[第一太平戴維斯、戴德梁行均預(yù)期2020年香港寫字樓的租金將下跌10%至15%。]

　　受去年下半年以來香港社會事件影響，港資地產(chǎn)巨頭業(yè)績普遍受到?jīng)_擊，節(jié)省支出或許是多家公司未來的共同戰(zhàn)略選擇。

　　老牌商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績不佳

　　長實集團(tuán)（01113.HK）新近披露的2019年業(yè)績顯示，公司去年實現(xiàn)營收823.82億港元，同比增長63.56%；期內(nèi)基礎(chǔ)溢利287.29億港元，同比上升19.04%；股東應(yīng)占溢利291.34億港元，同比降27.36%；股東每股應(yīng)占溢利7.89港元，同比下降27%。利潤下滑主要受零售、酒店等板塊的嚴(yán)重拖累。

　　長實集團(tuán)七大 業(yè)務(wù)板塊錄得四升三降。其中，物業(yè)銷售收入整體保持穩(wěn)中向好，同比增長84.39%至641.08億港元；飛機(jī)租賃收入同比上升8.24%至31.92億港元；配電、輸氣、能源等基建及實用資產(chǎn)盈利同比上升12.15%至45.24億港元；新增的業(yè)務(wù)板塊英式酒館業(yè)務(wù)帶來5.55億港元盈利。

　　但是，長實旗下的物業(yè)租賃收入同比下降2.42%至74.5億港元；酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)收入同比下降18.77%至41.85億港元；物業(yè)及項目管理收入同比下降1.81%至8.68億港元。

　　酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)錄得七大業(yè)務(wù)板塊中收入降幅最大，使基礎(chǔ)溢利下跌約2%。長實集團(tuán)在業(yè)績報中對此的解釋是，“酒店業(yè)務(wù)自2019年年中起受香港社會動蕩所影響，收入較去年減少9.67億港元�！�

　　另一家老牌的香港地產(chǎn)企業(yè)太古地產(chǎn)（01972.HK）部分業(yè)務(wù)板塊的微妙變動也能說明該公司業(yè)績有受到外部大環(huán)境的影響。

　　2019年太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)組合租金收入總額同比減少12%至24.37億港元；與之對應(yīng)的是內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額增長8%至33.52億港元。比如，它位于北京三里屯太古里的零售額上升11%，廣州太古匯上升20%，北京頤堤港上升26%，成都遠(yuǎn)洋太古里上升23%，上海興業(yè)太古匯上升73%。而太古地產(chǎn)位于香港的太古廣場購物商場、太古城中心及東薈城名店倉的零售額均有不同程度的下降。

　　2019年年報顯示，太古地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)收入41.85億港元，同比下降18.7%，錄得太古地產(chǎn)各業(yè)務(wù)板塊中降幅最大。太古地產(chǎn)稱，這主要由于下半年香港酒店業(yè)績轉(zhuǎn)差。

　　太古地產(chǎn)主席施銘倫對于公司2020年業(yè)績預(yù)期十分審慎。

　　“新型冠狀病毒肺炎疫情對我們在香港和內(nèi)地的零售投資物業(yè)及酒店業(yè)務(wù)帶來不利影響。預(yù)計2020年的零售物業(yè)及服務(wù)式住宅租金收入將會下降；個別零售租戶會因應(yīng)其業(yè)務(wù)狀況獲提供暫時性租金支持。我們酒店的入住率和收入大幅下跌。在不影響與租戶及其他顧客長期關(guān)系的情況下，將盡可能節(jié)省成本。”他對此表示。

　　對于太古地產(chǎn)位于香港、廣州、北京的辦公樓業(yè)務(wù)，施銘倫也認(rèn)為2020年存在需求疲弱、空置率上升、租金承壓。

　　機(jī)構(gòu)對未來預(yù)測悲觀

　　機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示辦公樓業(yè)務(wù)存較大壓力。第一太平戴維斯、戴德梁行均預(yù)期2020年香港寫字樓的租金將下跌10%至15%。

　　香港住宅業(yè)務(wù)同樣存在發(fā)展壓力。美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心高級經(jīng)理張蓓蕾指出，2019年貿(mào)易摩擦等事件后，今年新冠肺炎疫情又進(jìn)一步?jīng)_擊香港樓市，導(dǎo)致今年首季整體物業(yè)注冊量按年下跌。

　　美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2020年以來至3月19日的注冊數(shù)據(jù)顯示，在不包括一手公營房屋之下，一手私樓及二手住宅注冊量合共錄8988宗，較去年同期的11874宗下跌約24.3%。其中原因與肺炎疫情蔓延，一度影響發(fā)展商推盤部署有關(guān)。

　　3月20日，香港反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL最新報175.41點，按周升0.8%，指數(shù)連跌四周后反彈。但由于肺炎疫情于全球擴(kuò)散，拖累香港樓價持續(xù)下跌，中原認(rèn)為CCL跌勢未止。

　　香港短期的住宅交易狀況與內(nèi)地高度相似，疫情是當(dāng)下制約樓市成交的核心變量。但開發(fā)商并不擔(dān)憂樓市中長期走勢。這與香港土地供應(yīng)短缺及房屋供應(yīng)有限有直接關(guān)系。

　　作為外向型經(jīng)濟(jì)體，香港經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)全球經(jīng)濟(jì)浪潮洗禮亦經(jīng)受艱難磨礪。無論是1997年亞洲金融危機(jī)、2003年SARS疫情、2008年全球金融危機(jī)，香港的商鋪租金和住宅樓市都曾遭遇重創(chuàng)但總能強(qiáng)勁復(fù)蘇。對于此輪樓市行情，施銘倫倒顯得要樂觀于不少香港地產(chǎn)商。

　　“在香港，由于社會事件、經(jīng)濟(jì)的不確定性以及新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，市場對住宅物業(yè)的需求轉(zhuǎn)弱。香港的土地供應(yīng)短缺及房屋供應(yīng)有限，加上利率偏低，預(yù)計在中長期市場對住宅的需求維持堅穩(wěn)�！笔┿憘惐硎尽�

　　鑒于集團(tuán)旗下可開發(fā)土地儲備超過90%位于內(nèi)地，長實集團(tuán)掌門人李澤鉅在業(yè)績會上也提及，無論香港還是內(nèi)地，住宅剛性需求仍然強(qiáng)烈，“面對疫情，公司的推盤步伐不會放慢，只要政府一批出預(yù)售樓花同意書便會推售。”

　　對于低杠桿、慢開發(fā)、租售并舉的香港老牌地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不管土儲或所持有的投資物業(yè)分布重點在內(nèi)地還是香港，眼下如何做好對沖疫情造成的業(yè)績負(fù)累都是他們要思考的問題。

來源：第一財經(jīng)