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房東租客都不滿 蛋殼公寓直面資金鏈考驗(yàn)
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-2-26 11:28:14
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[提要]蛋殼公寓深陷輿論漩渦和資金危機(jī),當(dāng)前采取的措施未能如其預(yù)想般的“三贏”,反而令房東、租客更加不滿,導(dǎo)致情況更加復(fù)雜。

  蛋殼公寓深陷輿論漩渦和資金危機(jī),當(dāng)前采取的措施未能如其預(yù)想般的“三贏”,反而令房東、租客更加不滿,導(dǎo)致情況更加復(fù)雜。

  蛋殼公寓當(dāng)前給出了三種房東支持計(jì)劃,分別為合同期滿時(shí)返還一個(gè)月房租、分期返還一個(gè)月房租和支持半個(gè)月免租期。蛋殼稱,懇請(qǐng)房東與其一同為眾多深受疫情影響的租客獻(xiàn)出一份愛(ài)心關(guān)懷,攜手共渡難關(guān)。但是,接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的多位房東表示,以上三種方案均不能接受,若逾期15個(gè)工作日內(nèi)仍未收到蛋殼2月份房租,將采取行動(dòng)強(qiáng)制收房。

  多位房東還反映,收到了《法務(wù)函》,蛋殼公寓以疫情產(chǎn)生的影響為不可抗力為由,解除雙方簽署的《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》,互不承擔(dān)違約責(zé)任。收到該函的房東們無(wú)法接受,認(rèn)為蛋殼公寓單方面違約,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  蛋殼和房東的關(guān)系更加惡化,令租客無(wú)所適從。深圳一名蛋殼租客向證券時(shí)報(bào)記者表示,房東已經(jīng)通知即將強(qiáng)行收房,蛋殼公寓給出的換租或退租的方案均不合理,當(dāng)前情況也很難搬家,無(wú)法接受。該名租客使用了租金貸,每月均按時(shí)還款,蛋殼公寓已經(jīng)收到全年租金,未如期支付給房東。武漢的一位租客也面臨退租難題,其在去年底即申請(qǐng)退租,但遲遲未通過(guò),在自己未實(shí)際租住的情況下,仍不得不每月償還租金貸,目前已經(jīng)超出兩個(gè)月。

  房東強(qiáng)烈反彈

  蛋殼本來(lái)有機(jī)會(huì)在疫情期間樹(shù)立良好的社會(huì)形象,其確實(shí)也這么做了。1月25日,蛋殼公寓就宣布,拿出重點(diǎn)醫(yī)院附近專屬房源為武漢醫(yī)務(wù)人員提供免費(fèi)租住。2月3日晚間,蛋殼公寓還宣布要在疫情期間給租客發(fā)補(bǔ)貼,為行業(yè)首家。但是沒(méi)過(guò)幾天,蛋殼公寓被曝出單方面通知房東減免1~3月租金,給出的理由是受疫情影響及為租客補(bǔ)貼。隨后,又有大量租客反映,并未享受到蛋殼公寓的補(bǔ)貼,甚至有借機(jī)漲價(jià)以及強(qiáng)行解除合同要求搬家的情況。由此,蛋殼公寓被指“兩頭吃”,要通過(guò)此舉截留大量資金,賺聰明錢、國(guó)難錢。

  2月17日,蛋殼公寓又發(fā)長(zhǎng)文《致廣大房東的真心話》。在文中,蛋殼向各位房東致歉,稱確實(shí)存在部分員工與房東溝通有問(wèn)題,是我們的工作沒(méi)有組織好,做得不到位,讓本該有的協(xié)商,變成了一種“通知”。蛋殼表示長(zhǎng)租行業(yè)在此次疫情中遭受了非常嚴(yán)重的沖擊,房屋空置率日趨嚴(yán)重,這對(duì)維護(hù)行業(yè)生態(tài)及平臺(tái)的穩(wěn)定來(lái)說(shuō),是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。蛋殼繼續(xù)向房東尋求的免租期愛(ài)心支持,用于對(duì)租客進(jìn)行補(bǔ)貼。蛋殼表示,絕不會(huì)趁疫情大發(fā)橫財(cái),如果因此獲得任何額外的收益,將全部返還給房東。蛋殼稱,眼下確實(shí)遇到了很大的困難,面對(duì)幾十萬(wàn)受疫情影響的租客,如果在為他們提供補(bǔ)貼的同時(shí),我們?nèi)哉VЦ斗繓|租金,可能難以長(zhǎng)久支撐下去。如果我們倒下了,未來(lái)傷害的將是各位房東和廣大租客的長(zhǎng)期利益。

  這封公開(kāi)信顯然沒(méi)有達(dá)到蛋殼預(yù)期的效果,甚至有反效果。隨即,蛋殼公寓給出了三種房東支持計(jì)劃,分別為合同期滿時(shí)返還一個(gè)月房租、分期返還一個(gè)月房租和支持半個(gè)月免租期。蛋殼稱,這是在前期與廣大房東深入溝通交流的基礎(chǔ)上,整理出最容易被理解接受的三種支持方案。但是,接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的多位房東表示,以上三種方案均不能接受。蛋殼公寓并沒(méi)有給出其他不免租的方案,僅保留了一個(gè)進(jìn)一步溝通的入口,房東可以將自己的意見(jiàn)反饋給客服。

  江林(化名)將自己在深圳市福田區(qū)的一套80平米的房子委托給蛋殼公寓,每月租金9100元。2月初,江林接到電話,蛋殼公寓希望他能免租一個(gè)月,被拒絕。其后在2月付款日,江林沒(méi)有收到蛋殼公寓的租金。江林也在APP中看到了蛋殼公寓給出的三種方案,但都無(wú)法接受。江林現(xiàn)在也是租房狀態(tài),蛋殼公寓未如期支付房租,會(huì)導(dǎo)致江林房租壓力增大,也會(huì)影響他的房貸月供。根據(jù)江林的了解,他委托給蛋殼的房子在正常出租,沒(méi)有空置。

  部分房東已經(jīng)收到了蛋殼的《法務(wù)函》,該函稱,鑒于1月起國(guó)內(nèi)爆發(fā)新冠肺炎疫情,多個(gè)城市采取了嚴(yán)格的防控措施,該情況無(wú)法預(yù)料且不可避免,屬于法定不可抗力因素,導(dǎo)致原協(xié)議無(wú)法履行。因此蛋殼函告,原《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》解除,雙方不因原協(xié)議效力的解除而承擔(dān)違約責(zé)任,自該函送達(dá)房東之日起生效。

  多名房東表示,疫情并未影響房屋的出租,這是蛋殼公寓要單方面違約。蛋殼公寓采取的措施引起房東強(qiáng)烈反彈,多地建立了維權(quán)微信群、QQ群,政府部門也接到大量關(guān)于蛋殼公寓的投訴。根據(jù)證券時(shí)報(bào)記者的了解,至少在深圳和北京,已經(jīng)出現(xiàn)了房東聚眾維權(quán)的情況。政府部門也有所行動(dòng),深圳、北京等地住建部門對(duì)蛋殼公寓進(jìn)行約談,要求其積極和房東溝通,按照法律規(guī)定和合同約定妥善處理問(wèn)題。

  租客權(quán)益受損

  深圳市翻身片區(qū)的租客康康(化名)遭遇到了難以處理的情況,房東在門上張貼了《告示》,稱有權(quán)在2月26日后停止出租房屋,請(qǐng)租客盡快與蛋殼聯(lián)系確認(rèn),保障自身合法權(quán)益。

  康康的房東在《告示》中表示,蛋殼公寓2月5日拒不支付當(dāng)期房租,根據(jù)其與蛋殼公寓簽署的租房合同約定,若蛋殼公寓逾本期付款日后的15個(gè)工作日內(nèi)未支付租金,則其本人可單方面解除租房合同?悼蹬c房東取得了聯(lián)系,房東的態(tài)度很堅(jiān)決,是不會(huì)免費(fèi)提供住宿的,近期就會(huì)換鎖,讓康康找蛋殼協(xié)商。

  康康2019年12月下旬才住進(jìn)了這里,一個(gè)單間,每月租金2000元。康康用了租金貸,微眾銀行每月準(zhǔn)時(shí)從銀行卡里扣款。春節(jié)期間,還在老家的康康接到房東打來(lái)的電話,蛋殼已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)有支付房租了。據(jù)介紹,房東一度斷了水電,康康也與蛋殼進(jìn)行了溝通。蛋殼管家提出了換租或者退租的方案,康康不能接受換租?悼当硎,換租需要再重新簽訂一年合同,自己沒(méi)有義務(wù)配合蛋殼,疫情期間搬家也不方便。對(duì)于退租,康康認(rèn)為,自己正常繳納房租,是因?yàn)榈皻す⒌脑驅(qū)е伦约含F(xiàn)在無(wú)房可住,責(zé)任在蛋殼,如果要退租,也需要蛋殼提出解約,按合同進(jìn)行賠償。

  康康十分擔(dān)心,如果房東真的強(qiáng)行來(lái)收房,自己也不知道該怎么辦!叭绻采祥T換鎖,然后把我們東西扔出去呢?”康康說(shuō)。

  武漢租客王天(化名)是想退租而不得,已經(jīng)多交了兩個(gè)月租金,讓他很惱火。

  正常情況下,如果要退租,蛋殼公寓要求租客提前一個(gè)月進(jìn)行申請(qǐng)。王天2019年12月31日申請(qǐng)?jiān)?020年1月30日退房,蛋殼公寓APP界面顯示,已分配服務(wù)管家,將上門辦理。但是,蛋殼的服務(wù)管家一直沒(méi)有來(lái)收房。春節(jié)前,王天離開(kāi)武漢回老家過(guò)年,房屋至今空置。

  王天租房時(shí)使用了租金貸,他表示這是唯一的支付方式。每月底,微眾銀行都會(huì)扣除1350元,為下個(gè)月的租金。1月底,王天未完成退房,已經(jīng)扣除了2月份租金。2月也已經(jīng)到了扣款日,微眾銀行已經(jīng)扣除了3月份的租金。王天對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示,本來(lái)租金交到1月30號(hào)就可以了,現(xiàn)在已經(jīng)交到3月29號(hào)了。王天找到蛋殼管家溝通,后者卻說(shuō),可以直接斷交租金貸款,且稱不會(huì)有什么影響。王天認(rèn)為這在邏輯上說(shuō)不通,斷交會(huì)上征信記錄,以后買房、買車的貸款都會(huì)受到影響。

  王天也找了蛋殼客服,希望可以收回多繳納的兩筆租金,未獲得明確答復(fù)。

  資金鏈承壓

  康康、王天使用的租金貸,可在簽約之時(shí)就令蛋殼公寓獲得整個(gè)租賃期限的租金,從而去獲取更多的房源,發(fā)展更多租客,實(shí)現(xiàn)極速擴(kuò)展。但是,這一模式潛藏風(fēng)險(xiǎn),需要不停的滾動(dòng)下去。早前,由于資金問(wèn)題,已有多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)跑路、倒閉,多涉及租金貸,行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪洗牌。2019年底,住建部等六部門發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》:住房租賃企業(yè)租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%,超過(guò)比例的部分應(yīng)于2022年年底之前逐步調(diào)整到位。

  蛋殼公寓招股說(shuō)明書(shū)顯示,租客選擇租金貸的比例在2017年達(dá)到91.3%,2018年降低至75.8%,2019年前三季度進(jìn)一步降低至67.9%。蛋殼公寓稱,租金貸支持的業(yè)務(wù)占比下降的主要原因是由于增加了與更有聲望的金融機(jī)構(gòu)合作,這些金融機(jī)構(gòu)利率更低,貸款審批更為嚴(yán)格。蛋殼公寓租金貸年化利率6%~10%。

  蛋殼公寓是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓上市公司。1月17日,蛋殼公寓赴美上市,是2020年登陸紐交所的第一只中概股。蛋殼實(shí)際發(fā)行價(jià)13.5美元低于招股價(jià)區(qū)間,實(shí)際發(fā)行總數(shù)也低于計(jì)劃,實(shí)際募資1.296億美元。上市首日盤中,蛋殼公寓就遭遇破發(fā)。近期,蛋殼公寓持續(xù)下挫,最新收?qǐng)?bào)11.15美元。

  2019年前三季度,蛋殼公寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)收50億元,同比增長(zhǎng)近2倍;營(yíng)業(yè)支出達(dá)到73億元,虧損25億元,2018年同期虧損額為13.7億元。這是急速擴(kuò)張的結(jié)果,蛋殼公寓2018年、2019年前三季度營(yíng)收和虧損額較2017年明顯增加。2017年度,蛋殼公寓營(yíng)收6.57億元,虧損2.72億元。

  截至2019年9月底,蛋殼公寓總資產(chǎn)76.74億元,總負(fù)債76.61億元,按此計(jì)算的負(fù)債率為99.83%。這其中的負(fù)債大部分應(yīng)為租金貸,真正的有息負(fù)債沒(méi)有那么多。還有一個(gè)不好的信號(hào)是,蛋殼公寓2019年前三季度凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù),為-1.68億元,資金壓力凸顯。

  蛋殼公寓成立于2015年,當(dāng)前已進(jìn)入北京、上海、深圳、武漢等13個(gè)城市,運(yùn)營(yíng)房源達(dá)到43萬(wàn)間。資料顯示,蛋殼在IPO前經(jīng)歷了7輪融資,總額超過(guò)7億美元,股東包括老虎環(huán)球基金、華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、螞蟻金服等知名投資機(jī)構(gòu)。蛋殼公寓上市后,老虎環(huán)球基金持有20%的股份,螞蟻金服持股7.8%,聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份,天使投資人兼董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)持有6.3%的股份。

來(lái)源:證券時(shí)報(bào)

編輯:liu

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