今年全國兩會(huì)期間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹介紹，目前，31個(gè)省份312個(gè)城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，報(bào)送“白名單”項(xiàng)目6000多個(gè)。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。
今年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出因城施策用好政策工具箱，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制提出的背景是什么？有哪些值得關(guān)注的內(nèi)容？各地如何開展相關(guān)工作？日前，記者進(jìn)行了采訪。
有助于校正部分金融機(jī)構(gòu)過度避險(xiǎn)行為，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目交付
2023年，我國二手房成交面積同比增長(zhǎng)40%以上；新建商品房銷售面積同比則下降8.5%。專家分析，新建商品房銷售面積下降，部分原因在于房企融資存在困難、一些在建項(xiàng)目逾期難交付，部分購房人不敢買新房特別是期房，轉(zhuǎn)向購買二手房。
針對(duì)房地產(chǎn)融資中存在的問題，兩部門聯(lián)合印發(fā)《通知》，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制：由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位；定期組織各方會(huì)商，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)有關(guān)情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，推送金融機(jī)構(gòu)，做好融資支持。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛認(rèn)為，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，有助于校正部分金融機(jī)構(gòu)過度避險(xiǎn)行為，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行；也有助于支持房地產(chǎn)項(xiàng)目交付，做好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，提振市場(chǎng)信心。
以項(xiàng)目為載體給予融資支持，因城施策、因項(xiàng)目施策
“精準(zhǔn)支持”，是《通知》的一大亮點(diǎn)。
精準(zhǔn)，體現(xiàn)在以城市為單元建立協(xié)調(diào)機(jī)制。不同于以往金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接對(duì)接推進(jìn)融資，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制充分發(fā)揮了城市政府牽頭協(xié)調(diào)作用。
“房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域特性，需要‘一城一策’‘因城施策’。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將有助于城市政府與金融部門提升協(xié)商效率、共享信息，更好實(shí)現(xiàn)因城施策。
精準(zhǔn)，體現(xiàn)在以項(xiàng)目為載體給予融資支持。此次城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，并非以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體作為支持對(duì)象，而是以項(xiàng)目為載體給予融資支持。
據(jù)了解，我國房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的架構(gòu)，均是獨(dú)立法人。集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn)，集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并不能畫等號(hào)。虞曉芬認(rèn)為，以項(xiàng)目為載體給予融資支持，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期和市場(chǎng)預(yù)期。
精準(zhǔn)，還體現(xiàn)在對(duì)不同情況項(xiàng)目分類給予融資支持。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹，對(duì)正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目，《通知》突出一個(gè)“快”字，提出建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，積極滿足合理融資需求；對(duì)開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目，《通知》提出不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時(shí)，加強(qiáng)貸款資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資，從源頭上避免融資資金被挪用風(fēng)險(xiǎn)。
“對(duì)暫時(shí)遇到困難的項(xiàng)目給予融資支持，是這次政策的關(guān)鍵所在，意味著針對(duì)供給側(cè)融資需求的力度較以前有所加大�！敝袊康禺a(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說。
各地抓緊形成“白名單”和細(xì)化方案，加快政策落地見效
目前，各地加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，支持項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)交付，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“江西推動(dòng)銀企戰(zhàn)略合作，實(shí)行信息共享�！苯魇∽〗◤d房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)杜泰洪介紹，江西已經(jīng)建立“一個(gè)機(jī)制”，即省、市兩級(jí)的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，明確城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的實(shí)施細(xì)則；搭建“兩個(gè)平臺(tái)”，即部門會(huì)商平臺(tái)和政銀企合作平臺(tái)。
重慶市住建委房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)處處長(zhǎng)黃玉官介紹，重慶第一時(shí)間出臺(tái)《重慶市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制實(shí)施細(xì)則（試行）》，推進(jìn)項(xiàng)目融資加速落地。1月30日，當(dāng)?shù)匾研纬墒着康禺a(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，向轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送項(xiàng)目314個(gè)。
金融機(jī)構(gòu)也在積極行動(dòng)。中國工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將按照協(xié)調(diào)機(jī)制要求，進(jìn)一步加大與政府部門溝通力度，加強(qiáng)與各類房企精準(zhǔn)對(duì)接，完善行內(nèi)綠色審批通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，加大對(duì)“白名單”內(nèi)項(xiàng)目的融資支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
近期，中國建設(shè)銀行總行派出6個(gè)小組前往12個(gè)省份調(diào)研，并結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)、調(diào)研情況，起草了專門的工作方案，將“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”落實(shí)落細(xì)。
值得關(guān)注的是，《通知》還提出，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，要保障金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益。比如，對(duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。
《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步壓實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項(xiàng)目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法真實(shí)反映資產(chǎn)負(fù)債、銷售經(jīng)營等情況，合規(guī)使用信貸資金，進(jìn)一步增強(qiáng)銀企互信。“這有利于遏制房企經(jīng)營決策中的道德風(fēng)險(xiǎn)和盲目擴(kuò)張�！庇輹苑艺f。
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