多數(shù)畢業(yè)生去往了一線城市以及杭州、東莞等熱點(diǎn)城市，夯實(shí)了這些城市的購(gòu)買力，樓市分化也就在情理之中了。
八天黃金周“大長(zhǎng)假”結(jié)束，大家都在為疫情后消費(fèi)的強(qiáng)勁復(fù)蘇而樂(lè)觀。根據(jù)文化和旅游部相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)假期間全國(guó)共接待國(guó)內(nèi)游客6.37億人次，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入4665.6億元，按可比口徑同比分別恢復(fù)69.9%和79.0%。
一些細(xì)微的變化值得關(guān)注。根據(jù)央視新聞聯(lián)播報(bào)道，95后首次成為黃金周全國(guó)出游的主力，占比30%，排名第一，而2019年為14.5%(數(shù)據(jù)來(lái)自央廣網(wǎng))，90后占比63%，比2019年攀升至少10個(gè)百分點(diǎn)�？梢�，偏年輕的旅游出行人群明顯增加，而70后和80后的旅游人群有所減少。
生活負(fù)擔(dān)壓力小，甚至還未就業(yè)的年輕人，崇尚旅游、嘗試不一樣的生活，喜歡探險(xiǎn)和徒步等，而生活壓力大、子女教育壓力大，背負(fù)房貸的中年人，旅游的動(dòng)力相比之前或許下降了。從官方數(shù)據(jù)也能看出端倪，上半年我國(guó)居民人均可支配收入比2019年同期名義增長(zhǎng)2.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際下降1.3%。城鎮(zhèn)居民可支配收入中位數(shù)收入增長(zhǎng)0.4%，平均數(shù)收入增長(zhǎng)1.5%。
上半年高收入人群收入增長(zhǎng)了，中等及低收入人群基本沒(méi)增長(zhǎng)，甚至下降了。映射到消費(fèi)市場(chǎng)，就是消費(fèi)的兩級(jí)分化。比如，國(guó)慶黃金周海南4家免稅店零售額同比增長(zhǎng)167%；阿里2020年“十一”黃金周消費(fèi)出行報(bào)告顯示，高星級(jí)酒店預(yù)訂量增長(zhǎng)100%；比如，很多網(wǎng)友反映，國(guó)慶期間SUV汽車賣得好。
但同時(shí)，核心通脹(剔除一些價(jià)格變動(dòng)巨大且頻繁或短期性價(jià)格波動(dòng)的商品或服務(wù)后的CPI)從2019年的2%降到2020年初的1%附近，今年8月份降到0.5%的最低點(diǎn)，衣著類、居住類(租金)、交通類價(jià)格同比增速都降到了負(fù)值區(qū)間。“房?jī)r(jià)漲、租金跌”，就是一個(gè)典型的例子。可見，由于收入預(yù)期轉(zhuǎn)淡，中等及低收入人群的消費(fèi)受到影響，相關(guān)商品價(jià)格就漲不起來(lái)。
樓市也存在這樣的局面。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年黃金周重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)升溫，18個(gè)城市二手房日均交易比去年同期增長(zhǎng)50%，杭州、合肥交易增長(zhǎng)超過(guò)1倍，重慶、西安、北京、上海和廣州等超過(guò)50%。而且，國(guó)慶節(jié)期間重點(diǎn)18城市二手房成交均價(jià)同比上漲12%左右，而去年國(guó)慶節(jié)期間均價(jià)下跌。上海、廣州、合肥、南京等城市價(jià)格同比漲幅較大。
漲價(jià)的原因是，掛牌價(jià)上升了，改善型換房需求明顯增加，中高價(jià)位房源成交占比提高。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，北京300-450萬(wàn)的剛需盤交易占比比去年下降，450-600萬(wàn)房源占比上升；上海300萬(wàn)以下房源占比下降，800萬(wàn)以上房源占比上升，廣州、深圳高總價(jià)房源交易占比也上升了。筆者所在的廣州某小區(qū)，有地鐵、學(xué)位房?jī)?yōu)勢(shì)，但凡3房戶型的，一掛出來(lái)馬上就賣出去了。
新房市場(chǎng)方面，今年黃金周上海成交13.1萬(wàn)平方米，去年國(guó)慶期間還不到1萬(wàn)平方米，復(fù)蘇強(qiáng)勁。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，廣州、北京、深圳黃金周成交面積均超過(guò)2018年同期的水平。盡管開發(fā)商折扣促銷很普遍，但并不包含一線城市的項(xiàng)目。但二線城市來(lái)看，新房市場(chǎng)不溫不火，大多數(shù)區(qū)域都在打折促銷，三四線樓市打折更普遍，甚至貼著地價(jià)賣或虧損出貨。
目前，很多二三線城市二手房掛牌量都創(chuàng)歷史新高，相比2019年翻了一倍左右，國(guó)慶期間這些城市二手房掛牌價(jià)普遍下調(diào)。這幾年，盡管二三線城市“引才”力度很大，送錢、送房、送戶口，但從本地高校畢業(yè)生就業(yè)看，留在本省的比例普遍在30%-40%，多數(shù)畢業(yè)生去往了一線城市以及杭州、東莞等熱點(diǎn)城市，夯實(shí)了這些城市的購(gòu)買力，樓市分化也就在情理之中了。
(作者李宇嘉，系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
