10月16日電,經(jīng)過幾年調(diào)整,北京住宅交易量在近期有所恢復(fù)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年5-9月份,北京二手住宅的月度網(wǎng)簽量均超過1.6萬套,處于2017年“317新政”以來的高點(diǎn)。新建住宅交易相對活躍,月度網(wǎng)簽量也有所增加。
有業(yè)內(nèi)人士總結(jié),二手住宅月度網(wǎng)簽量1.2萬套,是北京房價(jià)漲跌的臨界點(diǎn),而達(dá)到1.5萬套以上,價(jià)格可能會(huì)有小幅上漲。北京當(dāng)前住宅網(wǎng)簽量的增加,意味著什么?是否會(huì)引起價(jià)格波動(dòng)呢?
新房交易不及去年 二手房成交上升
周末、節(jié)假日,雖然是房產(chǎn)中介門店最忙碌的時(shí)候,但2020年國慶假期的頭兩天,北京朝陽區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張平選擇了倒休。他對中新經(jīng)緯客戶端說:“8天的長假,很多人都回老家、出去旅游了,沒有多少人留在北京看房,還不如休息呢!
如張平所料,他所在門店的帶看量,在國慶假期的前幾天表現(xiàn)一般,而隨著人員返城,從10月5日起,門店的帶看量開始增加。他說:“門店國慶假期成交了幾套房源,整體還可以,不熱也不冷!
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示,北京今年黃金周期間(2020年10月1-8日)新建住宅成交面積1.8萬平方米,成交均價(jià)為48204元/平方米,與2019年黃金周(2019年10月1-7日)相較,日均成交面積同比下降24%,成交均價(jià)同比上漲4.8%。2020年黃金周成交量不及去年同期。
貝殼研究院分析稱,北京在黃金周前7日新發(fā)布住宅項(xiàng)目預(yù)售證7個(gè),新增供應(yīng)面積42萬平方米,為去年同期的2.1倍,可見房企在當(dāng)前融資及債務(wù)壓力較大的情況下,國慶假期出貨意愿強(qiáng)烈,但實(shí)際成交情況不及預(yù)期。究其原因,一方面,房企并未采取超出預(yù)期的促銷手段,另一方面,北京市場客戶對未來市場價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn),因此在2020年黃金周更多選擇出行游玩,導(dǎo)致整體客戶量不及去年同期。
北京早已過渡到以二手房交易為主的階段,相較于新房市場,國慶黃金周二手房市場的交易狀況比去年明顯升溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,其監(jiān)測的重點(diǎn)18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%,其中,杭州、合肥交易量的增長超過100%,北京、重慶、西安、上海、廣州等城市超過50%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,國慶假期的交易數(shù)據(jù)并不完整,只有1日、2日、3日、5日4天的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),如果從整體看,交易量應(yīng)處于高位運(yùn)行之中。
二手房累計(jì)網(wǎng)簽量已超去年同期
將時(shí)間線拉長可以發(fā)現(xiàn),北京市場新房、二手房的網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯增加的跡象。
據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì),2020年9月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽17259套,環(huán)比8月增長7.49%,同比2019年9月增長40.10%;1-9月二手住宅共網(wǎng)簽116297套,同比2019年1-9月增長6%,超過了去年同期水平。
從近幾個(gè)月看,今年5-9月,北京二手住宅月度網(wǎng)簽量一直維持在1.6萬套以上,其中9月為年內(nèi)第二次突破1.7萬套,略低于6月。我愛我家研究院稱,2017年下半年至今,除最近5個(gè)月以外,月度網(wǎng)簽量超過1.6萬套的只有2018年5月和2019年3月。
上述研究院稱,北京自2009年進(jìn)入“存量房時(shí)代”后,截至到目前,全市二手住宅月均網(wǎng)簽量為1.43萬套,也就是說,近5個(gè)月的網(wǎng)簽量高于平均數(shù)據(jù)。就網(wǎng)簽量而言,5-9月份北京二手住宅交易水平相對較高,市場處在2017年“317新政”以來的最佳時(shí)刻。
新房方面,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年9月份北京普通住宅和別墅的網(wǎng)簽量為4874套,同比2019年9月份的2773套增長了約76%。
對于成交量增加,貝殼研究院分析,自樓市調(diào)控以來,北京外圍城區(qū)的均價(jià)跌幅相對較大,入市門檻降低,吸引了剛需客群入場。同時(shí),相對寬松的金融環(huán)境刺激了需求,當(dāng)前放款周期持續(xù)穩(wěn)定在30天,處于2019年以來最低位,較二季度高點(diǎn)縮短17天。首、二套平均房貸利率水平連續(xù)4個(gè)月保持低位穩(wěn)定,資金成本低位企穩(wěn)。
張大偉對中新經(jīng)緯客戶端指出,北京房地產(chǎn)市場調(diào)控一直是全國的標(biāo)桿,經(jīng)過數(shù)年嚴(yán)格調(diào)控,房價(jià)調(diào)整比較明顯,城區(qū)內(nèi)沒有學(xué)區(qū)或配套差的“老破小”、郊區(qū)房源的售價(jià)下降較多,當(dāng)前成交量的上行,應(yīng)當(dāng)屬于觸底回升。
張大偉認(rèn)為,前幾年持續(xù)供應(yīng)的限競房項(xiàng)目,對北京房價(jià)的緩慢下降起到很大作用。隨著調(diào)控效果達(dá)到預(yù)期,限競房供應(yīng)接近尾聲,新供應(yīng)的不限價(jià)商品房地塊逐漸增加,這讓限競房的性價(jià)比有所提高,市場交易明顯活躍,推動(dòng)成交量的增加。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也對中新經(jīng)緯客戶端分析,當(dāng)前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,比如不限價(jià)商品房地塊供應(yīng)增加,讓一些人對未來的房價(jià)走勢變得樂觀。同時(shí),新房市場還處于以價(jià)換量狀態(tài),激發(fā)了一部分購房者購置新房的熱情,進(jìn)而帶動(dòng)二手住宅的成交。
分析稱后期交易量或繼續(xù)增加
對于后續(xù)市場,張大偉認(rèn)為,如果沒有大的政策調(diào)整,北京全年新房、二手房的成交量有望持續(xù)沖高。郭毅表示,截至目前,北京全市新房已簽約超3.3萬套,按照每月幾千套的成交規(guī)模推算,全年有望創(chuàng)下自2017年深度調(diào)控以來的銷量新高。
至于價(jià)格,據(jù)張大偉觀察,在北京市場,二手住宅月度網(wǎng)簽量如果低于1.2萬套,價(jià)格可能會(huì)下跌;超過1.2萬套,價(jià)格保持平穩(wěn);達(dá)到1.5萬套以上,價(jià)格會(huì)有小幅上漲;超過2萬套,漲幅會(huì)加快。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),在月度網(wǎng)簽量超過1.6萬套的5-8月份,北京二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲1.8%、0.7%、0、0.7%。張大偉稱,當(dāng)前北京房價(jià)處于微張狀態(tài),但并不明顯,市場既談不上過熱,也沒有過冷,隨著后續(xù)交易量的抬升,價(jià)格或維持微漲狀態(tài)。
郭毅稱,北京的購房需求屬于“穩(wěn)定中有小幅度升溫”,但當(dāng)前市場的庫存量以及后續(xù)供應(yīng),不能支撐價(jià)格快速上漲,未來將保持一定幅度的企穩(wěn)。
貝殼研究院表示,二手住宅市場預(yù)計(jì)進(jìn)入四季度將自然回落后出現(xiàn)傳統(tǒng)季節(jié)性反彈,但受疫情打亂需求釋放季節(jié)規(guī)律的影響,疊加新房市場分流,反彈力度將弱于去年同期。在供需情緒穩(wěn)定、貨幣條件維持低位寬松狀態(tài)下,全年量增價(jià)穩(wěn)。
來 源: 中新經(jīng)緯
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