從國(guó)家頂層設(shè)計(jì)到地方落實(shí)，城市更新承載著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的需要、集約節(jié)約用地的要求，成為實(shí)現(xiàn)“新時(shí)代、新作為”的有效途徑。在最新一輪城市更新實(shí)踐中，戴德梁行為多個(gè)城市更新項(xiàng)目的投資方及實(shí)施方提供實(shí)施方案編制及實(shí)施計(jì)劃落地顧問服務(wù)。
自2021年開始，我們一直持續(xù)服務(wù)至今的規(guī)劃范圍15平方公里的大連金普新區(qū)南部城區(qū)城市更新項(xiàng)目，是我國(guó)最新一輪城市更新項(xiàng)目中最具代表性且規(guī)模最大的項(xiàng)目之一，目前已創(chuàng)新探索出“社會(huì)效益+環(huán)境效益+經(jīng)濟(jì)效益” 的城市更新可持續(xù)實(shí)施模式，為全國(guó)其他地區(qū)的城市更新行動(dòng)提供借鑒意義。
在過往實(shí)施的城市更新行動(dòng)中，普遍存在資金需求、投資收益、機(jī)制體系三大實(shí)施難點(diǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)，對(duì)社會(huì)資本吸引力較弱。針對(duì)上述三大難題，戴德梁行通過積極探索，已協(xié)助多地城市更新實(shí)施主體總結(jié)出一套切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)策略：
多措并舉
針對(duì)更新資金需求缺口問題，需要在資金籌集方面采取多措并舉的手段同步推進(jìn)來(lái)應(yīng)對(duì)�？赏ㄟ^擴(kuò)展各級(jí)財(cái)政資金、社會(huì)資本資金、物業(yè)權(quán)利人自有資金、市場(chǎng)化融資資金等多種方式和渠道完成更新資金的籌集。
開源節(jié)流+差異化更新模式
解決城市更新項(xiàng)目預(yù)期收益低的難題主要有兩種方式：一種是“開源節(jié)流”，既通過合理制定項(xiàng)目發(fā)展方向及運(yùn)營(yíng)策略，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，增加收入來(lái)源及溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。
另一種是采取差異化更新模式，通過將不同實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施模式進(jìn)行多元組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益自平衡或片區(qū)統(tǒng)籌平衡。在單一城市更新項(xiàng)目中，通過“1+N”或“2+N”的組合形式，將實(shí)施內(nèi)容統(tǒng)籌融合，達(dá)到項(xiàng)目整體收益和融資的自平衡。若單一城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)部統(tǒng)籌無(wú)法實(shí)現(xiàn)收益自平衡，可以采用與項(xiàng)目周邊城市功能相結(jié)合、大片區(qū)統(tǒng)籌和跨片區(qū)組合的平衡模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目組合收益平衡。在實(shí)踐中，大片區(qū)的城市更新項(xiàng)目通常存在實(shí)施內(nèi)容多、難以單一模式實(shí)施的問題�？梢葬槍�(duì)不同實(shí)施內(nèi)容的特性分別選擇適宜的實(shí)施模式，在一個(gè)城市更新項(xiàng)目中采用以多種實(shí)施模式組合的形式，促使各項(xiàng)更新內(nèi)容順利實(shí)施，進(jìn)而使項(xiàng)目整體收益達(dá)到平衡。
制定系統(tǒng)保障機(jī)制及政策
機(jī)制體系不完善的難題需要通過制定堅(jiān)實(shí)而系統(tǒng)的保障機(jī)制及政策來(lái)解決。在城市更新具體項(xiàng)目實(shí)施過程中一事一議、多方調(diào)度，政府從用地、規(guī)劃、審批等多維度對(duì)城市更新項(xiàng)目予以強(qiáng)有力保障，不斷探索和創(chuàng)新城市更新難點(diǎn)問題解決方案。
戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示，針對(duì)城市更新在各大城市實(shí)施過程中出現(xiàn)的資金、收益、政策等諸多問題與困局，戴德梁行已協(xié)助多個(gè)城市更新實(shí)施主體，通過積極探索，總結(jié)出一套切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)策略，未來(lái)我們將繼續(xù)深耕城市更新領(lǐng)域，持續(xù)創(chuàng)新。
來(lái)源：戴德梁行
編輯：jinbao
