8月3日，中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書2021》（下稱《藍(lán)皮書》）。

　　《藍(lán)皮書》指出，2020年，盡管受到疫情強(qiáng)烈沖擊，但中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性。年末各項指標(biāo)均恢復(fù)到較好水平，部分指標(biāo)甚至超過疫前水平。投資、資金與開發(fā)建設(shè)增速前低后高，年末恢復(fù)至合理預(yù)期水平，市場銷售顯著超出預(yù)期，全國銷售均價總體穩(wěn)定與城市間市場景氣度分化并存，土地市場熱絡(luò)但區(qū)域分化趨勢明顯。

　　全國房地產(chǎn)市場分化進(jìn)一步加劇

　　《藍(lán)皮書》指出，全國房地產(chǎn)市場分化進(jìn)一步加劇。一二線城市房價漲速要顯著快于三四線城市。在一線和熱點(diǎn)二線城市房價相對較快上漲同時，還有一些二三四線城市仍在下跌。

　　緯房城市分級指數(shù)顯示，2021年3月，二線城市綜合房價環(huán)比上漲2.5%，漲速比上月增加1.6個百分點(diǎn)；一線城市綜合房價環(huán)比上漲1.8%，漲速比二線城市略低；三線城市環(huán)比上漲0.9%，四線城市環(huán)比上漲0.4%，漲速相對較低。

　　具體分城市看，根據(jù)大數(shù)據(jù)房價同比監(jiān)測分析，結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一線城市中，深圳上漲最快，上海房價上漲較快，廣州緊隨其后，北京穩(wěn)中有升。一線城市尚未全面快速上漲。二線城市中部分熱點(diǎn)城市漲速有所加快。寧波、東莞、無錫、杭州、南京、廈門、合肥、南通、西安、大連等城市上漲相對較快，天津、福州、濟(jì)南、青島、鄭州、長沙、哈爾濱等城市相對平穩(wěn)。三四線城市漲跌互現(xiàn)，以漲為主。鹽城、泉州、銀川、嘉興、淮安、馬鞍山等城市上漲相對較快，其中不少是長三角非核心城市。廊坊、保定、防城港、肇慶、淄博、北海等城市房價下跌，這些城市大多經(jīng)歷過較強(qiáng)的市場炒作，市場需求被透支。

　　同時，地域差距顯著，南北差距、東西差距均明顯存在。房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)南熱北穩(wěn)、東熱西穩(wěn)的態(tài)勢。熱點(diǎn)城市主要集中在南方和東部，特別是集中于長三角和粵港澳大灣區(qū)城市群；北方城市和中西部城市房價總體平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市在北方和中西部屬個別現(xiàn)象。京津冀城市群各城市到目前為止房價持續(xù)平穩(wěn)。

　　此外，熱點(diǎn)城市內(nèi)部分化嚴(yán)重。不僅城市間差異加大，城市內(nèi)部也同樣存在較大差異。即使在熱點(diǎn)城市內(nèi)部，區(qū)位及綜合配套較好的核心城區(qū)上漲相對較快，偏遠(yuǎn)位置往往上漲相對慢或停滯下跌。熱點(diǎn)城市的房價上漲，往往以重點(diǎn)學(xué)區(qū)的上漲為先導(dǎo)。由于城市內(nèi)部的房價分化，對城市房價的漲跌比以前更難以判定。以北京為例，2021年3月海淀同比上漲11%，而副中心的通州還同比下跌0.7%，呈現(xiàn)冷熱不勻的局面。

　　2020年住房租金出現(xiàn)1998年來的首次負(fù)增長

　　藍(lán)皮書指出，2020年住房租金出現(xiàn)1998年來的首次負(fù)增長，租售價差進(jìn)一步被拉大。

　　從房地產(chǎn)市場的交易量和交易價格來看，2020年全國房地產(chǎn)市場總體上呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)銷售的交易量和交易價格均有小幅增長。2020年，全國商品房銷售面積為17.6億平方米，比2019年增長2.6%，扭轉(zhuǎn)了2019年商品房銷售面積負(fù)增長的狀況；全國商品房平均銷售價格為9860元/平方米，比2019年上漲5.9%，低于2018年10.7%的漲幅和2019年6.6%的漲幅。

　　值得注意的是，2020年商品住宅平均銷售價格比2019年上漲7.5%的同時，居民租賃房房租比2019年下降了0.6%，這是自1998年以來首次出現(xiàn)的住房租金負(fù)增長，住房租金漲幅已經(jīng)連續(xù)兩年低于CPI漲幅。

　　《藍(lán)皮書》指出，其原因主要是受到新冠肺炎疫情的影響，人員流動性降低，租房需求減少，同時，在新冠肺炎疫情的防控過程中，出現(xiàn)了無房遣返、租戶不得進(jìn)入小區(qū)等要求，強(qiáng)化了房產(chǎn)所有權(quán)帶來的歸屬感與安全感，促使部分租房需求轉(zhuǎn)化為購房需求。這使住房的租售價差進(jìn)一步被拉大。租售比是每平方米面積的月租金與每平方米面積的房價之間的比值，通常合理標(biāo)準(zhǔn)是不低于1∶300，但我國城市住房的租金和售價明顯差距過大，租售比普遍低于合理標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)計算，2020年100個大中城市住房的平均租售比為1∶530，遠(yuǎn)低于合理標(biāo)準(zhǔn)，廈門、三亞、深圳等城市住房的租售比甚至低于1∶800。在租售比遠(yuǎn)低于合理水平的情況下，作為住房產(chǎn)權(quán)持有者或中介經(jīng)營者的企業(yè)機(jī)構(gòu)缺乏合理的利潤空間，一些知名企業(yè)機(jī)構(gòu)在持有或經(jīng)營長租房項目時都產(chǎn)生了諸多問題。

　　綜合來看，《藍(lán)皮書》指出，2021年，全球經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)處于低利率和流動性相對充裕的環(huán)境，短期難以改變。各國經(jīng)濟(jì)增速有著明顯反彈，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍不穩(wěn)定。如何有效應(yīng)對全球流動性泛濫的溢出效應(yīng)，是中國面臨的主要風(fēng)險與挑戰(zhàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。房地產(chǎn)金融監(jiān)管將持續(xù)強(qiáng)化，繼續(xù)堅持“穩(wěn)”字當(dāng)頭的政策調(diào)控基調(diào)，調(diào)控政策更加精細(xì)化、完備化。租賃市場發(fā)展受到政策關(guān)注程度進(jìn)一步增強(qiáng)。受全球貨幣寬松和低利率政策影響，2021年房地產(chǎn)市場將面臨較大的上漲壓力。市場風(fēng)險不斷加大，分化趨勢日益明顯，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。政策調(diào)控趨緊遏制市場過熱沖動，房地產(chǎn)仍是當(dāng)前市場上最有價值的保值增值工具。

　　展望全年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中指出“2021年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，要保持對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時度效”，預(yù)計2021年國內(nèi)貨幣政策將在經(jīng)濟(jì)回升的過程中，逐步回歸中性，整體流動性將保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。房企整體融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)偏緊，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢所趨。居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。集中供地制度進(jìn)一步規(guī)范土地市場發(fā)展，維持土地市場價格穩(wěn)定。

　　來源：澎湃新聞

編輯：wangdc