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陳嘯天:“止跌回穩(wěn)”無退路,危機(jī)中蘊(yùn)含新生
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2024/12/23 9:50:54
[提要]為什么是"止跌回穩(wěn)"沒有退路。我是這樣理解的,大家看到昨天方向性的會(huì),明天又會(huì)開一個(gè)垂直的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,可能有更多的細(xì)節(jié)會(huì)落實(shí)和發(fā)布。

  2024年12月10-11日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第21屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉行,主題為"蝶變與新生:前行的力量"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席,論壇年會(huì)聚焦宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)、運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理、營銷創(chuàng)新與渠道整合、城市更新與科技賦能、新質(zhì)商辦與新質(zhì)生態(tài)、公募REITs與企業(yè)出海六大核心主題,深入探討寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案;年會(huì)期間還舉辦了京津冀寫字樓產(chǎn)業(yè)園千企千樓資源對接會(huì),并發(fā)布了《2024年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》,以及2024金廈獎(jiǎng)·中國商業(yè)地產(chǎn)年度評選頒獎(jiǎng)盛典。

億翰股份董事長陳嘯天

  億翰股份董事長陳嘯天在演講中表示,房地產(chǎn)行業(yè)正展現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極跡象,從二手房市場來看,上海上個(gè)月成交量達(dá)到了2.7萬套,創(chuàng)下了44個(gè)月以來的新高;北京則成交了1.8萬套,為20個(gè)月以來的最高值;深圳的成交量也達(dá)到了7125套,是50個(gè)月以來的最高點(diǎn),廣州的二手房成交量也達(dá)到了40個(gè)月以來的峰值。 在新房市場方面,雖然11月的數(shù)據(jù)尚未出爐,但10月份全國新房成交量在連續(xù)15個(gè)月下跌后首次出現(xiàn)反彈。值得一提的是,10月份的成交量甚至超過了傳統(tǒng)的"金九"時(shí)期,達(dá)到了"銀十"的最佳表現(xiàn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模龐大,樓市的止跌回穩(wěn)是一個(gè)從中心向外擴(kuò)展的過程,需要一定的時(shí)間。

  以下是億翰股份董事長陳嘯天演講實(shí)錄:

  大家下午好!我簡單的匯報(bào)幾個(gè)方面的觀點(diǎn)。

  第一,為什么是"止跌回穩(wěn)"沒有退路。我是這樣理解的,大家看到昨天方向性的會(huì),明天又會(huì)開一個(gè)垂直的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,可能有更多的細(xì)節(jié)會(huì)落實(shí)和發(fā)布。我對當(dāng)下的判斷是這樣的,因?yàn)橥獠康男蝿荽蠹叶贾,我們都在?yīng)對;接下來可能明年上半年像鐘偉老師講的,明年上半年的沖擊不會(huì)特別大,所以我們基本上做的就是預(yù)防。昨天的會(huì)議原文里面有一句話,防外部沖擊,因此肯定要把內(nèi)部梳理的穩(wěn)妥一點(diǎn)。

  有一些數(shù)字比較簡單,樓市的止跌回穩(wěn),其實(shí)指的不是全國,更多的指的是城鎮(zhèn)人口,因?yàn)檗r(nóng)村不存在樓市的問題,城鎮(zhèn)人口9.3億,當(dāng)下的止跌回穩(wěn)沒有退路,我們必須要穩(wěn)住。前一陣子社會(huì)上很多的負(fù)面的新聞都跟當(dāng)下的收入下降失業(yè)下崗還有樓市的波動(dòng)有關(guān)。

  《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)民工服務(wù)保障的若干意見》,里面涉及到就業(yè)、社保、子女入學(xué),包括住房等等一系列問題。

  為什么出這個(gè)文件,因?yàn)檗r(nóng)民工是3億,外出務(wù)工的1.9億。剛畢業(yè)的學(xué)生可以進(jìn)家政,其實(shí)現(xiàn)在家政業(yè)的待遇不低。官方的做法很簡單,理論上家政業(yè)的從業(yè)人員總共有5000萬,現(xiàn)在只有3000萬,缺口2000萬,大家知道每年大學(xué)生畢業(yè)1000多萬。

  我想講的第一個(gè),為什么我稱之為止跌回穩(wěn)沒有退路,的確當(dāng)下我們需要把基本盤穩(wěn)住,9.3億代表城鎮(zhèn)居民,樓市只有穩(wěn)住,這9.3億,他們當(dāng)下對社會(huì)的穩(wěn)定就非常有意義。這是第一。

  第二,講幾個(gè)數(shù)據(jù),當(dāng)下止跌回穩(wěn),在座的都應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的同仁,實(shí)際上我們當(dāng)下的數(shù)據(jù)還是比較積極的,我給大家簡單匯報(bào)一下,二手房的角度,上海上個(gè)月的數(shù)據(jù)2.7萬套,44個(gè)月以來最高;北京上個(gè)月的數(shù)據(jù)1.8萬套,20個(gè)月以來最高;深圳上個(gè)月7125套,50個(gè)月以來最高。印象當(dāng)中廣州的數(shù)據(jù)也是40個(gè)月以來最高。

  新房11月沒有出來,10月份全國新房的數(shù)據(jù)是15個(gè)月連續(xù)下跌之后第一次反彈,而且10月份的數(shù)據(jù)是2017年以來銀十比金九還好。大家知道房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)量太大,規(guī)模太大,樓市的止跌回穩(wěn)肯定是從中心外擴(kuò),需要一些時(shí)間。之前我一直有一個(gè)口號,樓市止跌回穩(wěn)全國看一線,一線里面的一手房看價(jià),二手房看量。從這個(gè)角度看,當(dāng)下的樓市止跌回穩(wěn)目前的熱度還沒有下來。11月底的時(shí)候,當(dāng)時(shí)一些中介開始到處發(fā),意思就是說政策的效果已經(jīng)下來了,接下來樓市肯定往下走。我說我跟你算一個(gè)數(shù)據(jù)就知道了,比如說上海,分成每個(gè)星期的平均成交數(shù)據(jù),上海11月份每周的平均成交數(shù)據(jù)是888套到881套到910套,930套是一路往上走的,整個(gè)熱度還是上行的,所以大家看12月初上海的二手房數(shù)據(jù)比11月還好,快接近每天1000套了,數(shù)據(jù)更好了。

  所以,可能是大概率事情,明年很多地方會(huì)把樓市止跌回穩(wěn)當(dāng)做KPI,一手房是價(jià)格,二手房是量,這兩個(gè)是考慮的重心,全國的成交量會(huì)不會(huì)穩(wěn)住,我可以告訴大家肯定穩(wěn)不住,今年的土地出讓就可以看出來明年肯定下跌。

  回到剛才鐘偉老師講到的,因?yàn)榍耙魂囄以诤贾菡匍_的億翰總裁會(huì)第23期,大概七八十個(gè)總裁大家一起交流,我們大家一致的看法,樓市從現(xiàn)在開始的確是在市場層面,一線城市包括一些中心城區(qū)開始外擴(kuò),不能叫回暖,就是止跌。市場這個(gè)趨勢的確是存在的。第二個(gè),企業(yè)的狀態(tài)還需要時(shí)間,因?yàn)槠髽I(yè)有一個(gè)經(jīng)營的慣性,從市場和企業(yè)兩個(gè)層面看,大家說2026年下半年這個(gè)行業(yè)開始往回走,不管是三年最高位跌到現(xiàn)在跌了一半還是國家現(xiàn)在把市場往回推,這個(gè)路子我們認(rèn)為都是應(yīng)該成立的。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)已經(jīng)超跌了。第三個(gè),談邏輯的問題,因?yàn)樵谧幸恍┚W(wǎng)上的輿論,大家都會(huì)受影響,都會(huì)問市場能不能回穩(wěn)?我給大家講一個(gè)最簡單的道理,實(shí)際上在今年六月份、七月份之前,大家一直在講過去幾年不斷的有政策出來,大家都說樓市應(yīng)該可以回來了,但是我一直比較負(fù)面,我覺得不太可能。

  邏輯很簡單,尤其是今年九月之前,大家知道正式的官方行文非常的嚴(yán)謹(jǐn)。在今年9月26日之前,我們所有關(guān)于樓市的標(biāo)簽或者定義、文案,大家看所有的涉及房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)的表述邏輯或者順序都是這樣,第一句話,防范化解重大風(fēng)險(xiǎn),然后下面有三大贅述,房地產(chǎn)、地方債、金融。我之前一直講,如果這個(gè)不放松你說樓市往回走,不可能。這個(gè)什么時(shí)候放松的,就是今年的9月26,因?yàn)楹芏嗳税ㄎ以趦?nèi)大家可以看到原文,官方的行文不會(huì)亂寫,大家仍然可以把9月26日會(huì)議原文拿出來看一下,跟以前的都不一樣,因?yàn)樗_篇講了一句話,叫防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)取得積極進(jìn)展。我們之前都說堅(jiān)持防范化解重大風(fēng)險(xiǎn),9月26日的會(huì)是防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)取得積極進(jìn)展,沒有這句話后面是不可能給樓市松綁的。第二段就說努力完成今年年度經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo),如果把這個(gè)串起來就明白了,就是因?yàn)槲覀円瓿山?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo),所以需要"夜壺",這個(gè)邏輯在這里,所以房地產(chǎn)這一輪為什么我說還是相對樂觀,在此之前我們房地產(chǎn)行業(yè)都是額頭上貼一個(gè)標(biāo)簽的。

  政策發(fā)現(xiàn)有這個(gè)松綁,松綁之后才可以說讓房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力。今年的9月份之前,過去幾年房地產(chǎn)有點(diǎn)像什么,特別像當(dāng)下的中美之間的關(guān)系,美國一直希望跟中國脫鉤,房地產(chǎn)過去三年說到底就一個(gè)狀態(tài),是在我們的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、金融三個(gè)系統(tǒng)跟房地產(chǎn)全面的脫鉤。過去三年你想買,限購限價(jià)限貸,社會(huì)各方面有需求脫鉤,經(jīng)濟(jì)也是全面跟房地產(chǎn)脫鉤。

  這一輪問題出在哪里,大家注意經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo),這里面兩個(gè)意思,經(jīng)濟(jì)要保住,第二個(gè)就是就業(yè),大家看到珠海各個(gè)地方政府刺激就業(yè)更重要。所以這個(gè)事情在當(dāng)下是有機(jī)會(huì),而且我是相對樂觀的,其實(shí)很簡單,大家看看房地產(chǎn)的權(quán)重就知道了,它現(xiàn)在是國有占大頭,所以我會(huì)相對比較積極的看,這是第三。

  第四,關(guān)于昨天的會(huì)議,邏輯是這樣的,比如說更加積極有為的宏觀政策,所謂的超常規(guī)逆周期。更加積極的財(cái)政政策也沒有提過,適度寬松的貨幣政策之前提過。所以這一次有很多的不一樣,我想跟大家說,按照目前這兩個(gè)方向,核心就是要更加積極有為,怎么樣積極有為,就是超常規(guī),就是用非常規(guī)的手段應(yīng)對非常時(shí)期的非常處境。

  更加積極的財(cái)政政策就意味著小作文有可能成立,就是2025年赤字率往上漲,簡單說明年會(huì)有更多的錢往下放。第二個(gè)是適度寬松的貨幣政策,意味著我們會(huì)進(jìn)一步降本降息,意味著我們按揭貸款也會(huì)下降,然后我們的企業(yè)的財(cái)務(wù)成本也會(huì)下降。簡單的說就是防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊,穩(wěn)樓市股市。我理解穩(wěn)樓市就是不能再跌,穩(wěn)股市就是必須得漲。

  最后跟大家講一個(gè),就是剛才我講的,當(dāng)下為什么我們對樓市的可能性相對比較積極一點(diǎn)。

  更重要的一點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè),說到底就一句話,你被需要你才重要。實(shí)際上房地產(chǎn)過去幾年是被國家脫鉤斷鏈的,所以活的很慘,大部分的權(quán)重屬性都是國有。第二,當(dāng)下非常重要的一點(diǎn)是被需要,GDP未來指標(biāo)包括社會(huì)就業(yè)都跟這個(gè)行業(yè)息息相關(guān),因此我們還是比較樂觀積極的,個(gè)人觀點(diǎn)供大家參考。

  來 源:房訊網(wǎng)

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