“如今,‘活下去’依然很重要!薄拔覀儸F(xiàn)在需要安全!边@兩句話,前一句出自萬科總裁祝九勝之口,后一句則是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌所說。
8月末、9月初是上市房企密集發(fā)布半年報的時間段,恒大、萬科、融創(chuàng)、龍湖等頭部房企均對外公布了2021年上半年業(yè)績,綜合表現(xiàn)看,利潤率普遍承壓。在“三道紅線”“雙集中供地”“房貸集中度管理”等多項政策的監(jiān)管下,曾經(jīng)不差錢的房企,開始為缺錢而煩惱。
激進擴張埋下隱患
8月末,許久未在公眾前露面的泰禾集團董事長黃其森,出現(xiàn)在北京中國院子項目。這一天,位于通州的這個樓盤宣布開放新樣板間,泰禾想用一次熱鬧的亮相,向外界釋放其正努力走出危機的信號!拔覀円淖冞^往對規(guī)模的追求,走小而美、小而精的發(fā)展戰(zhàn)略!秉S其森說道。
的確,泰禾的債務困境,主因之一就是對規(guī)模的過度追求。至今,警報仍未全面解除。泰禾新近發(fā)布的中期業(yè)績報顯示,截至2021年6月30日,已到期未歸還借款金額為447.08億元,尚未支付的利息為105.32億元。從財務數(shù)據(jù)看,泰禾仍全踩“三道紅線”,公司仍在全力推進債務重組事宜,積極解決債務問題。
同樣深陷困局的還有恒大集團,其8月31日公開的中期業(yè)績報顯示,今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2226.9億元,同比下降16.5%;凈利潤105.0億元,同比下降28.87%。恒大表示,將繼續(xù)積極接觸潛在投資者,商討出售新能源汽車和物業(yè)的部分股份,也將采取包括調(diào)整項目開發(fā)時間表、嚴格控制成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續(xù)貸和展期、出售股權和資產(chǎn)以及引入投資者等措施,來減輕所面臨的流動性問題。
2010年,萬科成為第一家年銷售額突破千億元的房企。此后,房企千億俱樂部不斷擴容,即便是疫情沖擊下的2020年,千億級房企仍有41家,其中碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、保利5家房企銷售額均超5000億元。但追逐經(jīng)營規(guī)模的持續(xù)擴張策略,令眾多房企負重前行,高負債、高成本的隱患在宏觀經(jīng)濟降速提質(zhì)運行的大背景下日漸顯現(xiàn)。
“優(yōu)等生”利潤率下滑
2021年對地產(chǎn)行業(yè)來說頗不平靜。面臨著一系列監(jiān)管政策的落地,就連房企中的“優(yōu)等生”,也開始感受到利潤率的壓力,在學習克制與反思。
中期業(yè)績報顯示,今年上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元,同比增長14.19%;歸屬上市公司股東凈利潤110.47億元,同比降低11.68%。這也是萬科自2008年以來首次在中期業(yè)績中出現(xiàn)凈利潤下滑的情況。
萬科總裁祝九勝將凈利潤下滑歸結于三方面的原因:一是銷售規(guī)模增長有限;二是毛利率下降較快;三是轉(zhuǎn)型業(yè)務的效果還沒有真正體現(xiàn)出來!2018年我們提出‘活下去’的口號,如今,‘活下去’依然很重要。”祝九勝說,行業(yè)長周期的增長邏輯肯定存在,但游戲規(guī)則正在發(fā)生變化,過度追求規(guī)模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。萬科不會把規(guī)模和速度當成唯一的目標來看待,甚至,行穩(wěn)致遠已被視為下半年經(jīng)營策略的主基調(diào),要嚴守“三道紅線”等各項監(jiān)管政策的要求,實施穩(wěn)健的融資策略。
龍湖的利潤率表現(xiàn)要優(yōu)于萬科,但相比去年同期仍下滑了3.1個百分點。中期業(yè)績報顯示,今年上半年龍湖實現(xiàn)合同銷售額1426.3億元,同比增長28.4%;實現(xiàn)營業(yè)額606.2億元,同比增長18.5%;實現(xiàn)毛利167.8億元,毛利率為27.7%。“毛利率下降屬于行業(yè)趨勢!饼埡紫攧展仝w軼表示,在限價的大環(huán)境下,20%到25%的毛利率可能是未來整個地產(chǎn)行業(yè)的趨勢,這會讓行業(yè)更加穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。
下半年收并購或劇減
2017至2019年曾是地產(chǎn)行業(yè)的收并購高峰期,無論是融創(chuàng)631億元收購萬達資產(chǎn)包的“世紀并購”,還是世茂火速接下泰禾、福晟多個項目,都發(fā)生在這三年。但如今,這兩家房企都公開表示出對并購的謹慎態(tài)度。
“我們現(xiàn)在需要安全,如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤,目前所有企業(yè)無論開什么價都沒有辦法并購。”這是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌近日在2021年中期業(yè)績投資人會議上的表態(tài)。
孫宏斌在業(yè)內(nèi)獲得了“并購王”的稱號,如今,他卻說,雖然政策沒有對房企負債總規(guī)模下降有明確要求,但有負債上限要求,并購勢必會導致企業(yè)負債總額上升。未來三年,融創(chuàng)的第一目標是降低融資成本,為此要降負債率和負債規(guī)模。
上半年實現(xiàn)了28.6%毛利率的世茂集團,總裁許世壇也在中期業(yè)績會上說,下半年將采取比較謹慎的“防守型”策略,多銷售、多回款,嚴控投資,不拿貴地,引進更多合作。
業(yè)內(nèi)人士指出,通過各種金融手段降低房地產(chǎn)領域的杠桿是大趨勢,將對整個行業(yè)的融資和未來房價走勢產(chǎn)生根本性影響,房產(chǎn)龍頭或?qū)⒏鎰e規(guī)模之爭,轉(zhuǎn)向差異化、精細化的品牌競爭之路。
來源:北京日報
編輯:wangdc