投資客市場預(yù)期被降低,二手房源減少使得剛需購房者轉(zhuǎn)向新房市場,由此形成市場與房企之前的良性循環(huán)。使得買房的人買得到,造房賣房的人賣得出。
以北京為例,近日海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會發(fā)布行業(yè)內(nèi)部自律倡議,號召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為,同時結(jié)合近一年成交價格情況,對部分價格漲幅大、成交量大的熱點(diǎn)小區(qū),向中介機(jī)構(gòu)發(fā)布了二手房交易指導(dǎo)參考價。
此次包括29個熱門小區(qū),其中不乏有此前一房難求的“學(xué)區(qū)房”,戶型涵蓋60平米小戶型、60-90平米中戶型以及90平米以上的大戶型。海淀區(qū)房協(xié)規(guī)定超過指導(dǎo)價1%則不允許任何中介掛牌,且不能通過中介成交。
諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)顯示,自2021年以來,海淀區(qū)二手房市場熱度整體較高,成交價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢,此后隨著“多校劃片”等教改政策的逐步落實(shí),二手房成交價格有所回落。
日前東莞住建局公布了首批218個樓盤二手房指導(dǎo)價。在政策公布三天后,據(jù)交易平臺顯示,平臺上東莞掛牌二手房源為38632套,較參考價出臺前的5萬余套減少了1萬多套。東莞全市二手房出現(xiàn)降價的房源達(dá)7000多套。
除指導(dǎo)價格外,東莞還將個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%,個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。
但為穩(wěn)定市場平衡,有些城市需要“降溫”的同時,另有一些城市反而需要“升溫”。自10月1日起,哈爾濱開始實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)哈市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。
其中涵蓋放寬商品房預(yù)售許可證辦理、提升監(jiān)管資金返還額度、延長繳納土地成交價款時間、提高人才購房補(bǔ)貼以及放寬二手房公積金貸款房齡年限等多種舉措,全方位為樓市添柴加火,為房企減負(fù)。
據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,2021年8月,哈爾濱新建商品住宅銷售價格在7月停降后再度出現(xiàn)下降,新房房價環(huán)比下降0.3%、同比下降0.6%。而該市二手房價格在經(jīng)歷6個月連漲后,顯現(xiàn)出下跌態(tài)勢。
不僅如此,從人口規(guī)模來看,哈爾濱2020年較2010年人口減少5.89%,低于全國5.4%平均增速水平,屬于人口流出型城市,實(shí)實(shí)在在成為了“冰城”。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,對于已經(jīng)進(jìn)入到存量房為主的一線城市,二手房的調(diào)控政策顯得尤為重要。但二手房指導(dǎo)價要想對市場形成直接影響,還需要相關(guān)配套政策,例如房貸政策與指導(dǎo)價同步核準(zhǔn),對于明顯超過指導(dǎo)價的房源在線上不予展示等,以保障二手房市場的平穩(wěn)有序發(fā)展。
來 源: 中國網(wǎng)
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