近年來,房屋買賣租賃“跳單”問題屢見不鮮,什么樣的情況可以判定為“跳單”,“跳單”要承擔(dān)什么樣的后果?《民法典》首次對房產(chǎn)買賣租賃“跳單”有了明確規(guī)定。
案例分析:
2015年3月30日,房屋出賣人董某與買受人張某通過A中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》,合同規(guī)定居間服務(wù)費為6.6萬元。當日,雙方還在A中介公司簽訂了《北京市存量房買賣合同》,合同價300萬元。
次日,董某與張某通過B中介公司再次簽訂了《居間服務(wù)合同》,合同規(guī)定居間服務(wù)費為6萬元,比A公司少了6千元,在B中介公司雙方簽訂了《北京市存量房買賣合同》,房屋成交價格為285萬元,家具家電、裝修、配套設(shè)施等15萬元,總計300萬元。
董某與張某通過兩家中介公司買賣房屋,因為B公司中介費用低,而選擇了B公司。A公司因此提起法律訴訟,判決結(jié)果是買受人張某,不僅需要向B公司支付6萬元居間服務(wù)費,還需要向A公司支付6.6萬元的居間服務(wù)費。
是否需應(yīng)向A公司支付居間服務(wù)費?
《民法典》:需要
《民法典》將《合同法》中的居間合同、居間人修改為中介合同、中介人,其本質(zhì)上沒有改變,但便于大眾理解。同時增加兩條新規(guī):
第965條:委托人在接受中介人的服務(wù)后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù),繞開中介人只直接訂立合同的,應(yīng)當向中介人支付報酬。
第966條:本章沒有規(guī)定的,參照使用委托合同的有關(guān)規(guī)定。
北京安理律師事務(wù)所合伙人王紀朝表示,如果中介行業(yè)都用低居間費來吸引客戶“跳單”,那么不利于中介行業(yè)的良好發(fā)展,劣幣驅(qū)逐良幣。原先在處理類似案件中,法院一般會援引《合同法》中第四百二十四條和第四百二十條根據(jù)合同中的約定酌情處理。如今,《民法典》合同編中明確規(guī)定,委托人在接受中介人的服務(wù)后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù),繞開中介人直接訂立合同的,應(yīng)當向中介人支付報酬!睹穹ǖ洹肥┬泻,再處理“跳單”案件變得有法可依。
對于《民法典》第966條規(guī)定,王紀朝認為是技術(shù)性的立法,補充了原來的立法缺陷。對比《合同法》,居間合同中未規(guī)定的部分沒有規(guī)定可以參照委托合同的規(guī)定,因此很大程度上決定于法官、律師、當事人的法律理解或者其他條款來裁定。
北京市朝陽區(qū)人民法院法官胡震霄補充說,“跳單”違約的范圍不再局限于房屋買賣類中介合同,而是擴大到了所有類型的中介合同。對“跳單”違約的認定也不再要求中介合同中必須含有“禁止跳單”的相關(guān)表述,委托人實際享受到了中介服務(wù),亦不得利用中介公司提供的信息而又繞過中介簽訂合同。
中央黨校(國家行政學(xué)院)政法教研部副教授張效羽認為,《民法典》第九百六十五條其實就是針對日常生活中常見的中介服務(wù)中“跑單”“跳單”進行的專門規(guī)定,強化了對中介人員的權(quán)利保護。這條規(guī)定,就是賦予中介人員具有報酬請求權(quán)。當中介人員發(fā)現(xiàn)“跑單”“跳單”時,有權(quán)向有關(guān)人員請求就前期相關(guān)撮合服務(wù)支付報酬。
現(xiàn)代市場經(jīng)濟高度依賴各類專業(yè)化的中介服務(wù),保護中介服務(wù)人員的合法權(quán)益,也就是維護市場經(jīng)濟運行的基本秩序。
“從宏觀上看,《民法典》的頒布提升了民事權(quán)利體系在中國國家政治治理體系中的地位,有利于所有人的民事權(quán)利保護。從中央政治局專門組織集體學(xué)習(xí),到各地紛紛發(fā)文切實實施民法典,這是不僅是重要的法律現(xiàn)象,也是重要的政治現(xiàn)象。從微觀上看,《民法典》的一些具體條款強化了對民事權(quán)利的保護,特別是根據(jù)時代的變化設(shè)計了更好的機制!睆埿в鹫f。
此外,多位業(yè)內(nèi)專家提醒,當多家中介將同一房源掛牌交易時,買家仍可選取最適合的中介機構(gòu)。消費者需恪守誠實信用原則,通過正規(guī)中介購買、租賃房屋,保障自己的權(quán)益,切勿因為想省中介服務(wù)費而因小失大。
來源:人民網(wǎng)-房產(chǎn)頻道
編輯:wangdc