近期,房企的高額度、高頻率融資動作引發(fā)了業(yè)內(nèi)關注。財報季到來,多家房企發(fā)布了凈利潤下滑預警,加之2018年的數(shù)據(jù)對比,房企出現(xiàn)了明顯的增收不增利現(xiàn)象。受到疫情影響,2020年1-2月份的房企銷售出現(xiàn)了大幅“縮水”,2020年是房企的償債高峰,業(yè)內(nèi)認為,房企作為典型的高杠桿企業(yè),在面臨著現(xiàn)金流的考驗。此外,房地產(chǎn)行業(yè)的集中度再度提升,百強房企占據(jù)了6成的市場份額,中小房企的優(yōu)勢流失,生存空間被擠壓。
房企增收不增利
一場疫情的到來加深了房企之間的分化程度。在2020年開年的3個月以來,房企致力于解決銷售、融資、負債三大難題,試圖在危機時刻讓現(xiàn)金流保持在健康狀態(tài)。近期,多家房企發(fā)布了2019年財務報告,其中,“增收不增利”的房企則不在少數(shù)。
近日,某房企發(fā)布了2019年業(yè)務盈利預警!度A夏時報》記者了解到,其預計本集團在2019年全年度的核心業(yè)務凈利潤及凈利潤有所下降。其中,核心業(yè)務凈利潤預期較2018年下降48%,凈利潤預期較去年下降約50%。
營收、利潤,兩大指標衡量房企的經(jīng)營情況,但房企的財報在近兩年則顯現(xiàn)出了一個奇怪現(xiàn)象,其營收大幅增長,而利潤的增速則往往只能望其塵埃,甚至增速出現(xiàn)負數(shù)。某房企2019年的財報顯示,其在2019年的營業(yè)收入增長率為34.2%,凈利潤和核心凈利潤的增長率則分別為27.7%和24.8%。
另外,《華夏時報》記者在梳理了多家企業(yè)后發(fā)現(xiàn),營收大幅增長,利潤表現(xiàn)平平這一現(xiàn)象在2018年就已明顯。例如,2018年,萬通地產(chǎn)的營業(yè)收入同比上漲了10.62%,但凈利潤則同比下滑了8.11%。大名城在2018年營業(yè)收入實現(xiàn)了30.64%的增長,但凈利潤下滑了61%。
此外,百強房企“增收不增利”的現(xiàn)象也普遍存在。行業(yè)的集中度雖然在2019年出現(xiàn)了大幅提升,但不可避免的是,房企的負債也仍然處于高位。報告顯示,2019年,在財務方面,百強房企已經(jīng)由此前的“去杠桿”逐漸轉變?yōu)椤胺(wěn)杠桿”,資產(chǎn)負債率均值較2018年微增了0.2個百分點,達到了78.7%,有效負債率均值則為49.0%,與2018年持平。
而關于“增收不增利”這一原因,知名研究院方認為,當前的房地產(chǎn)市場由于限價疊加高成本,使得溢價空間被侵蝕。對比歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),在2015年-2019年,百強房企的營業(yè)收入均值分別為206.8億元、267.6億元、324.0億元、439.9億元、546.4億元,其凈利潤均值在同期分別為24.3億元、29.4億元、41.2億元、57.7億元、69.0億元。
計算可得,百強企業(yè)的營收均值增速呈現(xiàn)下滑、上漲、下滑的波浪曲線態(tài)勢,而凈利潤均值增速則呈現(xiàn)出倒“U”型態(tài)勢,其在2017年前后達到峰值,在2018年和2019年則是加速下滑。
中指研究院方同樣指出,2019年百強房企營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢,但增速較2018年有所放緩。此外,百強房企營業(yè)收入和凈利潤均值較2018年減少11.6%和20.4%。
行業(yè)分化加劇
“房地產(chǎn)行業(yè)在分化,但最終利潤之間的差異會越來越明顯!蹦撤科蟮膬(nèi)部人士對《華夏時報》記者說。梳理近年來房地產(chǎn)市場的歷史變化可以發(fā)現(xiàn),頭部房企正在逐漸占領市場,中小房企的生存空間被擠壓。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了多年的成長和發(fā)展之后,中國房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售額均值實現(xiàn)了80多倍的增長,市場份額超過了60%。數(shù)據(jù)顯示,2019年,百強房企的銷售總額、銷售面積分別達到了98179.3億元和72458.3萬平米,同比增長了16.3%和13.5%。
于此同時,百強房企銷售額的市場份額則也穩(wěn)步上升至了61.5%,較2018年提高了5.2個百分點,行業(yè)的集中度在進一步提升。另外,中小房企的破產(chǎn)潮一直從2019年持續(xù)至今。人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至3與23日,已經(jīng)有近百家房企宣布破產(chǎn)。
“破產(chǎn)的房企大部分都是微型房企,我們這家房企雖然沒有完全步入大型房企行列,但是受到疫情的影響,現(xiàn)金流壓力格外緊張,已經(jīng)開始了一輪裁員。如果不能盡快融到錢,感覺公司還會裁員,節(jié)省一些開支。”就職于區(qū)域性房企的員工王磊(化名)對《華夏時報》記者說。
其表示,在疫情下,中小房企在融資、拿地、銷售等各個環(huán)節(jié)均不具備優(yōu)勢!暗胤缴系拇_是出臺了一些扶持政策,但是都是一些短期的政策。另外,我們貸款、融資的成本太高了,這些是沒有辦法避免或者減少的,也是長期無法解決的問題。”王磊對《華夏時報》記者說。
債務壓頂償債高峰期到來
數(shù)據(jù)顯示,截至2020年7月份,房企至少有1700億元的債務需要償還。但由于新冠肺炎,原本應當是銷售“小陽春”的時期變成了“倒春寒”,回款減速則也使得房企面臨著較大的現(xiàn)金流壓力。
另外。值得注意的是,在財務方面,因房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響,疊加企業(yè)周轉速度的下降,房企的盈利能力出現(xiàn)了小幅下滑。數(shù)據(jù)顯示,2019年,百強房企凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.1%和15.9%,較2018年分別下降了0.5和0.8個百分點。
“現(xiàn)在,房企融資的難度還是比較高的,沒有說出現(xiàn)了寬松!鼻昂i_源基金首席經(jīng)濟學家楊德龍向《華夏時報》記者指明了當前房企融資的現(xiàn)象。“發(fā)債等主要是借新還舊,但目前銀行、信托等審核都是比較嚴格的!蓖趵谝矊Α度A夏時報》記者說。
數(shù)據(jù)顯示,2019年,百強房企的資產(chǎn)負債率均值為78.7%,較2018年微增了0.2個百分點。房企將迎來償債高峰,面臨一定的現(xiàn)金流考驗。在房企存續(xù)債券中,2020年-2023年,債券償還規(guī)模保持高位,并在2021年達到高峰。2020年需償付規(guī)模為7520.1億元,2021年將達到10524.2億元。
來源:華夏時報
編輯:liu