自房地產(chǎn)行業(yè)2015年“去庫存”以來,全國商品房待售面積曾連續(xù)4年下行,但如今由于房地產(chǎn)行情低迷,樓市又一次來到了高庫存時代。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),截至今年4月末,全國商品房待售面積5.57億平方米,同比增長8.4%,按人均住房建筑面積39.8平方米計算,現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1400萬人居住。而由于各城還在大力“賣地”,我國商品住宅廣義庫存量(指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和)已經(jīng)達到38.4億平方米,足夠滿足9600萬人的居住需求。
從數(shù)據(jù)上看,目前廣西防城港的樓市庫存,足足需要12.7年才能消化完畢,而哈爾濱、連江、長春、呼和浩特等市的去化周期都超過了100個月,意味著需要8-10年才能賣完現(xiàn)有庫存。
近日湖南省出臺新政,要求對商品住房去化周期超過24個月的市縣暫停新的商品住房用地審批,希望通過減少供應(yīng)的方式來降低樓市庫存。
全國現(xiàn)有庫存夠1400萬人居住
今年以來,全國商品房銷售額持續(xù)走低,1-4月份銷售3.78萬億,同比下降近30%。
在新房“賣不動”的情況下,樓市又重回高庫存時代。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù),截至今年4月末,全國商品房待售面積5.57億平方米,同比增長8.4%,相比2021年末增長了4700萬平方米。其中,住宅類商品房待售面積達到2.72億平方米,同比增長14.8%。
由此可見,盡管房地產(chǎn)投資低迷,今年前四個月房屋新開工面積同比下滑26%、竣工總面積下滑12%,但庫存量仍在飆升。
去年8月31日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾公布數(shù)據(jù),我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達到39.8平方米。按照這一數(shù)據(jù)計算,現(xiàn)有的5.57億平方米待售商品房面積,足夠1400萬人居住。
目前的樓市待售庫存數(shù)據(jù),已經(jīng)達到了四年來新高。
2010年時,我國商品房待售面積不到2億平方米,隨后5年間數(shù)字迅速攀升,到2015年時達到7.19億平方米的歷史最高值,也是在那一年,全國樓市開始以各種方式“去庫存”,隨后商品房待售面積數(shù)據(jù)逐年下降。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2018年時,商品房待售面積降至5.24億平方米,2019年進一步降至4.98億平方米。
因此,截至4月底的5.57億平方米,已經(jīng)超越了2018年的庫存量,接近2017年時的水平。
克而瑞研究中心認為,正是2020年初新冠疫情“黑天鵝”突襲,打斷了樓市庫存持續(xù)下行的趨勢,也是從2020年開始,庫存規(guī)模由降跳增,迎來了新一輪周期變換。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù),全國商品房狹義庫存(指已批預(yù)售證的商品住宅面積中尚未銷售的部分)截至4月底已經(jīng)達到了6.08億平方米,由于市場成交低迷,全國平均去化周期已經(jīng)超過兩年,顯著高于去年同期水平。
而商品住宅廣義庫存量(指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和)已經(jīng)達到38.4億平方米,若按人均39.8平方米算,已經(jīng)足夠9600萬人居住。
廣西防城港去化周期達152個月
分城市來看,不同能級城市的庫存量全線上揚。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù),各能級城市去化周期均有穩(wěn)步拉長趨勢,一線城市增至平均19.56個月,二線城市增至23.07個月,同比漲幅均在80%以上,而三四線城市平均去化周期已達到28.15個月,庫存風(fēng)險直線上升,同比增幅達123%。
相比較而言,北部和內(nèi)陸的弱二線城市、東南沿海前期需求透支嚴重的三四線城市,庫存壓力十分集中。
其中,青島、武漢、沈陽截至4月末的狹義庫存量均超過了2000萬平方米,位列庫存量前三。鹽城、三明狹義庫存量同比增幅超過了200%,漲幅顯著。
從去化周期來看,已經(jīng)有26個城市超過30個月而且同比翻番,其中一半都位于華南。廣西防城港去化周期高達152個月,位列第一,現(xiàn)有庫存要消化12.7年;哈爾濱、連江、長春、呼和浩特的去化周期都超過了100個月,分列第2-5名,這意味著它們僅現(xiàn)有樓市庫存就需要8-10年才能消化完畢。
華南三四線城市是典型的前期需求嚴重透支區(qū)域,目前庫存量大幅攀升,惠州、珠海、東莞、中山等是其中代表。中西部二線城市中,鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部,尚無復(fù)蘇跡象,短期去化承壓。
廣義庫存方面,二三線城市中,貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺4月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先,突破了1億平方米;南昌、長沙、蘭州、滄州、岳陽、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之,廣義庫存量超過8000萬平方米。
克而瑞研究中心認為,盡管不少城市近期出臺樓市松綁政策,但去庫存效果差強人意。以鄭州為例,4月以來,放寬限購限售、人才新政、契稅補貼等樓市利好政策頻頻出臺,但項目平均去化率僅18%,為近五年單月次低,來訪量受疫情影響較3月不升反降,4月狹義庫存同環(huán)比增幅分別達到36%和14%,樓市提振效果遠不及預(yù)期。
湖南率先嚴控土地出讓
從現(xiàn)有庫存數(shù)據(jù)看,我國商品房廣義庫存量已足夠滿足9000多萬人口居住需求,狹義庫存量也足夠滿足千萬級以上人口的居住需求。
而在過去十年,我們城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)有大幅度提高,綜合人口數(shù)據(jù)和城鎮(zhèn)化率,城鎮(zhèn)商品房還有多大市場?
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年末,我國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。多機構(gòu)預(yù)測,到2035年中國城鎮(zhèn)化率能夠達到72%左右。按照第七次人口普查數(shù)據(jù),全國共計有14.12億人,也就是說,在未來13年內(nèi),城鎮(zhèn)人口還將新增約9884萬人。
換言之,我國現(xiàn)有商品房狹義庫存量仍有充足的市場消化,而廣義庫存量也可用未來十多年去消化,但市場規(guī)模顯然已逐步見頂。
另一方面,如果我國人均居住面積繼續(xù)提升,則房地產(chǎn)市場還有進一步發(fā)展的空間。近期,全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌就表示,我國人均住房面積還有10平方米以上增長空間。
他認為,現(xiàn)在我國人均住房面積接近40平方米,通常指“建筑面積”,而發(fā)達國家則指“套內(nèi)使用面積”,因此我國40平方米的建筑面積實際上等同于30平方米的套內(nèi)使用面積,人均居住面積還可以有較大提升。
不過對于基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市,克而瑞研究中心認為,情況并不樂觀。諸如防城港、連江、煙臺、北海、寶雞等,基本都是人口凈流出城市,目前商品住宅消化周期均在45個月以上,即便供應(yīng)不再放量,以目前低迷的成交走勢來看,中長期庫存風(fēng)險依舊較大。
在上一輪樓市去庫存中,“棚改”等手段發(fā)揮了巨大作用。根據(jù)人民日報報道,“十三五”時期,全國超額完成2000萬套棚改目標任務(wù)。第一財經(jīng)記者統(tǒng)計公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2016~2019年四年間全國棚改總計完成投資約6.26萬億元。
如今隨著三四線“棚改”的退潮,樓市去庫存又該如何實現(xiàn)?近日,湖南省出臺新政,罕見地從土地供給端減少供應(yīng),以此解決現(xiàn)階段樓市的供需矛盾難題。
據(jù)湖南省自然資源廳5月23日消息,近日湖南多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實房地產(chǎn)市場調(diào)控目標優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》,其中提到,各市州、縣市區(qū)商品房庫存去化周期在13-36個月的,應(yīng)嚴格控制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批,其中:對商品住房去化周期超過24個月的市縣,暫停新的商品住房用地審批,將商品住宅用地掛牌出讓規(guī)模控制在上年度供應(yīng)量的20%以內(nèi);而對連續(xù)兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣,暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。
“要科學(xué)、精準、精細處理存量房地產(chǎn)土地開發(fā)利用和已建成房地產(chǎn)去化的關(guān)系,建立健全部門聯(lián)動管理機制,切實降低去化周期,保證房地產(chǎn)投資發(fā)揮效益,防控資源浪費!鄙鲜觥巴ㄖ敝蟹Q。
各地目前都寄希望于通過解綁樓市、降低利率以擴大購房需求,而湖南是率先提出要嚴控土地出讓、降低去化周期的省份。
克而瑞研究中心認為,就廣義庫存而言,預(yù)期仍將高位持穩(wěn),目前有部分城市的土拍因為疫情而延期,后續(xù)疫情結(jié)束后應(yīng)該會持續(xù)放量,未開工地塊量還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。若要實現(xiàn)庫存穩(wěn)中有降,首先需要一線城市率先復(fù)蘇,接下來三四線城市才有輪動回穩(wěn)的可能性。
來源:第一財經(jīng)
編輯:wangdc