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升溫!一線城市土拍價格2個月漲220% 房價會漲嗎?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-7-6 9:11:49
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[提要]新冠肺炎疫情爆發(fā)之初,由于房企停工停產(chǎn),國內(nèi)土地拍賣市場一度出現(xiàn)大范圍停拍。但隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進,3月開始出現(xiàn)小陽春,隨后持續(xù)快速升溫。

  新冠肺炎疫情爆發(fā)之初,由于房企停工停產(chǎn),國內(nèi)土地拍賣市場一度出現(xiàn)大范圍停拍。但隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進,3月開始出現(xiàn)小陽春,隨后持續(xù)快速升溫。

  Wind 數(shù)據(jù)顯示,3月份100個大中城市成交的土地樓面均價還在2227.64元/平方米左右,而到了5月份則快速升至4227元/平方米,創(chuàng)出有統(tǒng)計以來的新高。其中一線城市地價從3月份的3993元/平方米躍升至5月份的12905元/平方米,兩個月的時間上漲了約223.2%。進入5、6月份,百億級土拍價格已經(jīng)屢見不鮮,杭州、南京、廈門、福州、東莞、成都等城市頻出地王,北上廣深加速上新。

  是什么原因驅(qū)動了地價創(chuàng)出新高?未來地價是否還會繼續(xù)高漲?對此,《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪了全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌。

  疫情之下為何地產(chǎn)公司拿地?zé)崆橥蝗桓邼q?

  房地產(chǎn)公司拿地?zé)崆楦邼q,是否預(yù)示著整個地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇?其驅(qū)動因素又是什么?對此,顧云昌表示,房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇是可以確認的,且速度相對較快,從3月份開始整個行業(yè)活躍度開始上升,進入4、5月份基本上達到了常態(tài),到6月份常態(tài)化進一步得到鞏固。相對而言,房地產(chǎn)市場受疫情的影響相較其他行業(yè)較小,也可以說在受到同等沖擊前提下,地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇情況更優(yōu),這是對于行業(yè)的整體評價。

  對于到底是什么原因驅(qū)動了地價創(chuàng)出新高,且未來地價是否還會繼續(xù)高漲,顧云昌認為其中有三個決定因素:

  首先是行業(yè)周期,例如2016年的土地拍賣市場景氣度不高,全年整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢;而到了2017年、2018年又重新恢復(fù)了活躍。2019年,土地交易量再度出現(xiàn)下降,隨后在2020年開始好轉(zhuǎn),直至5、6月份的小高潮。總的來看大概三年一個小的周期,這個規(guī)律是看得見的。

  其次是供需矛盾,實際上在疫情的情況下,各地的財政較為緊張,因此在土地的掛牌數(shù)量與價格引導(dǎo)方面,地方政府可能會有多重考慮。

  第三是地產(chǎn)公司的拿地?zé)崆槿Q于其拿地能力,也就是公司是不是有資本。過去一段時間的整個宏觀政策背景是偏寬松的,資金相對而言比較充裕,央行所放出的資金,雖然政策上說不進入房地產(chǎn)市場,但還是會有各種渠道使資金能夠流入,導(dǎo)致部分房企的資本得以補足,提高了他們的拿地能力。對于有些企業(yè)來說,尤其是缺工程缺項目的企業(yè),“借著東風(fēng)去搶地”就成為了邏輯的必然,否則將威脅到企業(yè)的生存。但總的來說這種現(xiàn)象持續(xù)性不會很強。

  樓面成交價創(chuàng)歷史新高,老百姓買房又要貴了嗎?

  輿論常常用“面粉價格”和“面包價格”來比喻地價與房價之間的關(guān)系。土地成交價創(chuàng)新高,未來會不會傳導(dǎo)到房價上,進而使得“面粉價格”帶動“面包價格”?

  對此,顧云昌表示,房地產(chǎn)市場實際是兩個市場,一個是土地市場,一個是樓市。從房屋的銷售和土地的銷售看,回暖最快的是土地的銷售,但房屋市場現(xiàn)在還是負增長的狀態(tài)。目前為止,樓市銷售面積下降了十幾個百分點,銷售總額也下降了10%左右。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),1-5月份,全國土地均價同比漲幅為16.5%,而全國商品房銷售均價同比上漲1.9%。

  顧云昌進一步分析稱,扣除通貨膨脹來看,近幾年房價漲幅其實極為有限。如果從預(yù)期來看,2020年房屋銷售預(yù)期繼續(xù)下降還是大概率事件,恐怕難以超過去年銷售面積,需求端的疲態(tài)會延續(xù)。

  另一方面,房屋買賣市場是分層的,傳統(tǒng)上開發(fā)商賣給老百姓實際上是二級市場的概念。我國的政策有限購和限價,所以地價的上漲傳導(dǎo)到房價是有障礙的,何況還要取決于老百姓的消費能力,所以地價的上漲不一定會引起房價的上漲,或者說我們能看到實際情況是,房價的上漲遠沒有地價的上漲幅度大。

  老百姓之間的房屋買賣稱之為三級市場,本級市場當(dāng)中房價的漲跌和地價沒有關(guān)系,是買房的人和賣房的人相互決定的價格。所以顧云昌認為,對于地價飆升會不會引發(fā)房價大漲,這一點不用太擔(dān)心。

  房企溢價拿地分化明顯,是不是自己給自己“挖坑”?

  房企的利潤實現(xiàn)取決于銷售,進而決定著房企的拿地能力和熱情,最終影響土地價格,這是地產(chǎn)市場一個最為基本的循環(huán)。開發(fā)商高價拿地?zé)o疑意味著經(jīng)營成本的上升,而后續(xù)如果無法依靠強勁有力的銷售消化和轉(zhuǎn)嫁這部分成本的話,則意味著房企只能自吞苦果。

  以往我們的認知是,實力越強的房企本應(yīng)該更加財大氣粗,而近期的現(xiàn)象卻是“頭部房企”拿地謹慎甚至按兵不動,反倒是“腰部房企”甚至是很多行業(yè)“潛伏者”搶地搶得熱火朝天。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象?其中醞釀的更多是風(fēng)險還是機遇呢?

  對此,顧云昌表示,停工停產(chǎn)帶來的影響可能會持續(xù)很長一段時間,影響最明顯的就是老百姓的購買能力。在這種背景下房企賣房子很難,沒有利潤,自然沒辦法以更強的能力去拿地,總有一批企業(yè)在循環(huán)當(dāng)中會倒下,這是必然的結(jié)果。

  “而且當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營普遍比較困難,例如融創(chuàng)這樣實力很強的公司,當(dāng)前一改以往大刀闊斧的風(fēng)格開始變得小心謹慎,甚至我們了解到最近融創(chuàng)收購的部分項目也遇到了款項支付的困難,這證明公司的資金流并不寬裕! 顧云昌說。

  他分析稱,所以這種背景下就出現(xiàn)了兩類公司,第一類是從前經(jīng)營得不錯,公司資金充裕,這樣的公司為了正常的發(fā)展甚至做出更好的項目,以一定的溢價拿地甚至高溢價拿地是正常的。第二類就是被迫無奈,即便公司壓力大也得去拿地、搶地,不然做不出好項目甚至沒項目做,公司將無法生存。

  他指出,如此一來,公司無疑會承擔(dān)非常大的風(fēng)險,而且遺憾的是當(dāng)前我們國家第二類房企是絕大多數(shù)。所以房企應(yīng)對這一場疫情帶來的影響無非就是一個字——扛,不管是激進還是保守都是為了扛。可是嚴格意義上說,當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)累積了較大的風(fēng)險,我們應(yīng)該可以看到疫情過后會有相當(dāng)一部分房企由于策略不當(dāng)而倒下。

來 源:中國經(jīng)濟周刊    

  編 輯:liuy

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