方圓房服集團（9978.HK）今年5月底正式從創(chuàng)業(yè)板轉(zhuǎn)入主板上市，近期再次搞出大動作，代價人民幣6800萬元擬收購母公司旗下物業(yè)管理公司，即方圓現(xiàn)代生活服務(wù)。至此，方圓房服將不再是單純的房地產(chǎn)代理公司，一舉殺入了近年港股最火爆的板塊之——物業(yè)服務(wù)及管理板塊。

　　母公司方圓地產(chǎn)是國內(nèi)百強房企，旗下僅有方圓房服一個上市平臺，在其成功轉(zhuǎn)入主板上市后，順勢將物管業(yè)務(wù)輸入進上市公司算是水到渠成的事情。相比較那些還在排隊IPO的物企，可謂是彎道超車。而此次收購對象方圓現(xiàn)代生活服務(wù)，是擁有國家一級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，中國物業(yè)服務(wù)22強企業(yè)，目前合約面積1200萬平方米。公司業(yè)務(wù)以廣州地區(qū)為基點，深耕粵港澳大灣區(qū)、江蘇等省區(qū)，在手物業(yè)項目資質(zhì)較佳。二十多年的發(fā)展，業(yè)務(wù)發(fā)展也相當(dāng)成熟，業(yè)態(tài)包括了住宅、公寓、寫字樓、工業(yè)園區(qū)、政府機關(guān)大樓和學(xué)校等物業(yè)。

　　物管賽道擁擠，但板塊仍有較高確定性

　　其實當(dāng)前時點下，港股物業(yè)服務(wù)及管理板塊算不上最高光時刻，近段時間新上市的物業(yè)股普遍出現(xiàn)破發(fā)的尷尬境遇，行業(yè)高估值邏輯遭遇了一定挑戰(zhàn)。經(jīng)統(tǒng)計，今年已經(jīng)有13只物業(yè)新股上市，短期內(nèi)還將有包括恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源服務(wù)等招股上市，整個港股物業(yè)板塊公司數(shù)量快接近40家。

　　板塊個股越來越多，稀缺性自然有所下降，上半年疫情期間物業(yè)公司彰顯社會價值，以及持續(xù)高增長的中期業(yè)績，板塊漲幅也是一度遙遙領(lǐng)先。不過，近3個月以來，板塊累計回撤幅度達到了20%左右，龍頭標(biāo)的亦顯著下跌。新股申購賺錢效應(yīng)也比不上前兩年，幾只新股接連破發(fā)更進一步給板塊澆了一盆冷水。

　　分析新股破發(fā)的原因，一方面其實是因為IPO定價過高，如合景悠活及世茂服務(wù)的IPO市盈率都超過70倍及80倍以上，此前行業(yè)的IPO市盈率均值不到30倍，如此高的定價導(dǎo)致破發(fā)也能理解。另一方面，也是因為板塊年初以來累積了足夠多的升幅，時值年末自然會涌現(xiàn)出一部分獲利盤，部分龍頭標(biāo)的帶頭殺跌，都影響了市場氣氛。

　　目前物管賽道已稍顯擁擠，不過板塊的成長性仍有較高確定性，短期下跌更多是獲利回吐，持續(xù)穩(wěn)健增長仍可期，現(xiàn)金奶牛的大邏輯也沒有改變。近期幾只如融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)等頭部房企旗下物業(yè)公司陸續(xù)上市，雖產(chǎn)生一定的資金分流效應(yīng)，但也反映板塊在資本市場的號召力依舊強勁，且給予的估值水平仍較高。相信隨著更多的增量資金進場，板塊的活躍度有望持續(xù)。

　　挑地方、挑老板、挑業(yè)務(wù)

　　物業(yè)股越來越多，未來分化或無法避免，怎么挑選投資標(biāo)的？是追求激進增長還是穩(wěn)健經(jīng)營？而且，方圓房服此次收購的方圓現(xiàn)代生活服務(wù)質(zhì)素又如何，能否脫穎而出實現(xiàn)資產(chǎn)合理證券化？

　　首先還得挑地方，一二線城市的項目普遍是要優(yōu)于三四線城市的，方圓現(xiàn)代生活服務(wù)深耕大灣區(qū)，主要項目均在灣區(qū)的重點城市，項目整體資質(zhì)有所保障。其次是挑老板，對于物管企業(yè)而言，一個強勢的地產(chǎn)母公司是非常重要的，一方面是獲得母公司資源的傾斜，另一方面也是共享母公司品牌影響力。方圓現(xiàn)代生活是方圓集團旗下子板塊，納入進方圓房服應(yīng)該是集團整體戰(zhàn)略考量，而就方圓地產(chǎn)來說，總部位于廣州，連續(xù)14年都躋身為全國百強房企。母公司合約銷售增長規(guī)模，一定程度保障了未來方圓房服物管業(yè)務(wù)的增長。

　　最后看業(yè)務(wù)構(gòu)成，目前港股近40家物業(yè)股，業(yè)務(wù)過度單一往往不被看好，會影響抗風(fēng)能力，也就影響估值水平。比如住宅物業(yè)穩(wěn)一點，但商辦物業(yè)毛利會高一些，增值服務(wù)做的好的話也會是加分項。方圓現(xiàn)代生活服務(wù)目前已披露的資料不多，就公告內(nèi)容及方圓地產(chǎn)官方網(wǎng)站上面的資料顯示，該公司所涉及的業(yè)態(tài)其實還算豐富，住宅項目會多一點，但商辦也有一定比例，寫字樓、政府機關(guān)大樓、學(xué)校等項目亦有運營經(jīng)驗。只是，在外延拓展方面沒有披露相關(guān)資料，單就母公司方圓地產(chǎn)的風(fēng)格來看，應(yīng)該不是那種盲目激進型的。

　　收購?fù)瓿珊髽I(yè)績直接翻番，估值邏輯正式切換

　　此次以人民幣6800萬元的現(xiàn)金對價，獲得了目標(biāo)公司66.31%權(quán)益，明年就可以實現(xiàn)并表。方圓房服2019年營收約人民幣2.56億元，歸母凈利約人民幣2217萬元。目標(biāo)物業(yè)公司2019年營收約人民幣2.1億元，除稅前溢利約人民幣1531萬元。方圓房服目前處于港股地產(chǎn)代理板塊，行業(yè)估值不高，方圓靜態(tài)市盈率僅約8.5倍，TTM市盈率約11.38倍。若并表物業(yè)公司后，粗算對應(yīng)2019年靜態(tài)市盈率只有6.4倍左右。

　　并表之后業(yè)績基本上可以翻番，未來兩大業(yè)務(wù)地產(chǎn)代理及物業(yè)管理將實現(xiàn)雙輪驅(qū)動，業(yè)務(wù)組合擴大的同時，其協(xié)同性也得以提升，更重要的是估值邏輯有望正式切換。物業(yè)資產(chǎn)注入后，基本可以將公司定位于一只物業(yè)股了，港股物業(yè)板塊TTMPE均值約35倍左右。按照目前方圓物業(yè)的體量，可以歸類到第三梯隊中，保守給予25倍市盈率，對應(yīng)目前股價0.52港元，后面可預(yù)期也將存在300%的潛在升幅。

　　當(dāng)然，資產(chǎn)注入之后的發(fā)展前景還不夠明晰，市場給予的估值料不會一步到位。但是優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目注入進來后，方圓“搬家”去物業(yè)服務(wù)及管理板塊，當(dāng)前的估值水平肯定是不合適了，股價也不會繼續(xù)在1港元下方運行。所以當(dāng)前趁著公司估值尚未切換，把握左側(cè)機會可謂正當(dāng)時！

　　母公司方圓集團持續(xù)性注入資產(chǎn)可能性？

　　方圓集團是國內(nèi)百強房企，但是上市平臺就一個方圓房服集團，后者此前還僅是主營地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，且創(chuàng)業(yè)板上市。港股創(chuàng)業(yè)板的流動性和估值水平肯定遠不及主板市場，所以今年5月底公司正式實現(xiàn)轉(zhuǎn)主板，以前8376.HK代碼換成了9978.HK。剛完成轉(zhuǎn)板，就塞進來一個物管資產(chǎn)，而且是自有資金購買，并沒有通過發(fā)行新股來撈錢，后面會不會有進一步動作，難免引人猜想。

　　集團現(xiàn)有業(yè)務(wù)已從主業(yè)地產(chǎn)延伸至金融、教育、醫(yī)養(yǎng)、海外投資等多個領(lǐng)域，鑒于行業(yè)普遍承壓“三條紅線”政策，而擁有一個通暢的港股上市平臺重要性毋庸置疑。方圓房服集團2017年港股創(chuàng)業(yè)板上市，近年未有大動作，此次收購物業(yè)資產(chǎn)超出預(yù)期，市場也不應(yīng)該再以老眼光視之。港股市場確實不缺少能夠持續(xù)穩(wěn)健增長的好標(biāo)的，但是也怕一成不變、缺乏活力的低位橫行股，畢竟資金池子比不過內(nèi)地A股。像方圓房服集團這種，突然迎來業(yè)務(wù)上的大突破，且存在母公司持續(xù)整合注入資產(chǎn)的可能性，未來股價的潛在收益值得憧憬！