2021年，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，疫情反復(fù)擾動(dòng)和中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整的狀況令各地城市更新的進(jìn)程受到拖累。

　　2023年《政府工作報(bào)告》再次提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，如今疫情陰霾逐漸散去，經(jīng)濟(jì)生活重回正軌，城市更新何去何從，再度引發(fā)關(guān)注和討論。

　　戴德梁行今日重磅發(fā)布《新實(shí)踐 再行動(dòng) ——2023粵港澳大灣區(qū)城市更新發(fā)展報(bào)告》

　　聚焦粵港澳大灣區(qū)9+2城，從區(qū)域城市更新的概況、9+2城的特征和實(shí)踐，以及規(guī)劃方向等方面深入分析大灣區(qū)不同城市間城市更新的發(fā)展?fàn)顩r和體系差異，并由此展望未來粵港澳大灣區(qū)城市更新的發(fā)展趨勢。

　　城市更新發(fā)展特點(diǎn)各有不同

　　自2009年8月，廣東省發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》，全省城市更新綱領(lǐng)全面明確，各地陸續(xù)響應(yīng)落實(shí)。經(jīng)過10余年的發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)已完成了相當(dāng)體量的城市更新改造。

　　結(jié)合各地城市更新的完成量以及計(jì)劃量，以及城市更新緊迫性、政策成熟度、土地集約利用情況、更新中的民生改善與文化保護(hù)等多維指標(biāo)，我們的報(bào)告對9+2城城市更新的階段與特征進(jìn)行了綜合分析評價(jià)。

　　綜合來看，粵港澳大灣區(qū)各地城市發(fā)展特點(diǎn)不同，城市更新的進(jìn)程和體系也有所差異。但總體而言，普遍推動(dòng)了城市的發(fā)展，拓寬了產(chǎn)業(yè)空間，優(yōu)化了社會資源配置。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。各城通過對既有資源的充分利用，深入挖掘了粵港澳大灣區(qū)城市化發(fā)展的紅利。

　　具體來看，9+2城分別呈現(xiàn)以下特征：

　　片區(qū)統(tǒng)籌、有機(jī)更新成為主流

　　在發(fā)展趨勢上，未來粵港澳大灣區(qū)城市更新將以片區(qū)統(tǒng)籌、有機(jī)更新為主流，進(jìn)一步探索多主體參與、利益平衡機(jī)制，同時(shí)不斷完善城市更新法律法規(guī)。

　　經(jīng)過多年的探索與實(shí)踐，粵港澳大灣區(qū)核心城市不斷意識到傳統(tǒng)的以大拆大建為主要形式、以單塊存量用地土地價(jià)值釋放最大化為宗旨的房地產(chǎn)化點(diǎn)狀更新實(shí)際上難以實(shí)現(xiàn)完善城市功能、引領(lǐng)城市迭代升級目標(biāo)，反而一定程度擠壓了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和低成本居住空間，也壓榨了資源環(huán)境承載力，加劇了多種層面的斷裂和失衡問題，影響城市的可持續(xù)發(fā)展。

　　隨著城市規(guī)劃不斷深入反思單一用地性質(zhì)和功能分區(qū)、潮汐式通勤和過高密度開發(fā)等問題，以及“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”、“15分鐘生活圈”、“完整社區(qū)”等理念的引入和推廣，大灣區(qū)各個(gè)城市陸續(xù)提出片區(qū)統(tǒng)籌、連片改造、連片更新，希望通過片區(qū)統(tǒng)籌、有機(jī)更新，補(bǔ)足功能短板，活化歷史遺產(chǎn)，加快綠色轉(zhuǎn)型，提升空間資源配置效率。

　　租賃住房、工業(yè)上樓、非標(biāo)商業(yè)將是未來重要改造方向

　　在公共交通主導(dǎo)、混合用途、集約利用等大原則下，TOD城市綜合體將繼續(xù)成為拆建型城市更新優(yōu)先采用的模式。

　　在住房供應(yīng)方面，隨著不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金啟動(dòng)試點(diǎn)、REITs試點(diǎn)擴(kuò)容，多種政策加持下順應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的租賃住房的籌集改造將日益受到重視。

　　而在產(chǎn)業(yè)發(fā)展與保障方面，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將長期與城市更新“工改工”產(chǎn)生的高容積率產(chǎn)業(yè)空間相伴而行，工業(yè)上樓將是未來粵港澳大灣區(qū)主要產(chǎn)業(yè)空間供給模式之一。

　　此外，在嚴(yán)格控制大拆大建、鼓勵(lì)有機(jī)更新和微改造的大趨勢下，本地適應(yīng)性更強(qiáng)的非標(biāo)商業(yè)有望成為城市更新中商業(yè)空間轉(zhuǎn)化的主流模式，為千城一面的城市環(huán)境帶來不一樣的色彩。

　　張曉端

　　戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管

　　2023年《政府工作報(bào)告》再次提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。未來，中國的城市更新將不再倚重于大規(guī)模拆除重建帶來的換新效果，而更在乎對城市持續(xù)發(fā)展、環(huán)境宜居、多元文化包容性的關(guān)注并實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式煥新。城市更新還將更加順應(yīng)城市發(fā)展的規(guī)律，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑；堅(jiān)持“留改拆”并舉，保留利用提升為主，加強(qiáng)修繕改造；注重提升功能，補(bǔ)齊城市短板，增強(qiáng)城市活力。

    來源：戴德梁行

編輯：jinbao