2021年，在新冠疫情防控常態(tài)化的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了較快增長(zhǎng)。隨著疫情的管控和國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額以及銷售租賃活躍度提升，市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)未來(lái)將穩(wěn)步回暖。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱
一方面，我們判斷，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰期或?qū)⒔咏猜暎笠?guī)模的新增供應(yīng)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)的去化壓力有望得到緩解。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)寫字樓的開發(fā)投資額趨于理性，同比微降0.5%，新開工面積同比下降約兩成為-20.3%；竣工面積雖較去年有所增加，但放大到近五年數(shù)據(jù)來(lái)看，同樣呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。
另一方面，我們看到，寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)租賃需求反彈。隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)、企業(yè)扶持政策的陸續(xù)出臺(tái)，以及企業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)信心的增強(qiáng)，寫字樓市場(chǎng)自用、投資等需求得到釋放。進(jìn)入2021年以來(lái)，寫字樓租賃市場(chǎng)的積極信號(hào)不斷增強(qiáng)。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，前三季度重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)租賃需求進(jìn)一步回暖，寫字樓凈吸納量累計(jì)達(dá)567萬(wàn)平方米，已突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。
第三，在市場(chǎng)需求持續(xù)釋放的影響下，項(xiàng)目去化的速度加快，整體市場(chǎng)的空置率扭轉(zhuǎn)了去年同期的上升趨勢(shì)，三季度末一線城市的空置率均出現(xiàn)下降。從五大行數(shù)據(jù)來(lái)看，北京寫字樓市場(chǎng)第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海寫字樓空置率環(huán)比二季度末也降低了1-2個(gè)百分點(diǎn)。
第四，2021年7月教育“雙減”政策，對(duì)中小學(xué)及線上、線下的校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)范和改革。在“雙減”政策出臺(tái)后，K12及相關(guān)學(xué)科類教育培訓(xùn)受到巨大沖擊，而其他教育培訓(xùn)領(lǐng)域短期內(nèi)也面臨不確定性，過(guò)去1-2年內(nèi)快速涌入市場(chǎng)的需求迎來(lái)集中退租、縮租的趨勢(shì)。整體而言，本輪市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)影響相對(duì)較小，對(duì)1.5及二線城市影響分化，部分城市面臨較大沖擊，需求回暖和租金企穩(wěn)曲線再次承壓。
商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，也是第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，商業(yè)辦公作為經(jīng)營(yíng)性持有型物業(yè)，往往為增加就業(yè)機(jī)會(huì)，穩(wěn)定就業(yè)率提供了空間和場(chǎng)所。同時(shí)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐和載體，更是區(qū)域稅收的增長(zhǎng)源。
近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模增速趨緩，這也預(yù)示著存量時(shí)代的到來(lái)。
不同于增量時(shí)代短平快、高杠桿、高回報(bào)的開發(fā)邏輯，存量時(shí)代的特點(diǎn)是低杠桿、低回報(bào)、長(zhǎng)周期。從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)正走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。數(shù)字化、體驗(yàn)化的融合趨勢(shì)，以及今年公募REITs試點(diǎn)的地產(chǎn)金融化突破，為商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展留下了更多的想象空間。
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，促進(jìn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著同樣的要求。什么是新的發(fā)展模式？就是再創(chuàng)行業(yè)新模式、再設(shè)行業(yè)新門檻、再上行業(yè)新臺(tái)階。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式，主要有以下三個(gè)方面轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑：
一是，房地產(chǎn)是碳中和碳排放的主戰(zhàn)場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，在能源耗能方面房地產(chǎn)行業(yè)占40%左右，和房地產(chǎn)相關(guān)的減碳占50%。在雙碳目標(biāo)下，綠色低碳已經(jīng)從商業(yè)地產(chǎn)自愿模式轉(zhuǎn)變?yōu)楸剡x模式。
二是，數(shù)字經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的快速發(fā)展，則為商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新變革和數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了手段和技術(shù)支撐。來(lái)自用戶端的科技化、生態(tài)化、人性化、藝術(shù)化等多元需求，更是倒逼商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
三是，實(shí)施城市更新行動(dòng)。當(dāng)前，各地正積極實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，如何實(shí)現(xiàn)城與人、城市與自然、城市與商業(yè)和諧共生，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待積極破解的重要課題。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
