隨著1月17日政策利率下降，一時(shí)間，關(guān)于“降息導(dǎo)致房貸減少”“降息促使房貸市場、房地產(chǎn)市場回暖”等聲音充斥網(wǎng)絡(luò)。

　　在這里要明確，“房住不炒”的定位不會(huì)變，房地產(chǎn)不會(huì)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段。與此相對應(yīng)，房地產(chǎn)貸款市場不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，房貸仍將保持總量增長穩(wěn)定、投放節(jié)奏有序，尤其將重點(diǎn)保障房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求、購房者的首套房剛需。

　　要正確理解此次“降息”，必須弄明白“政策利率”“市場基準(zhǔn)利率”“貸款利率”以及三者之間的關(guān)系。也就是說，此次“降息”降低的是哪個(gè)利率、它將如何進(jìn)一步傳導(dǎo)、影響市場。

　　央行在調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)時(shí)，既可調(diào)節(jié)數(shù)量、也可調(diào)節(jié)價(jià)格。從近年來的操作看，前者的典型代表是“降準(zhǔn)”，后者的典型代表是“降息”。具體到降息，其路徑是，央行釋放“政策利率”信號，引導(dǎo)“市場基準(zhǔn)利率”以“政策利率”為中樞運(yùn)行，并通過銀行最終傳導(dǎo)至“貸款利率”。在此傳導(dǎo)機(jī)制下，央行通過貨幣政策工具調(diào)節(jié)了銀行體系的流動(dòng)性，進(jìn)而影響信貸投放。

　　理解了以上基本原理，我們再來分析此次“降息”。1月17日，中國人民銀行開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作、1000億元公開市場逆回購操作，二者的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。

　　不難看出，央行降低了政策利率。更令市場關(guān)注的是，這是自2020年3月調(diào)降7天逆回購利率、4月調(diào)降1年期MLF利率后，首次降低政策利率。

　　因此有聲音猜測，受政策利率下降影響，本月（1月20日）新一輪LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率，可將其理解為貸款市場的基準(zhǔn)利率）有可能下降，尤其是近20個(gè)月未變動(dòng)的5年期LPR報(bào)價(jià)可能下降，該報(bào)價(jià)正與購房者的房貸利率密切相關(guān)。

　　由此可以判斷，若1月20日5年期LPR真的下調(diào)了，那么，此前選擇了“浮動(dòng)利率”方式的借款人，其每月房貸還款金額確實(shí)會(huì)減少。但是，如果借款人此前選擇的是“固定利率”方式，即使5年期LPR下調(diào)，其還款金額也不會(huì)變。

　　最后，要厘清“降息”與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。本次“降息”主要目的有二：一是春節(jié)臨近，旨在平滑春節(jié)期間的流動(dòng)性；二是降低金融機(jī)構(gòu)的資金成本，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸成本，貨幣政策逆周期調(diào)控靠前發(fā)力。

　　因此，不能通過此次“降息”進(jìn)一步推導(dǎo)出房貸市場、房地產(chǎn)市場即將回暖。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確提出，“房住不炒”的定位不會(huì)變。接下來，將加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

　　此外，由于受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的影響，2021年下半年，金融機(jī)構(gòu)曾一致性收縮信貸，出現(xiàn)了短期過激的市場反應(yīng)，這導(dǎo)致部分房企的正常、合理融資需求被“誤傷”。針對這一問題，從2021年四季度起，金融監(jiān)管部門已對房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境進(jìn)行了優(yōu)化和適度回調(diào)，著力“穩(wěn)預(yù)期”。

　　可以預(yù)判，接下來，在堅(jiān)持“房住不炒”定位不變的前提下，各項(xiàng)監(jiān)管措施將更加精準(zhǔn)、靈活適度，房地產(chǎn)貸款將逐步“企穩(wěn)”，為實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)創(chuàng)造條件。

　　來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào)

編輯：wangdc