16日，上市企業(yè)陸續(xù)披露年報，引起各界廣泛關注。繼2022年仲量聯行首次以20家頭部上市企業(yè)的財報數據作為切入點之后，今年將研究范圍擴大至8個細分領域，包括保險、證券、新興金融、互聯網、計算機軟件、計算機及咨詢設備、半導體和生物醫(yī)藥，共計75家頭部上市企業(yè)，統計了橫跨三年周期的近2,000份數據。

　　據仲量聯行統計發(fā)現，截至2022年，75家頭部上市企業(yè)的員工總數共計312萬人，對辦公樓的需求面積超過3,000萬平方米，相當于北京、上海、廣州這三大一線城市的全部甲級辦公樓物業(yè)，頭部企業(yè)的不動產發(fā)展趨勢對中國辦公樓市場影響深刻。

　　從企業(yè)的人才戰(zhàn)略來看，除保險行業(yè)以外，其他各細分行業(yè)的頭部上市企業(yè)均連續(xù)兩年保持員工總數正增長。從經營性租賃的年化成本來看， 75家頭部上市企業(yè)在2022年的租賃成本總額達607億元，同比增長17%。從人均租賃成本來看，新興金融、互聯網和證券行業(yè)在辦公空間的花費上最為慷慨，人均支出達到3-4萬元/人/年，基本上是各城市甲級辦公樓市場的主力需求。半導體、計算機軟件及硬件、生物醫(yī)藥行業(yè)人均租賃成本相對較低，因此主要在產業(yè)園區(qū)和乙級辦公樓之間轉換。

　　保險行業(yè)迎來深度修復 券商和互聯網企業(yè)積極調整不動產策略

　　就保險行業(yè)而言，2022年，上市險企員工規(guī)模持續(xù)收縮，五家頭部險企共計流失員工近2.4萬人，主要集中在營銷業(yè)務領域。代理人隊伍規(guī)模持續(xù)下降，與之相關的在職營銷員工數量也在下滑。與此同時，管理和技術類人員的比例卻有所上升。近年來，隨著保險營銷人員分級分類管理措施的落實，人力清虛、產能提升成為保險行業(yè)轉型高質量發(fā)展下各企業(yè)調整的主要方向。鑒于保險行業(yè)人員密集型的屬性不變，預計保險行業(yè)在辦公樓市場需求中的重要地位不會改變。

　　與租賃資產相反的是，2022年，平均每家上市保險企業(yè)持有的固定資產就高達277億元，相比于2020年增長了26%，其中還包括了大量投資型物業(yè)，表明不動產已成為其資產配置的重要渠道之一。

　　2022年，證券行業(yè)受市場波動影響，整體業(yè)績表現有所下滑，十家頭部上市券商全年營業(yè)收入合計2,896.6億元，同比減少22.04%，但其年租金成本總額達45.9億元，同比上升9.7%。租賃成本占營收比例均明顯提高，多家企業(yè)開始關注降本增效、控制風險，并在不動產策略上做出應對。

　　盡管證券行業(yè)在2022年短期受挫，但頭部券商人員規(guī)模及營業(yè)網點數量整體保持擴張勢頭。鑒于租金成本控制壓力的全面顯現，預計券商企業(yè)對于辦公樓租賃方面的成本把控和流程監(jiān)管將更加嚴格，租賃選擇上保持謹慎。

　　經歷了寒冬的互聯網行業(yè)在快速恢復原有業(yè)務的同時正積極調整業(yè)務方向，人員規(guī)模也在持續(xù)調整。2022年，在兩家頭部企業(yè)的領漲下，十大互聯網企業(yè)員工總數同比增長了3%。另外八家企業(yè)員工人數雖有所減少，但降幅均在10%以內。同時，行業(yè)整體租賃支付能力穩(wěn)定增長，在辦公樓租賃市場展現出更高的承租力。

　　很多頭部互聯網企業(yè)在轉型期早已將不動產管理理念納入到企業(yè)戰(zhàn)略的頂層設計，從企業(yè)對不動產租賃及持有的比例便可見一斑。大部分企業(yè)在整合傳統互聯網營銷業(yè)務、向創(chuàng)新業(yè)務轉型的推動下，對經營性物業(yè)產生巨大的使用需求，租賃資產及持有資產保持同比例均衡增長。一些企業(yè)著重向一體化供應鏈方向發(fā)展，相關的持有資產比例明顯增長；而另有某些企業(yè)因前店后司的企業(yè)發(fā)展模式，在不動產擴張方式上以租賃資產為主，利用辦公樓租賃市場窗口期加速布局。

　　仲量聯行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“過去三年，內外部多重不確定因素對辦公樓市場帶來極大挑戰(zhàn)。然而，從紛雜的年報數據中可以看出，頭部企業(yè)依舊在積極鑄造人才‘蓄水池’、穩(wěn)步擴張不動產規(guī)模，是中國辦公樓市場的中流砥柱。隨著經濟活力的持續(xù)恢復，預計這些趨勢必將轉化為辦公樓需求逐步釋放。冬去春來，2023年中國辦公樓市場筑底蓄勢、復蘇可期。”

    來源：仲量聯行

編輯：jinbao