日前，全國首個集體土地租賃項目——泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）正式入市，首批235套公寓全部租罄。值得關注的是，北京萬科在集居住、娛樂、商業(yè)于一體的泊寓｜院兒產品開發(fā)方面采用了"模數推導"的精確研發(fā)方式，令產品空間配置得以優(yōu)化。同時，項目提供的“一站式休閑生活新空間”和智能化應用也在長租公寓開發(fā)模式上頗具特色。
對此行業(yè)人士評價，村集體提供土地經營權，開發(fā)商負責設計、建設、運營，從而實現多方長期可持續(xù)收益，泊寓|院兒的入市，標志著長租公寓領域開啟了新模式運營時代。
產品：多元主題房設計 突出“定制”
“作為北京市第一批集體土地建設租賃住房的試點工程，萬科希望用年輕人的語言來表達產品的新主張。以主題表達個性，以個性構建社群�！辈丛⒊蓧鬯律鐓^(qū)項目負責人如是表示。
北京商報記者在考察項目時了解到，項目戶型以開間產品為主力戶型，單套房間建筑面積為29平方米。房間內的功能涵蓋了工作、就寢、獨立衛(wèi)浴、簡單烹飪等功能分區(qū)，設計緊湊精確，拎包入住成為戶型設計的基本原則。
項目整體共有901套獨立開間，產品突出“量身定制”，開發(fā)出了女生房、寵物房、主播房、SOHO房、健身房等五類主題房，面向不同收入水平、職業(yè)特點和租住需求的細分客群。
上述負責人介紹，在租客空間面積固定的情況下，萬科通過“模數推導”精確研發(fā)了房間內的配置，通過家具來設定功能分區(qū)，推導出房間的布局，提升了房間的使用效率。并用更貼近客戶需求的設計和多場景應用，盡力在幾十平米的空間里裝出精致、舒適和溫馨的生活感。
在項目公共空間，設計方則提供包括咖啡廳、書吧、健身館、活動聚集地等在內的公共空間。從而將客戶的會客、閱讀、健身等社交屬性功能放置在共享空間內，實現通過設計解決供求的錯位。
“我原來租的房子在一個老舊小區(qū)里，
第一次來看了泊寓之后我就決定換住的地兒了。呂珊是剛剛入住泊寓成壽寺項目的租客。她說，她原來住的小區(qū)空間設計和配套一般，泊寓這里的環(huán)境非常適合我們年輕人社交，可以認識很多朋友�！彼嬖V北京商報記者，她租的是女生房，房間里有一個1.6米的大尺度梳妝工作臺，預留了豐富的儲物空間，定制收納功能的百變衣柜，即便是女孩子衣服多一點，儲物空間也夠用了。 而且成壽寺離地鐵方莊站就800多米，去哪兒都很方便。
價格：低于周邊同品質一居室租金兩成
“原來的房子還差2個月到期，提前退租中介會扣一個月的租金，但這里房租比原來房租低了500元，一年租金算下來，還是劃算。”呂珊說，價格因素也是她考慮的主要因素之一。
“萬科在兼顧品質和個性需求的同時，希望能開發(fā)出年輕人租得起好房子�！� 萬科集團合伙人劉肖表示，“泊寓成壽寺社區(qū)是在集體土地上建設的租賃住房，土地成本優(yōu)勢明顯，間接減少了租客的租金壓力。萬科的目標是房租水平不超過年輕人收入的三分之一。
數據顯示，北京市有租賃人口約860萬，出租房屋430萬套，看似不存在供給短缺，但實際上，北京租賃市場存在嚴重錯配。供求上看，租賃人口中近400萬白領需求獨立空間，而供應僅有80萬套開間或一居，大部分青年只能采用合租。除去城中村和地下室，北京市合規(guī)租賃住房只有250萬套，套均租金7000元/月，超出了年輕人支付能力。
泊寓成壽寺社區(qū)有助于改變錯配問題。首先，項目保障每位租客都有自己的獨立空間，而設計了會客、閱讀、健身等共享空間。
同時，在改變價格錯位上，萬科泊寓團隊一直致力于研究開發(fā)租金水平在3000元左右的房子。以泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）項目為例，單套租金均價 3600元/月/套起，約為周邊同品質一居室租金的70％—80％。
“集體土地開發(fā)長租公寓在成本上具有優(yōu)勢�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析，當前長租公寓行業(yè)當前面臨高成本、低成長的囧境，一些企業(yè)的資金鏈面臨壓力。因此，保證高出租率就顯得至關重要，低價高質的產品無疑對長租公寓降低空置率有積極作用。
來自萬科泊寓的消息顯示，泊寓|院兒首批235套公寓已于5月底全部租罄。第二批公寓已啟動預租，計劃于四季度全部入市。據悉，北京萬科高立莊等項目的長租公寓也即將入市，預計這部分新增租賃住房供給可以進一步對租金價格起到平抑作用。
附加值：集合社交、共享、智能、安全的新“物種”
在物理空間之外，對年輕的租房客而言，精神層面的需求同樣重要。
北京萬科相關負責人介紹，泊寓成壽寺社區(qū)在設計之初，希望給年輕人一次以共享方式和城市深刻融合的機會。不僅是棲身之所，也有超越期待的公共社交空間和屬于年輕人的共同生活公約。讓租房人群在社區(qū)管理上獲得更好的“租售同權”體驗感，擁有大社區(qū)的歸屬感。形成人與人之間可信任、可交流、可互助的社交空間。
設計上，北京萬科在建筑主體上挑出的玻璃盒子里打造了一個500平方米的超大"社區(qū)之心"。在這里，租客可以在圖書館里閱讀，可以舉辦小型作品展和創(chuàng)業(yè)路演講座，可以結伴去影音空間看電影……屆時，社區(qū)管家還將組織讀書會、交友會、市集、手工DIY等豐富的社群活動。
在樓宇之外，項目還推出了4000平方米的社區(qū)個性商街，集合深夜食堂，時尚潮牌，京城老字號，網紅市集等多種業(yè)態(tài)。
此外，北京商報記者了解到，泊寓成壽寺社區(qū)還首次將智能管理引入到運營中。在社區(qū)里，通過人臉識別技術可以實現無卡化通行，園區(qū)內人員信息實時上傳，與屬地公安的流動人員管理系統(tǒng)聯網，配合公共區(qū)域24小時監(jiān)控，給租客創(chuàng)造全方位的安全感。
同時，泊寓成壽寺社區(qū)還配有綠色的社區(qū)管理系統(tǒng)和智能響應體系。租客足不出戶用APP或者公眾號，就可進行水電表的智能化查詢、申請保潔維修、智能快遞柜等。
來 源： 北京商報
編 輯：liuy
