近年來，隨著以長租公寓為代表的住房租賃項目快速興起，解決城市住房供需矛盾有了新的舉措，租房品質(zhì)也得到較大改善，但高租金、企業(yè)運營模式不夠完善的問題亟待解決。

　　在住房租賃領(lǐng)域，如何讓供給匹配得上市場需求、讓租客租得起高品質(zhì)的住房、讓運營者擁有合理的商業(yè)模式，是租購并舉時代下，政府以及企業(yè)運營者一直在探索的問題。

　　當(dāng)長租公寓遇上集體建設(shè)用地，為上述問題的破解提供了方案。日前，由北京萬科打造運營的全國集體租賃用地上的長租公寓樣本——泊寓·院兒(成壽寺社區(qū))正式開業(yè)運營，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動預(yù)租，計劃于四季度全部入市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，此舉不僅使北京“租購并舉”的住房保障體系得到進(jìn)一步完善，促進(jìn)了城市能級提升，還為轉(zhuǎn)型升級中的房地產(chǎn)行業(yè)探索出一套成本可控的長租公寓輕資產(chǎn)運作模式。

　　提升土地配置與利用效率

　　土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革越來越受到各行各業(yè)的矚目。北京早在2015年就意識到了盤活農(nóng)村集體性建設(shè)用地的重要性。

　　2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣(市、區(qū))被原國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點地區(qū)。2017年11月，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，為集體土地上建設(shè)租賃房鋪平道路。

　　緊跟土地流轉(zhuǎn)與入市的政策風(fēng)向，北京萬科在2018年年初北京市公示首批集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房項目之時，便出資入股成壽寺地塊。據(jù)悉，泊寓成壽寺社區(qū)得到了相關(guān)部門的大力支持，自2018年3月15日取得立項批復(fù)，到2018年8月23日取得工程施工許可證，總用時僅5個月，比計劃提前2個月開工，最終項目較綜合計劃提前6個月開業(yè)。

　　這個集體土地租賃項目是萬科參與的北京市租賃住房供地中優(yōu)質(zhì)地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈。

　　具體來看，北京金城源投資管理公司作為立項主體，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科，轉(zhuǎn)讓金為項目開發(fā)建設(shè)所需的全部資金。萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項目45年經(jīng)營權(quán)，北京金城源投資管理公司獲得固定租金+超額經(jīng)營分紅。雙方成立合資公司作為項目運營的主體，負(fù)責(zé)項目日常經(jīng)營管理，每年支付村集體保底收益及超額分配。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，該項目激發(fā)了后的成壽寺地塊更長遠(yuǎn)的價值，并進(jìn)一步釋放土地增值空間。成壽寺地塊被用作租賃住房建設(shè)，則提升了土地配置與利用效率，在解決高房價下住房供需矛盾的路上先行一步。

　　據(jù)了解，當(dāng)前在北京市內(nèi)，萬科已獲取了6個集體土地建設(shè)租賃住房項目，總建筑面積75萬平方米，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。2020年~2022年，萬科每年計劃新增約7000間租賃住房。

　　改善供需與錯配

　　高房價之下，租賃市場崛起已是趨勢。貝殼研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達(dá)400萬間以上。

　　不僅如此，北京租賃市場還存在嚴(yán)重錯配。

　　一是供求錯位，租賃人口中近400萬白領(lǐng)需求獨立空間，而供應(yīng)中僅80萬套開間或一居的獨立空間，無法被滿足需求的大部分青年只能采用合租方式。

　　二是價格錯配，除北京市逐年拆除的城中村，北京市合規(guī)的租賃住房其實只有250萬套，平均每套租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付范圍。

　　泊寓·院兒(成壽寺社區(qū))的入市有效助力了兩個錯配問題的解決。

　　首先，通過設(shè)計解決供求錯位。在租客房屋空間面積固定的情況下，萬科通過“模數(shù)推導(dǎo)”精確研發(fā)了房間內(nèi)的配置，通過家具來設(shè)定功能分區(qū)，推導(dǎo)出房間的布局，極大地提升了房間的使用效率。

　　其次，得益于創(chuàng)新的合作運營模式，雖然項目位于地理位置優(yōu)越的南三環(huán)，但其開間產(chǎn)品定價僅為每月3600元~4600元，價格約為周邊同品質(zhì)一居室租金的65%~84%，既保障了居住生活品質(zhì)，也降低了租賃成本。

　　另外，繼成壽寺的900余套長租公寓入市后，北京萬科還有高立莊等項目的長租公寓即將入市，這部分新增租賃住房供給可以進(jìn)一步對租金價格起到平抑作用。

　　退出機(jī)制待完善

　　除卻增加供應(yīng)、平抑租金價格、提升居住品質(zhì)，對于外界來說，集體土地建設(shè)租賃住房的開發(fā)運營模式同樣值得關(guān)注。

　　據(jù)相關(guān)人士介紹，目前有以下幾種模式：第一，大興區(qū)可通過掛牌的形式，對集體建設(shè)用地進(jìn)行公開出讓流轉(zhuǎn)。第二，大興區(qū)以外的，國企可通過作價入股、聯(lián)營模式，與集體經(jīng)濟(jì)組織合作開發(fā)；非國企可通過經(jīng)營權(quán)租賃的模式與集體經(jīng)濟(jì)組織合作。

　　以萬科的高立莊、成壽寺項目為例，雙方的合作模式是村集體負(fù)責(zé)提供土地，北京萬科負(fù)責(zé)建設(shè)和運營，每年會付給村集體收益。這種合作方式并沒有改變土地所有權(quán)。

　　雖然集體土地建設(shè)租賃住房政策為企業(yè)進(jìn)入打開了端口，但是當(dāng)前集體土地建設(shè)租賃住房中不可轉(zhuǎn)讓退出的要求，導(dǎo)致企業(yè)需要承擔(dān)幾十年的全部經(jīng)營風(fēng)險而沒有正確的退出途徑，這極大地提高了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，降低了參與熱情。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的合作模式中，對于非國企有較多的限制，不利于讓更加靈活和有活力的民營企業(yè)參與其中。此外，由于當(dāng)前集體土地建設(shè)租賃住房不可用于抵押、不可轉(zhuǎn)讓退出的要求，給運營企業(yè)帶來融資困難以及需要承擔(dān)50~70年的全部經(jīng)營風(fēng)險，勢必會降低企業(yè)參與的積極性。因此，集體土地租賃住房項目需要有更完善的退出機(jī)制，保障行業(yè)能夠形成“進(jìn)入—退出”的閉環(huán)，更好地建設(shè)“租購并舉”的住房保障體系。

　　一向敢于創(chuàng)新的萬科正在進(jìn)行退出層面的探索。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)或許可以為集體租賃住房項目正常退出提供保障。

　　據(jù)萬科相關(guān)人士介紹，萬科大興瀛海租賃住房項目，作為全國集體建設(shè)用地公開上市流轉(zhuǎn)的試點項目，規(guī)劃建設(shè)約15.6萬平方米租賃住房，屬于央行重點支持范圍，目前已提交完整申請材料，等待政策明確后的審批意見。但消防驗收、稅費厘定、退出機(jī)制等相關(guān)規(guī)定還需進(jìn)一步完善。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在集體建設(shè)用地上建設(shè)長租公寓，是完善長租公寓用地供給的有益探索，也是“房住不炒”的重要實踐。

　　來源：中國建設(shè)報

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