甲級寫字樓

　　第二季度上海甲級寫字樓市場共有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，為市場總計(jì)帶來123,682平方米的寫字樓面積。6月，位于徐匯濱江的星瀚廣場竣工交付，作為星揚(yáng)西岸中心的二期項(xiàng)目，寫字樓建筑面積約為80,612平方米。5月，位于新靜安蘇河灣區(qū)域的龍盛福新匯竣工交付，寫字樓建面約為43,070平方米。由于受到疫情的影響，不少計(jì)劃入市的項(xiàng)目均延期至下半年或者明年交付。預(yù)計(jì)未來兩年，每年都將會(huì)有超過150萬平方米的辦公項(xiàng)目交付，對于樓宇業(yè)主以及寫字樓市場都會(huì)存在去化壓力。

　　萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，從本季度有限的市場新租成交來看，金融、專業(yè)服務(wù)以及科技位居本季度市場需求前三位，也是受疫情影響相對有限的行業(yè)。外資金融機(jī)構(gòu)例如銀行、資管以及對沖基金基于國內(nèi)金融市場的長期表現(xiàn)，仍然積極布局在華業(yè)務(wù)，同時(shí)外資律所以及專業(yè)咨詢企業(yè)業(yè)務(wù)量的提升也增加了核心位置優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃需求。

　　從市場來看，第二季度受到疫情封控的影響，多數(shù)分市場在需求受到抑制以及租戶搬離的雙重壓力下，空置率紛紛回升。不過南京西路及小陸家嘴的租賃市場好于其他分市場，表現(xiàn)出極強(qiáng)的需求韌性，市場空置率分別下降0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)至4.2%和4%，超過半數(shù)的金融機(jī)構(gòu)以及律所和專業(yè)咨詢企業(yè)選址南京西路及小陸家嘴。供應(yīng)有限以及地理位置優(yōu)渥使核心商務(wù)區(qū)仍將會(huì)是上海寫字樓市場最為活躍的區(qū)域。

　　第二季度，全市甲級寫字樓的平均租金微跌至每天每平方米人民幣8.61元，環(huán)比下跌0.5%，這也是近一年來租金的首次下調(diào)。對于企業(yè)而言，疫情對于業(yè)務(wù)及效益影響的不確定性迫使企業(yè)在租賃談判中趨于謹(jǐn)慎，降低續(xù)租租金漲幅、搬遷降級的意愿十分強(qiáng)烈。業(yè)主方也為了應(yīng)對可能出現(xiàn)的搬遷潮，給予合約快到期的租戶更具有吸引力的報(bào)價(jià)以及裝免補(bǔ)貼，避免客戶流失。

　　萊坊上海商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管李章南表示，第二季度，大部分分市場受到疫情掣肘影響，市場租金環(huán)比均有不同幅度下滑。北外灘、前灘、徐匯濱江以及世紀(jì)大道等熱點(diǎn)市場的市場租金在第二季度均錄得0.6%左右的平均降幅。不過核心商務(wù)區(qū)依然表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的市場韌性，在金融機(jī)構(gòu)、外資律所及咨詢機(jī)構(gòu)等高租金支付能力行業(yè)的支持下，市場租金仍有0.3%的微漲。

　　投資市場

　　2022年第二季度，受疫情影響，投資市場表現(xiàn)并不活躍，上海投資市場共錄得1宗標(biāo)準(zhǔn)寫字樓整購交易。4月4日，上海太平洋置業(yè)以人民幣約14億元成功拍下第三次上架阿里拍賣的瀛通綠地大廈。瀛通綠地大廈位于黃浦區(qū)南部，緊鄰徐匯濱江，為一商辦綜合項(xiàng)目，房屋總計(jì)建筑面積40,392.62平方米。按照面積與成交價(jià)格來算，剔除30萬一個(gè)的車位價(jià)格，上海瀛通綠地大廈的成交單價(jià)約為每平方米32,665元。

　　此外，市場內(nèi)還有多個(gè)處于買賣協(xié)議修訂過程的大宗交易值得關(guān)注。5月，內(nèi)蒙古鄂爾多斯資源股份擬以人民幣26.73億元的價(jià)格從華潤置地和信德集團(tuán)處收入蘇河灣中心3號樓，收購總面積為45,394平方米。6月，中谷物流擬購買中國人壽持有的上海佳兆業(yè)金融中心，購買價(jià)格約為人民幣29億元。上海佳兆業(yè)金融中心位于浦東花木，總建筑面積約為77,000平方米。

　　來源：萊坊

編輯：wangdc