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多家長(zhǎng)租公寓今年審慎收房:活下去 提利潤(rùn)
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-6-22 10:37:02
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[提要]在經(jīng)歷2019年的集中暴雷、2020年初的紛爭(zhēng)不斷后,疫情下的長(zhǎng)租公寓開始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展方式。

  在經(jīng)歷2019年的集中暴雷、2020年初的紛爭(zhēng)不斷后,疫情下的長(zhǎng)租公寓開始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展方式。記者近期從房東、收房方面以及部分頭部長(zhǎng)租公寓方獲得證實(shí),包括相寓、自如等在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓開始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展策略:不再大收大建、調(diào)整給房東房租的周期、縮短空置周期等,活下去、擴(kuò)利潤(rùn)、精細(xì)化管理成為整個(gè)行業(yè)的共同選擇。

 。ㄈツ,以樂(lè)伽公寓為代表的長(zhǎng)租公寓接連暴雷給行業(yè)敲醒了警鐘)

    01

  審慎收房

  疫情帶來(lái)的影響波及面頗廣,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)在前端作出了改變,主要表現(xiàn)在對(duì)房源選擇的謹(jǐn)慎和縮短付款周期。

  剛剛將自己房子委托給某頭部長(zhǎng)租公寓的房主張萍向記者證實(shí)了“租金下調(diào)”、“租金躉付不再”的情況。

  記者了解到,張萍的房子是一套位于北三環(huán)某地鐵口100米附近的南向一居室,因?yàn)闀簳r(shí)不住,出于省心的考慮,今年6月1日躉租給了某長(zhǎng)租公寓品牌。“收房前中介就給我打了預(yù)防針,說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)不好,疫情讓好多人都回不來(lái),所以租金都跌了,所以空置期一年都是2個(gè)月起。”不僅如此,中介告訴張萍,想要“省心”委托給長(zhǎng)租公寓,自己的房況還要好,過(guò)去那種特別破舊的房子低價(jià)收回裝修再出租的,公司已經(jīng)不鼓勵(lì)了。

  這樣的態(tài)度,張萍在另外一家長(zhǎng)租公寓品牌也得到了證實(shí)!傲硪患议_的更低,5200每月,14個(gè)月合同里2個(gè)月空置期,管理費(fèi)還要到了1000。”

  “我們現(xiàn)在考核最嚴(yán)的,不是出租,是收房,一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題,1000起罰款,畢竟市場(chǎng)不好,收房環(huán)節(jié)不謹(jǐn)慎,就砸手里了!鄙鲜鲋薪槿藛T的信息,另外一家頭部中介長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向北京商報(bào)記者予以了證實(shí):縮量發(fā)展、審慎收房、對(duì)房東采取月付款、大幅提高租房人壓一付一的成本,是大部分長(zhǎng)租公寓的共同選擇。

  好在張萍的房子裝修不錯(cuò),配上點(diǎn)必要的家具家電,最終中介給的收房條件為:房租每月5500,按月給付,合同簽訂14個(gè)月,其中空置期2個(gè)月,第一個(gè)月付租金后,二三月為空置期,第四個(gè)月收取700元的管理費(fèi),隨后房租依然按月給到張萍。

  張萍給記者算了筆賬,按照這一方案,出租14個(gè)月,她實(shí)際每月的收益為4600多元,而他的同事就在他們家樓上,且為頂層有缺陷房源,去年底出租的價(jià)格為每月5700元。

  “不過(guò)好在租出去了,我們有同事選的直租,掛了一個(gè)月都租不出去,省心就少賺錢,現(xiàn)在的市場(chǎng)沒(méi)辦法兩全其美!

    02

  活下去還是講故事

  長(zhǎng)租公寓集體出現(xiàn)審慎發(fā)展的態(tài)度,來(lái)自行業(yè)并不樂(lè)觀的現(xiàn)狀。

  以剛剛經(jīng)歷人事變動(dòng)的蛋殼公寓為例,在其近期發(fā)布的2020年一季報(bào)顯示,公司一季度總營(yíng)收19.396億元,同比增長(zhǎng)62.5%,但凈虧損卻高達(dá)12.344億元,同比擴(kuò)大51%。而在此之前,蛋殼公寓也一直處于虧損狀態(tài)。

  與蛋殼公寓類似,剛剛上市的青客公寓也不容樂(lè)觀。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2019年青客公寓凈虧損達(dá)到4.98億元,2018年凈虧損4.99億元,2017年凈虧損為2.45億元,近三年累計(jì)凈虧損已達(dá)12.42億元。

  對(duì)此,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,虧損幾乎涵蓋了整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè),瘋狂擴(kuò)張的“后遺癥”暴露無(wú)遺。受疫情影響,目前租賃市場(chǎng)需求減弱,整體表現(xiàn)處于“遇冷”狀態(tài),長(zhǎng)租公寓盈利模式單一的問(wèn)題也被“放大”,這進(jìn)一步擴(kuò)大了虧損數(shù)值。

  郭毅稱,在當(dāng)前狀況下,長(zhǎng)租公寓企業(yè)要做的是解決盈利模式問(wèn)題,而不是繼續(xù)去擴(kuò)張,應(yīng)該將發(fā)展重心由“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng),只有具備更多元化的盈利模式,才能真正走出這場(chǎng)困局。

  記者注意到,我愛(ài)我家(3.24 -0.61%,診股)旗下長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”已經(jīng)有了動(dòng)作,其2019年在管規(guī)模減少了約3萬(wàn)套。對(duì)于上述變化,我愛(ài)我家方面接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)候也表示:“這是基于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)變化,公司采取業(yè)務(wù)線條的‘主動(dòng)收縮’,而且房源量的下降并沒(méi)有影響到收入和運(yùn)營(yíng)效率的提高!

  知情人事也透露,今年相寓經(jīng)營(yíng)的核心就是提高單體收益,不擴(kuò)大規(guī)模,只擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

  而對(duì)于是否縮量發(fā)展,自如方面截至發(fā)稿前并未予以明確回復(fù),但多位負(fù)責(zé)收房的自如業(yè)務(wù)人員均證實(shí),今年公司給的要求是與上述張萍提到的“審慎收房”、“利潤(rùn)為先”一致。

  按照市場(chǎng)占有份額,相寓、蛋殼、青客都是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的佼佼者,從他們所傳遞出的信息來(lái)看,主動(dòng)收縮戰(zhàn)線也不失為一個(gè)好選擇。

    03

  更為有力的競(jìng)爭(zhēng):房企入局

  在“房住不炒”的主基調(diào)下,長(zhǎng)租公寓的誕生可謂恰逢其時(shí)。此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2020年,長(zhǎng)租公寓需求大約1000萬(wàn)間,營(yíng)業(yè)收入近2200億元,總體凈利潤(rùn)規(guī)模在250億元左右。目前受疫情影響,上述規(guī)模今年可能要打個(gè)折扣,但從資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看,無(wú)疑對(duì)這片藍(lán)海寄予厚望。

  記者了解到,除自如、相寓、蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌機(jī)構(gòu)外,萬(wàn)科、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)也把長(zhǎng)租公寓作為主要發(fā)展方向之一,紛紛下場(chǎng)成為“玩家”?硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截至 2019 年末,國(guó)內(nèi) TOP100 規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近四分之一。從規(guī)模上來(lái)看,2019年房企長(zhǎng)租公寓TOP20的累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間,成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。

  從2019年的開業(yè)情況來(lái)看,TOP10企業(yè)的增長(zhǎng)情況較好,而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),其中,萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

  郭毅表示,目前長(zhǎng)租公寓盈利大部分是依靠品牌帶來(lái)的溢價(jià)率,而頭部房企在這方面具有天然優(yōu)勢(shì)。此外,房屋租賃市場(chǎng)正在朝著規(guī)范化、秩序化的方向發(fā)展,房企們布局之初就按照上述思路在推進(jìn),整建整治所提供的想象空間更大,這方面也會(huì)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

  以北京為例,豐臺(tái)、大興、順義、通州等區(qū)都開建了集體土地租賃房。這些項(xiàng)目中,大多都是房企們參與運(yùn)營(yíng)合作,此類房源最直觀的表現(xiàn)就是公共服務(wù)空間更具“吸引力”。

  背靠大型規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì),房企的參與更具有“入侵性”,其所影響的不只是分走市場(chǎng)份額,更多是在融資層面的分流。房東東創(chuàng)始人全靂曾公開表示,對(duì)于今后的長(zhǎng)租行業(yè),資本總體很謹(jǐn)慎,無(wú)論股權(quán)投資或者債權(quán)融資只會(huì)向頭部和超大規(guī)模企業(yè)集中。

  競(jìng)爭(zhēng)加劇疊加疫情影響,市場(chǎng)也面臨重新洗牌。在郭毅看來(lái),大浪淘沙仍在繼續(xù),當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定的量,就該思考如何提升運(yùn)營(yíng)能力,盈利才是下一階段的重點(diǎn)。如果還寄希望于外部資金“補(bǔ)血”,那么很可能熬不過(guò)這個(gè)冬天。

 來(lái) 源:北京商報(bào)     

  編 輯:liuy

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