如果房價下跌,有些沒買的朋友可能很開心,但買了房的朋友一定不高興。根據(jù)央行2019年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查顯示,城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占了近7成,而房貸占家庭總負債的75.9%,房價跌了,家庭財富會嚴重縮水了。如何看待房價趨勢?我們主要從房地產(chǎn)市場的歷史表現(xiàn)和購房者的價格承受能力,這兩個方面來說說這件事。
第1個方面,從歷史來看,保房價穩(wěn)定就是保金融穩(wěn)定,就有可能保住經(jīng)濟穩(wěn)定受心、外疫情和多種國內(nèi)外因素沖擊。
今年一季度全國GDP增長為負的6.8%,出現(xiàn)了近30年以來的首次負增長。廣東省經(jīng)濟增速為負的6.7%,但房地產(chǎn)的開工量、住宅均價、精神土地掛牌價都漲了。
2000年以來,我國經(jīng)濟遭受了兩次重大的考驗,第1次是2008年的次貸危機,國內(nèi)經(jīng)濟受到影響4萬億,就是催生了當年的房地產(chǎn)熱潮。第2次是2014年我國經(jīng)濟過熱后的調(diào)整期,l型筑底實施了低利率等組合刺激手段,直接導(dǎo)致了2015年到16年部分城市房價的快速上漲。從近10年的發(fā)展來看,每次經(jīng)濟下行房地產(chǎn)都充當了壓艙石的作用,所以房地產(chǎn)市場需要穩(wěn)定。
第2個方面,我們從房價承受能力來看,根據(jù)經(jīng)濟學(xué)閾值效應(yīng)理論,我們研究發(fā)現(xiàn),地區(qū)住宅均價的增長速度往往大于地區(qū)人均收入增長的速度,目前剛需客在一二線城市買房,房價承受能力基本上達到了。
先以深圳為例,2015年時80平方米的住宅平均價格在240萬左右,首付三成,住房公積金和商業(yè)貸款組合貸170萬元。按照30年的貸款期限,一個家庭每月還款8100元左右。根據(jù)深圳社保局統(tǒng)計,2015年人均工資是6700元,家庭平均月收入13,500元,所以2015年深圳的房價從平均2萬多漲到4萬多,剛需是可以承受的。但是到了2019年,深圳住宅的平均價格是55,000多,80平方米的房子就要440萬了。
如果按照以上的算法組合貸要貸款310萬元,月均還款要15,000多。2019年深圳的平均工資水平8600多,而家庭月平均收入才17,000,對于剛需剛改的人來說,這個壓力就很大了。所以問房價是必須的。
由此我們得出三個結(jié)論。
第一,經(jīng)濟下行期多種刺激政策會帶來房地產(chǎn)市場的繁榮,但房價確實需要穩(wěn)定。
第二,各地的房地產(chǎn)市場調(diào)控追求的是價穩(wěn)量增的趨勢。
第三,對于想買房的人,尤其是剛需和剛改的朋友,還是要趕快上車的。
好了,今天的老王說房就聊到這里,歡迎分享,歡迎討論。
來源:中國質(zhì)量萬里行
編 輯:liuy