今年起，天津“法拍房”開(kāi)始受到“限購(gòu)”政策約束，引起市民廣泛關(guān)注�！胺ㄅ姆俊奔扔衅胀ㄉ唐贩亢投址侩y以媲美的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又有因涉及司法拍賣(mài)的強(qiáng)制執(zhí)行手段而隱藏于背后的諸多風(fēng)險(xiǎn)。近日，記者采訪了紅橋區(qū)人民法院執(zhí)行法官王海東，為市民揭開(kāi)“法拍房”的神秘面紗。
“法拍房”的房源在哪兒
所謂“法拍房”即法院拍賣(mài)房，是法院強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中拍賣(mài)的房屋，它是不動(dòng)產(chǎn)司法處置的一種方式，有利于保護(hù)勝訴權(quán)益，盤(pán)活社會(huì)資源。當(dāng)下，大多數(shù)的“法拍房”都是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)途徑進(jìn)行司法拍賣(mài)。市民可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)獲取“法拍房”信息，如淘寶網(wǎng)、京東、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)、北京產(chǎn)權(quán)交易所和工商銀行融e購(gòu)，也可以通過(guò)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)的司法拍賣(mài)模塊進(jìn)行查詢。法院會(huì)在征得申請(qǐng)人的同意后，選擇其中之一的渠道發(fā)布公告。
為啥“法拍房”價(jià)格往往偏低
為什么“法拍房”的價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)呢？當(dāng)一套房屋進(jìn)入到司法拍賣(mài)的程序后，首先需要給它定一個(gè)參考價(jià)。第一步，由申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人雙方議價(jià)，如果雙方能夠達(dá)成一致意見(jiàn)，并且這個(gè)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異不大，法院可以采用。如果不能達(dá)成一致，法院會(huì)向房管部門(mén)等單位進(jìn)行詢價(jià)。倘若還是不被各方認(rèn)可，則可以請(qǐng)線上詢價(jià)機(jī)構(gòu)和線下評(píng)估單位給出專業(yè)意見(jiàn)。得到參考價(jià)后，法院合議庭開(kāi)始議價(jià)，按照最高院的相關(guān)規(guī)定，一拍起拍價(jià)可以在參考價(jià)的基礎(chǔ)上最多下降30%，如果一拍流拍，二拍則可以在一拍的基礎(chǔ)上再下降20%，這也就是為什么在通常情況下“法拍房”會(huì)比市場(chǎng)交易的房屋更便宜的緣故。比如，一套位于繁華路段的南北朝向三室一廳的房屋，150多平方米，參考價(jià)為464萬(wàn)元，一拍起拍價(jià)348萬(wàn)元，無(wú)人競(jìng)買(mǎi)，二拍以278.4萬(wàn)元的起拍價(jià)格成交。這里要說(shuō)明的是，法院旨在通過(guò)降低起拍價(jià)來(lái)吸引更多人關(guān)注，而最后的成交價(jià)則由市場(chǎng)決定，如果遇到比較“搶手”的“法拍房”，也可能最終的成交價(jià)比參考價(jià)還高。
參與競(jìng)拍前要考慮風(fēng)險(xiǎn)
想要購(gòu)買(mǎi)“法拍房”，在摸清價(jià)格底數(shù)后，接下來(lái)就要考慮如何競(jìng)拍。買(mǎi)受人應(yīng)該先仔細(xì)閱讀公告，在公告里，不僅會(huì)詳細(xì)介紹“法拍房”的地點(diǎn)、樓層、面積、朝向、房型等基本信息，還會(huì)如實(shí)公布查封、抵押、租賃及是否已騰空等情況，此外，還有相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)提示，如可能存在的物業(yè)、水、電等欠費(fèi)情況，房屋是否可以貸款以及繳納保證金等事宜。所以，市民如有意愿購(gòu)買(mǎi)“法拍房”，《競(jìng)買(mǎi)公告》和《競(jìng)買(mǎi)須知》作為詳細(xì)的說(shuō)明書(shū)和指南，務(wù)必逐字逐句仔細(xì)閱讀。
另外，有意競(jìng)買(mǎi)的市民最 好到實(shí)地看房，像一般買(mǎi)房過(guò)程一樣，了解一下周邊環(huán)境和房屋實(shí)際情況，畢竟圖片、文字與直觀感受還是有差距的。一旦下定決心，接下來(lái)就是繳納保證金和出價(jià)競(jìng)拍等環(huán)節(jié)，這些都在網(wǎng)上進(jìn)行，銀行卡里存入足夠資金，按照提示一步步操作即可。競(jìng)拍成功以后要辦理交割手續(xù)，此時(shí)，法院會(huì)配合競(jìng)買(mǎi)人辦理過(guò)戶事宜，不同于一般市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)需要雙方到場(chǎng)，“法拍房”過(guò)戶可以競(jìng)買(mǎi)人單方辦理。所以，競(jìng)買(mǎi)人無(wú)須擔(dān)憂房屋原所有人的意見(jiàn)和時(shí)間，但要注意自身的購(gòu)房資格。
“法拍房”今年起受限購(gòu)約束
法官特別提醒，根據(jù)最高院的最新司法解釋，從今年1月1日起，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)房屋受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束，競(jìng)買(mǎi)人必須具備購(gòu)房資格才能參與競(jìng)拍。所以，根據(jù)天津的實(shí)際情況，“法拍房”也受限購(gòu)政策的影響，市民如有意愿購(gòu)買(mǎi)，一定要查明自己名下的房產(chǎn)情況。需要注意的是，競(jìng)買(mǎi)“法拍房”不用交定金，但需要繳納保證金，保證金的金額一般在起拍價(jià)的5%至20%之間，如果因?yàn)楦?jìng)買(mǎi)人的原因?qū)е禄谂牡模ＷC金不予退回。由于不少“法拍房”涉及金額較高，建議提前繳納足額保證金，并在工作日繳納，以免出現(xiàn)額度問(wèn)題導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)拍賣(mài)。此外，“法拍房”遵循“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，如果房屋正在出租，租房人有權(quán)利繼續(xù)居住直到合同到期，這一點(diǎn)也需要競(jìng)買(mǎi)人注意，因?yàn)榭赡芗词钩晒Ω?jìng)拍，也會(huì)因租賃問(wèn)題不能馬上入住。
來(lái)源：今晚報(bào)
編輯：wangdc
