“2022年北京商業(yè)地產市場幾經波折，盡管年底市場未見回暖，但疫情防控政策接連的重大調整預計推動經濟和市場活力加快恢復�！� 仲量聯行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經理張瑩表示：“市場需要時間夯實修復基礎，2023年將會是北京商業(yè)地產市場緩步徐行、逐漸邁向復蘇的一年�！�

　　具體來看，2022年北京的辦公樓市場租金仍然承壓下行，疫情反復導致租賃需求進一步收縮，全年凈吸納量同比下降81%。在投資市場，全年交易額同比下降57%，從物業(yè)類型來看，產業(yè)園及倉儲物流交易熱度持續(xù)攀升。在零售地產市場，疫情反復導致租賃需求持續(xù)減弱，部分新項目因工期延誤或預租受阻，于四季度宣布延期入市。

　　全市辦公樓市場下行壓力依然顯著，整體租金保持下降趨勢。受11月初再次爆發(fā)的疫情影響，全市經濟活躍度大幅降低，整體租賃需求進一步收縮。在當前市場環(huán)境下，租賃談判周期明顯延長。四季度，租賃需求主要源自出于降本增效目的的搬遷和抄底升級。內資金融企業(yè)持續(xù)作為主力需求，在第四季度貢獻近一半的租賃需求。一些投資銀行和資產管理公司在四季度仍有擴張行為，CBD成為此類租戶表現最為活躍的區(qū)域。

　　第四季度凈吸納量錄得負數，2022 年全年凈吸納量的82% 來自第一季度。受新租需求減少和部分租賃合約提前終止影響，四季度科技行業(yè)聚集的子市場空置面積激增。全市租金跌幅擴大，環(huán)比降低1.1%，同比降低0.4%。在全市下行環(huán)境下，除麗澤以外其他子市場均錄得不同程度的租金下降。麗澤的大部分辦公項目已鎖定主力租戶，且區(qū)域市場需求保持相對活躍�！半S著一系列旨在支持企業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定國內經濟的措施出臺，嚴格的疫情防控措施也在2022年底放寬，我們預計這將有助于2023年市場活躍度的穩(wěn)步恢復�！敝倭柯撔斜本┥虡I(yè)地產部高級董事張斯亮表示：“但是，由于政策的積極影響不會在辦公樓市場即刻生效，需求和租金的回暖尚需時日�！�

　　投資方面，大宗交易市場表現低迷，交易額大幅下降。2022年，受經濟不確定性和市場波動因素影響，北京全年大宗成交累計總額為268億元，同比下降57%。第四季度，市場活躍度進一步受限，僅有少量交易完成。凱德通過法拍收購位于東三環(huán)的博瑞大廈，收購總價為人民幣20.37億元。StorHub完成對位于豐臺的樂華梅蘭家居城的部分收購，預計其收購后將改為自助式倉儲。

　　全年資產成交類型及買家類型更為多樣化。辦公物業(yè)仍為最受投資人關注的業(yè)態(tài)之一，占比達到全年成交額的三分之二。同時，產業(yè)園物業(yè)在2022年的成交額占比近20%，較往年有所上升。另外，受益于北京極其有限的供應及穩(wěn)定的租賃需求，倉儲物流在大宗交易市場的熱度持續(xù)攀升。從買家類型來看，自用買家較過去更為活躍，成交額占比達44%。“面對經濟環(huán)境較多不確定性的2022年，投資人趨向以多樣化資產類別的投資策略對抗市場風險，未來或將更考驗投資者針對各類資產的資管及運營能力�！敝倭柯撔兄袊鴧^(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示：“年末防疫政策的優(yōu)化預計將刺激投資人的信心修復，隨著價格預期的調整，市場活躍度有望加速提升�！�

來源：仲量聯行

編輯：jinbao