“2023年，上海辦公市場或?qū)⒃诘诙径群笾鸩交嘏踔粱厣龖B(tài)勢顯著增強(qiáng)。”第一太平戴維斯上海投資部主管關(guān)偉在接受記者采訪時表示，總部型企業(yè)以及新能源、高端制造業(yè)等重點領(lǐng)域的上下游企業(yè)都有望繼續(xù)展現(xiàn)擴(kuò)張需求。“該類型自用型買家收購辦公樓物業(yè)以設(shè)立總部，會有效提振上海辦公市場租賃及大宗交易市場的基本面�！�
辦公市場量升價跌
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2022年，上海辦公市場以約63萬平方米的凈吸納量收官，環(huán)比2021年下滑55.6%。其中，自2022年三季度開始，上海辦公市場成交量在一定程度上有所復(fù)蘇，但四季度交易再次受到影響，成交量也開始回落。
戴德梁行方面分析稱，這也導(dǎo)致2022年上海甲級寫字樓空置率達(dá)到16.7%，相比2021年環(huán)比上升0.72%。其中，核心區(qū)及新興區(qū)的空置率分別為11.21%、23.92%。與此同時，上海甲級寫字樓租金略微下降，2022年四季度，平均租金為8.14元/平方米·天，同比微跌0.37%。
供應(yīng)量則處于上升趨勢。戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，上海新入市辦公建筑規(guī)模約81萬平方米，11個項目分布在3個區(qū)域、5個板塊。其中，蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應(yīng)較活躍，靜安和徐匯核心區(qū)也分別有新項目推出。
世邦魏理仕報告分析認(rèn)為，受新增供應(yīng)持續(xù)入市、租約到期等多重因素影響，上海市部分租戶轉(zhuǎn)向性價比更高的新興商務(wù)區(qū)，2022年末核心商務(wù)區(qū)租金同比微跌0.1%，核心拓展區(qū)同比下跌0.5%。“上海辦公市場競爭愈加激烈，新項目的報價和有效租金策略也更為激進(jìn)�！�
世邦魏理仕報告還指出，2022年，上海辦公市場升級與擴(kuò)租需求合計占比過半，同級或降級搬遷占比20.3%，主要是因為租金水平位于低點，利好升級擴(kuò)租需求，同時新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中的新興商務(wù)區(qū)吸引了以品質(zhì)升級為主的租戶。
“在新項目推動下，‘一江一河’成效顯著，代表項目有華潤蘇河灣中心、前灘國際廣場和星瀚廣場等�！贝鞯铝盒兄袊鴧^(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，分行業(yè)來看，專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易制造及金融業(yè)需求量位列前三。尤其是專業(yè)服務(wù)業(yè)保持穩(wěn)定需求，受國內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，律所業(yè)務(wù)量增加，擴(kuò)租、搬遷活躍。
魏超英進(jìn)一步表示，聯(lián)合辦公市場需求仍保持活躍，成為新入市項目的主力租戶，主要分布在上海市核心商務(wù)區(qū)的陸家嘴、北外灘等板塊；貿(mào)易制造行業(yè)核心外溢搬遷，快消品及奢侈品貿(mào)易主要布局在南京西路板塊，不少快消及奢侈品總部或部分拆分搬遷至靜安非核心區(qū)；金融行業(yè)核心聚集效應(yīng)加強(qiáng)，主要布局在泛陸家嘴（陸家嘴、竹園）和南京西路等板塊，銀行、保險、證券等傳統(tǒng)金融行業(yè)仍為市場租賃主體。
收購計劃層出不窮
1月5日，位于上海北外灘的“友邦金融中心”正式揭牌。這是友邦人壽保險有限公司（以下簡稱“友邦人壽”）成立以來最大的一筆資產(chǎn)收購案。
據(jù)了解，2022年12月19日，友邦人壽宣布在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，以合計約50.3億元投得上海實森置業(yè)有限公司（以下簡稱“上海實森”）90%股權(quán)及其100%股東借款債權(quán)。
而上海實森擁有上海市虹口區(qū)北外灘89街坊土地使用權(quán)，為該地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)主體。交易完成后，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘89街坊地產(chǎn)項目。為完成項目建設(shè)和后續(xù)運營工作，友邦人壽預(yù)計將投入不超過87億元資金。
“友邦人壽計劃將此次收購的項目建設(shè)為公司在華總部�！标P(guān)偉表示，此次收購資金來源主要為友邦人壽境內(nèi)業(yè)務(wù)的保險責(zé)任準(zhǔn)備金，表明友邦人壽在華業(yè)務(wù)增長明顯。同時，險資因其長期性和穩(wěn)定性，正逐漸成為上海房地產(chǎn)投資市場的重要基石。
在2022年，上海辦公市場類似的外資收購計劃層出不窮。例如，希慎興業(yè)有限公司以35億元收購了李嘉誠家族長江實業(yè)旗下的世紀(jì)盛薈廣場；黑石以5.2億元收購了位于浦東新區(qū)的康橋星創(chuàng)園項目，物業(yè)類型為研發(fā)辦公。
“2022年，上海大宗交易成交規(guī)模仍站穩(wěn)750億元關(guān)口，達(dá)三年內(nèi)次高水平。其中，辦公和研發(fā)辦公物業(yè)以577.4億元成交總額、75%的成交占比穩(wěn)居市場首位。值得注意的是，外資買家占比34%，與2020年的16%和2021年的24%相比依然有所增加。”戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)告訴記者。
究其原因，在關(guān)偉看來，上海市作為我國國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運和科技創(chuàng)新中心，受益其強(qiáng)勁穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基本面和國際一流的營商環(huán)境，一直以來被機(jī)構(gòu)投資者視為投資首選市場之一。“而在上海大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和持續(xù)對外開放政策的驅(qū)動下，上海市的總部型辦公需求保持增長�！�
盧強(qiáng)則分析認(rèn)為，相比產(chǎn)業(yè)園和物流投資，傳統(tǒng)辦公市場具有更強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)性以及交易流程，成交周期也更短。近期，不少核心地段的寫字樓項目有明顯的價格優(yōu)勢，這類資產(chǎn)是資金尋求快速投資并出手的很好切入點。
“一線城市大宗交易成交規(guī)模在全國占比仍將維持在85%以上。我們認(rèn)為，外資還將活躍于增長動力強(qiáng)勁的一線城市，在資產(chǎn)類型方面，辦公樓業(yè)態(tài)的成交量也將處于絕對領(lǐng)先地位�！标P(guān)偉進(jìn)一步表示。
辦公租金或?qū)⒎磸?/strong>
2023年1月5日，鐵獅門宣布向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項目。此次交易的辦公園區(qū)包括10棟辦公樓，是鐵獅門在尚浦領(lǐng)世第一期的開發(fā)項目，交易估值約為76億元。
據(jù)了解，凱德投資在2022年11月完成了兩只中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金的募集，總規(guī)模約40億元。其中，由凱德投資與大家投控共同設(shè)立的人民幣基金用于投資尚浦中心F3項目。
凱德投資方面表示，2022年，公司完成了對三個商辦及產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的收購，使得旗下基金的資產(chǎn)管理規(guī)模增加近90億元。凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔表示，凱德投資對中國的發(fā)展前景有充足信心，未來將通過擴(kuò)大與國內(nèi)資本合作，繼續(xù)在多元資產(chǎn)類別尋求投資機(jī)會，加快在中國的業(yè)務(wù)增長。
“2022年，外資在上海市大宗交易成交雖然占比提升，但總量有所減少。境外融資成本不斷增加，境內(nèi)外融資成本倒掛正是原因之一，因此一些外資機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始著手設(shè)立人民幣基金。”關(guān)偉分析稱。
另一方面，中國的發(fā)展前景無疑是吸引外資和行業(yè)恢復(fù)的最大動力。多家國際知名機(jī)構(gòu)調(diào)高了對中國經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測數(shù)據(jù)：摩根士丹利將2023年中國GDP增長率的預(yù)測從同比增長5%調(diào)增至5.4%，瑞銀、野村證券也分別將預(yù)測值從4.5%和4%調(diào)增至了4.9%和4.8%。
魏超英分析認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)秩序和社會秩序加快恢復(fù)，將釋放出巨大的活力，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐提速。“可以預(yù)見的是，2023年，上海寫字樓市場必將迎來‘后疫情時代’的春天�！�
“目前，辦公樓的租金水平已基本筑底。”盧強(qiáng)預(yù)計，2023年春節(jié)假期后，不少外資機(jī)構(gòu)將來到中國，“辦公租金很大概率將在2023年三四季度反彈”。
魏超英也進(jìn)一步表示，創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展。近年來，上海市積極布局未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地，強(qiáng)化高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，到2035年將形成若干領(lǐng)跑全球的未來產(chǎn)業(yè)集群，健康、智能制造、能源、材料等行業(yè)有望迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇，也將成為上海辦公市場的“買房新勢力”。
來源：戴德梁行、世邦魏理仕、凱德投資、第一太平戴維斯
編輯：jinbao
