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新房銷售已見曙光 二手房徹底涼涼
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-3-4 9:48:29
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[提要]農(nóng)歷新年過去三十余天,北京房產(chǎn)中介小李至今一單未開。社區(qū)封鎖、門店停業(yè)、客戶“蒸發(fā)”,疫情讓二手房市場直直跌入冰點(diǎn)。沒有交易,意味著沒有收入。

    農(nóng)歷新年過去三十余天,北京房產(chǎn)中介小李至今一單未開。社區(qū)封鎖、門店停業(yè)、客戶“蒸發(fā)”,疫情讓二手房市場直直跌入冰點(diǎn)。沒有交易,意味著沒有收入。但生存重壓讓她不能稍有喘息,小李積極維系線上客戶,但房源帶看量仍停留于零。

    業(yè)主端同樣焦慮,降價(jià)、停售,這在北京并非孤例。記者發(fā)現(xiàn),北京朝陽區(qū)和平街某房源,疫情發(fā)生后直降20萬,12月28日已停售;朝陽區(qū)望京花園某房源,年初降價(jià)18萬,1月8日已停售。在貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)中,因市場不明朗暫緩賣房的業(yè)主,占比73.7%。

    不同于新房市場,二手房交易從簽約到過戶事項(xiàng)復(fù)雜、資金安全風(fēng)險(xiǎn)高,購房者極度依賴中介接洽與線下帶看。疫情期間,只靠線上交流,基本難以成交。據(jù)鏈家數(shù)據(jù),2月份,武漢鏈家二手房零成交,前兩月重點(diǎn)18城二手房成交量同比大跌55%。

    “現(xiàn)在小區(qū)管控嚴(yán)格,如果想線下看,我可以溝通下試試!毙±钕霙_破阻礙,但被購房者一一拒絕。在疫情未徹底緩解前,失落的二手房市場,暫時(shí)迎不來暖陽。

    新房超預(yù)期二手受重傷

    疫情沖擊,中國房地產(chǎn)開發(fā)商成為最焦慮的群體之一。線上賣房、降價(jià)促銷,規(guī)模房企率先自救?硕饠(shù)據(jù)顯示,2月份百強(qiáng)房企全口徑銷售額3243.3億元,環(huán)比降低43.8%,同比降低37.9%,創(chuàng)下近年單月銷售最低記錄。

    不過,多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,鑒于疫情影響,新房市場表現(xiàn)已是超預(yù)期。華創(chuàng)證券稱,1~2月主流50家房企銷售同比雖大幅下降,但仍明顯優(yōu)于同期45城銷售表現(xiàn),龍頭房企抗市場波動能力相對更強(qiáng)。

    新房市場尚可線上營銷、搶收客源,但對二手房市場來說,受疫情打擊更為顯著。

    疫情發(fā)生以來,北京市嚴(yán)格居住小區(qū)封閉管理,在出入口設(shè)置檢查點(diǎn),居住人員和車輛憑證出入,進(jìn)入人員必須佩戴口罩并進(jìn)行體溫檢測。封閉管理模式下,非本社區(qū)人員出入受限,這對二手房帶看來說,是硬性門檻,也是致命打擊。

    不僅是北京,多個核心城市暫停房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù),導(dǎo)致整個交易活動直接停滯?硕鸱Q,截至目前,中介線下門店的復(fù)工比例僅10%,約50%完全未復(fù)工,多數(shù)經(jīng)紀(jì)人在線上進(jìn)行咨詢服務(wù)。

    小李是少數(shù)回歸門店的中介之一。二月中旬,小李便已復(fù)工,但只能進(jìn)行線上講解。她坦陳,二手房交易與新房不同,雖然有線上交易平臺,但房源情況復(fù)雜、交易流程繁瑣,購房者極度看重線下帶看體驗(yàn)。疫情期間,僅靠線上渠道,基本難以成交。

    業(yè)主信心也受到撼動。貝殼研究院稱,疫情加劇業(yè)主預(yù)期走弱,2月北京新增房源掛牌均價(jià)57790元/平方米,環(huán)比跌幅擴(kuò)大至3.9%,調(diào)價(jià)中降價(jià)次數(shù)占比環(huán)比提高5.4%至92%。市場成交節(jié)奏放緩,成交周期154天,達(dá)到歷史高位水平。

    記者在某房產(chǎn)交易平臺看到,北京昌平區(qū)一套四室兩廳房源,自2018年掛牌至今,仍未售出。盡管近七日有九人關(guān)注該房源,但最近三十天,帶看次數(shù)為零,交易鏈條幾近停滯!皹I(yè)主著急賣房變現(xiàn),價(jià)格還可以再談!敝薪樾埛Q。

    據(jù)小張出示的調(diào)價(jià)記錄,2018年09月,該房源首次調(diào)價(jià),從880萬元降至800萬元。此后報(bào)價(jià)一路下跌,不到兩年調(diào)價(jià)五次,僅去年便連續(xù)三次降價(jià),力度最大的一次直降90萬。如今,這套320平方米的洋房,報(bào)價(jià)已回落至599萬元,較首次掛牌暴跌281萬元。

    “業(yè)主2011年買下這套房,房屋原值340萬。由于房源空置想出手變現(xiàn),但之前報(bào)價(jià)偏高,影響了成交!毙堈f,最近交易都是線上溝通,如果線下看房需提前安排,在小區(qū)測溫登記。目前有5位購房者約定疫情穩(wěn)定后看房。

    這并非孤例。記者發(fā)現(xiàn),北京通州區(qū)一四室兩廳房源,自2018年掛牌至今仍未成交。疫情發(fā)生后,該房源帶量看同樣為零!白畛鯍炫苾r(jià)750萬元,后來陸續(xù)下跌,目前報(bào)價(jià)650萬!敝薪楦嬖V記者,業(yè)主做生意要用錢,但發(fā)現(xiàn)并不好出手,只能一再降價(jià)。

    “還貸壓力較大的業(yè)主降價(jià)出售意愿相對較強(qiáng)! 貝殼研究院稱,月供收入比在70%及以上的業(yè)主中,近一半的業(yè)主愿意降價(jià)出售。在面對開發(fā)商降價(jià)促銷時(shí),月供收入比越高的業(yè)主保持出售的意愿越強(qiáng),愿意跟隨降價(jià)的比例越高。

除此之外,在有賣房計(jì)劃的受訪者中,73.7%的受訪者表示因市場不明朗而暫緩賣房計(jì)劃。這直接導(dǎo)致,市場新增供給下降明顯。數(shù)據(jù)顯示,2月北京鏈家新增房源量環(huán)比下降51.4%,1~2月北京鏈家新增房源量同比下降57.7%。

    被凍結(jié)的交易市場

    在業(yè)主預(yù)期下調(diào)、暫緩賣房,帶看陷入停滯的情況下,二手房成交數(shù)據(jù)直接陷入冰點(diǎn)。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,1~2月北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交量同比下降57.6%,重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量同比下降55%,其中廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺同比降幅超過60%,廣州、青島、深圳成交量降幅小于40%。

    疫情對房價(jià)的影響也開始顯現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,環(huán)比來看,2020年2月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格下跌0.11%。十大城市中,8個城市環(huán)比下跌,較上月增加2個;2個城市環(huán)比上漲,上漲城市個數(shù)較上月減少2個。

    由于當(dāng)下新房、二手房聯(lián)動交易特點(diǎn),二手房遇冷或帶來風(fēng)險(xiǎn)傳遞。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的全國核心30城市,二手房交易中約50%為改善性交易,新房交易愈發(fā)依賴二手房交易需求釋放。這意味著,二手房遇冷可能帶來新房交易受阻、風(fēng)險(xiǎn)傳遞至開發(fā)商。

    同時(shí),貝殼研究院稱,預(yù)計(jì)2020年1月24日~2月1日,全國有數(shù)十萬簽約后尚未完成產(chǎn)權(quán)過戶的在途交易單。二手房產(chǎn)交易鏈條長,但眾多買賣者滯留居住城市,當(dāng)前多個環(huán)節(jié)出現(xiàn)中斷,面臨合同條款時(shí)效問題,容易引發(fā)合同糾紛。

    此外,由于二手房交易停擺,中介收入顯著減少,但剛性支出依舊,現(xiàn)金流承壓。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,近八成經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營困難,58%店東與品牌認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人流失率增強(qiáng),73%認(rèn)為其經(jīng)紀(jì)人的招聘難度加大。

    據(jù)貝殼方面公開案例,湖北某店東旗下有16家直營門店,19家加盟門店,總體人員規(guī)模300余人,經(jīng)紀(jì)人占9成以上。單看人工成本,每月便有40萬固定支出,還有14萬門店租金成本、端口費(fèi)用等!耙簿湍軗2個月吧!彼f。

    對于二手房走勢,我愛我家研究院認(rèn)為,疫情不能消滅二手房需求,只能延后。以北京為例,隨著企業(yè)復(fù)工加快,人口流動重啟,預(yù)計(jì)3月二手房市場將開始復(fù)蘇,4、5月加快恢復(fù)。若疫情能在二季度徹底控制,預(yù)計(jì)三季度市場就能回到正軌。

   調(diào)查結(jié)果顯示,有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計(jì)劃,大部分有購房計(jì)劃的消費(fèi)者只是推遲或觀望,其中38%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計(jì)劃,有28.8%的受訪者認(rèn)為房價(jià)會跌而暫緩買房。

    從最新數(shù)據(jù)看,2月17日至23日,重點(diǎn)18城市鏈家新增客源量已經(jīng)恢復(fù)至去年12月周均水平的70%!半S著各地逐步復(fù)工與各地利好政策支持,預(yù)計(jì)疫情結(jié)束后需求會集中釋放!必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為。

    不過,鑒于此次疫情對二手房市場影響過于顯著,業(yè)內(nèi)開始思考,房產(chǎn)交易的重線下模式是否走到變革的拐點(diǎn),將交易流程從線下遷移到線上是否勢在必行?

    貝殼研究院行業(yè)分析師栗樣丹表示,作為大宗商品交易,消費(fèi)者在購房時(shí)仍保有線下帶看、實(shí)地感受房屋視野、周邊配套的強(qiáng)烈要求,通過與業(yè)主面對面對話才能確認(rèn)雙方信息和意愿。因此當(dāng)前線上簽約本質(zhì)上仍為認(rèn)購性質(zhì)合同,繳納定金及一定時(shí)間內(nèi)的“反悔期”。

    同時(shí),簽后交易流程復(fù)雜,資金流和服務(wù)流相互交錯,需要銀行、政府、評估公司在多個交易流程節(jié)點(diǎn)在線協(xié)作。如貸款環(huán)節(jié)需要協(xié)同公積金管理中心、銀行開放數(shù)據(jù)接口,簽約、繳稅、過戶等需要政府政務(wù)線上能力支持。要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易線上化,需多主體方持續(xù)探索。

來源:第一財(cái)經(jīng)

編輯:liu

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