7月6日，北京萬科第一個(gè)村集體合資租賃型住宅綜合體項(xiàng)目泊寓成壽寺社區(qū)正式開業(yè)運(yùn)營，這標(biāo)志著北京“租購并舉”的住房保障體系進(jìn)一步得到完善。

　　萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖表示，公司參與集體土地建設(shè)租賃住房的事業(yè)初心，是“給年輕人一個(gè)有家的城市”。該項(xiàng)目的建成，則是“在租購并舉的時(shí)代，為年輕人、為時(shí)代的奮斗者提供租得起的房子和生活配套解決方案”。

　　據(jù)悉，作為北京市乃至全國首個(gè)開工及入住的集體土地租賃住房，泊寓成壽寺社區(qū)得到了相關(guān)部門的大力支持，自2018年3月15日取得立項(xiàng)批復(fù)，到2018年8月23日取得“工程施工許可證”，總用時(shí)僅5個(gè)月，比計(jì)劃提前2個(gè)月開工，最終項(xiàng)目較綜合計(jì)劃提前6個(gè)月開業(yè)。

　　此外，得益于創(chuàng)新的合作運(yùn)營模式，雖然項(xiàng)目位于地理位置優(yōu)越的南三環(huán)，但其開間產(chǎn)品定價(jià)僅為3600元/月-4600元/月，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的65%-84%，既保障了居住生活品質(zhì)，也降低了租賃成本。目前泊寓成壽寺社區(qū)首期交付共計(jì)235套房源，于項(xiàng)目正式開業(yè)試運(yùn)營前7天全部租罄。

　　村集體與市場主體共建共贏

　　近幾年，全國各地都出臺了加大租賃住房供應(yīng)的政策。而要加大租賃住房供應(yīng)，必須增加租賃住房建設(shè)用地的供給。其中北京市2017年11月份發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，計(jì)劃未來每年供應(yīng)30萬套住宅，包括10萬套租賃住房。這既解決了當(dāng)前北京等一線城市市區(qū)內(nèi)國有建設(shè)用地不足的問題，又充分盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，推進(jìn)了北京市土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立租購并舉的住房體系，可謂一舉多得。

　　萬科作為全球五百強(qiáng)企業(yè)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展過程中，確立了城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的戰(zhàn)略定位，致力于為我國城市建設(shè)與發(fā)展持續(xù)提供全面、系統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。租賃住宅業(yè)務(wù)作為城市配套服務(wù)的重要一環(huán)，也是萬科主營業(yè)務(wù)之一。當(dāng)前在北京市內(nèi)，萬科旗下租賃住宅品牌“泊寓”已經(jīng)有11家門店正式開業(yè)運(yùn)營，總房間數(shù)2132間，共計(jì)6.6萬平方米，整體出租率在95%以上。

　　同時(shí)，在北京市的集體土地租賃住宅建設(shè)方面，萬科集團(tuán)也始終和各區(qū)、鎮(zhèn)、村三級政府一起，積極研究路徑，經(jīng)營合作。

　　以泊寓成壽寺社區(qū)為例，村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營權(quán)，村集體獲得固定租金及超額經(jīng)營分紅。通過這種方式，既盤活了集體土地，又讓運(yùn)營方以相對較低的成本獲得經(jīng)營權(quán)，大幅減少開發(fā)成本，降低了企業(yè)的資金壓力。

　　截至目前，萬科在北京已經(jīng)獲取了6個(gè)集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積75萬平方米，能夠提供總計(jì)21498間租賃住房，總投資額約90億元。2020年-2022年，萬科每年計(jì)劃新增約7000間租賃住房。

　　退出機(jī)制有待完善

　　不過，在各地持續(xù)加快集體土地建設(shè)租賃住房的同時(shí)，應(yīng)該看到，在北京等一線大城市，租賃住房的絕對數(shù)量與相對品質(zhì)都存在巨大的短缺。

　　貝殼研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達(dá)400萬間以上。

　　北京的租賃市場還面臨著供求和價(jià)格錯(cuò)配。近400萬白領(lǐng)（占中高端需求70%）對租賃中的獨(dú)立空間需求強(qiáng)烈，但目前的供應(yīng)中僅有80萬套開間或一居的獨(dú)立空間，大部分青年只能采用合租解決。同時(shí)，北京合規(guī)的250萬套租賃住房，套均租金為7000元/月，超出年輕人合理支付范圍（約3000元/月）。

　　顯然，租賃住房的持續(xù)建設(shè)與供應(yīng)是勢在必行，尤其是規(guī)劃更為合理的新建項(xiàng)目，這也意味著需要進(jìn)一步增加用于建設(shè)租賃住房的集體土地的供應(yīng)。

　　此外，雖然集體土地建設(shè)租賃住房政策為企業(yè)進(jìn)入打開了端口，但是當(dāng)前集體土地建設(shè)租賃住房中不可轉(zhuǎn)讓退出的要求，導(dǎo)致企業(yè)需要承擔(dān)幾十年的全部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而沒有正確的退出途徑。這也極大地提高了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低了參與熱情。行業(yè)人士也普遍認(rèn)為，集體土地租賃住房項(xiàng)目需要有更完善的退出機(jī)制，保障行業(yè)能夠形成“進(jìn)入-退出”的閉環(huán)，更好地建設(shè)“租購并舉”的住房保障體系。

來源：證券日報(bào)

編 輯：chenhong