在現(xiàn)實(shí)中，常見(jiàn)中介一方面溝通信息，一方面又利用信息優(yōu)勢(shì)刻意制造信息不對(duì)稱(chēng)。
日前，網(wǎng)傳河南永城市取締房屋中介并成立一個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)撮合市民二手房買(mǎi)賣(mài)，交易服務(wù)費(fèi)只收1%。針對(duì)傳聞，官方澄清了兩點(diǎn)：一是沒(méi)有取締中介，二是不收服務(wù)費(fèi)，但此事還是引起軒然大波。
如何看待這件事情？房屋交易不要中介到底行不行？要回答這個(gè)問(wèn)題，先要看看中介在二手房交易中起著什么樣的作用，其作用概括而言?xún)煞矫妫阂皇窍畔⒉粚?duì)稱(chēng)，促成買(mǎi)賣(mài)達(dá)成交易；二是協(xié)助雙方完成貸款、產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)等程序性事務(wù)。
第一點(diǎn)好理解，當(dāng)買(mǎi)家不知道哪里有符合自己需求的房子，賣(mài)家不知道有誰(shuí)對(duì)自己房子感興趣，掌握著雙方信息的中介就可發(fā)揮撮合作用，通過(guò)讓潛在買(mǎi)家接觸房子了解房子進(jìn)而達(dá)成交易的意愿。消除信息不對(duì)稱(chēng)的功能如果延伸一下，還可以體現(xiàn)為挖掘市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，例如，當(dāng)某人只有買(mǎi)房朦朧意愿但具體需求不明確時(shí)，中介可以根據(jù)其喜好、購(gòu)買(mǎi)力、年齡、家庭成員等情況，利用專(zhuān)業(yè)知識(shí)細(xì)化客戶(hù)需求，或當(dāng)人有投資意愿時(shí)介紹誘人的標(biāo)的，或者在賣(mài)家猶豫不決時(shí)告之其市況有利可早日賣(mài)出，總之，通過(guò)釋放出更多的信息刺激交易，活躍市場(chǎng)。登記過(guò)戶(hù)的功能更好理解，不必解釋。值得注意的是，消除信息不對(duì)稱(chēng)與協(xié)助過(guò)戶(hù)這兩項(xiàng)功能理論上和現(xiàn)實(shí)中都是可以分離的。
接下來(lái)的問(wèn)題是，有沒(méi)有其它形式的組織可以替代中介的這兩項(xiàng)功能，或者說(shuō)大致可以完成同樣的任務(wù)。我認(rèn)為是有的，盡管無(wú)法做到完全同質(zhì)。
先說(shuō)信息不對(duì)稱(chēng)。網(wǎng)絡(luò)本來(lái)是消除信息不對(duì)稱(chēng)、減少中間環(huán)節(jié)的最好工具，那為何在如今的二手房市場(chǎng)上網(wǎng)絡(luò)沒(méi)有起到這個(gè)作用呢？其實(shí)，網(wǎng)絡(luò)發(fā)展早期階段不是這樣的，以深圳為例，20年前租房是很少通過(guò)中介的，出租方花1塊錢(qián)在某網(wǎng)站上發(fā)一條信息介紹房屋情況和價(jià)格，有意者即可直接與其聯(lián)系，通常3-5個(gè)回合后，出租者和承租者基本上都能達(dá)到滿意結(jié)果，房屋買(mǎi)賣(mài)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)自主撮合成功的，也有一些。
為何如今網(wǎng)絡(luò)極度發(fā)達(dá)了，信息不對(duì)稱(chēng)更嚴(yán)重了呢？重要原因有兩個(gè)：一是房產(chǎn)中介對(duì)商業(yè)屬性不強(qiáng)網(wǎng)站上的房產(chǎn)信息進(jìn)行了污染，通過(guò)刷屏、發(fā)布大量虛假信息等方式，讓這些網(wǎng)站上獨(dú)立于中介的信息“消失”；二是資本的作用，商業(yè)化運(yùn)行的平臺(tái)出于利潤(rùn)最大化選擇了to B模式，最后這些網(wǎng)站全都變成了中介的網(wǎng)絡(luò)版，非中介交易消失了。也就是說(shuō)，是中介把網(wǎng)絡(luò)消除信息不對(duì)稱(chēng)的功能給扼殺了。
市場(chǎng)組織有兩種形式：公開(kāi)集中市場(chǎng)和場(chǎng)外驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)。前者適合于成交活躍、信息連貫、較為標(biāo)準(zhǔn)化的商品，最典型最極端的就是股票二級(jí)市場(chǎng)交易；后者更適合個(gè)性化突出、參與人數(shù)少、信息不連貫的商品類(lèi)別，因而更加依賴(lài)居間人來(lái)連接買(mǎi)賣(mài)雙方，如定向增發(fā)，銀行理財(cái)產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)。
在我國(guó)，商品房雖然不是完全標(biāo)準(zhǔn)化的商品，但標(biāo)準(zhǔn)化程度很高，買(mǎi)賣(mài)雙方雖然存在一定的信息不對(duì)稱(chēng)，但以中國(guó)人對(duì)房產(chǎn)的熱愛(ài)和鉆研精神，消除這個(gè)障礙并不難。何況在現(xiàn)實(shí)中，常見(jiàn)中介一方面溝通信息，一方面又利用信息優(yōu)勢(shì)刻意制造信息不對(duì)稱(chēng)。因此，搭建一個(gè)二手房的公開(kāi)市場(chǎng)，讓買(mǎi)賣(mài)雙方去中介化是現(xiàn)實(shí)可行的，其中的關(guān)鍵是這個(gè)平臺(tái)必須不以贏利為目的，明確定位公共屬性，這樣，才能避免信息被污染等去中介化失敗情況的重演。
這個(gè)公共平臺(tái)要成功必須做到幾點(diǎn)：一是初心要正，不能摻雜不良動(dòng)機(jī)；二是信息要監(jiān)管，確保真實(shí)；三是對(duì)報(bào)價(jià)不能干預(yù)，不能把調(diào)控意圖引到這個(gè)平臺(tái)上，要完全獨(dú)立于交易雙方。只有如此，才能在不取締中介，與中介競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中有存活和發(fā)展的空間。
除了這個(gè)平臺(tái)，還要培育商業(yè)性的服務(wù)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)執(zhí)行銀行貸款、過(guò)戶(hù)登記等服務(wù)功能。如果有此制度安排，人們就可在三種方式中根據(jù)偏好自由選擇：一是選擇現(xiàn)行的中介一條龍服務(wù)，二是完全拋開(kāi)中介，自主尋找交易對(duì)手，自行完全過(guò)戶(hù)登記，三是通過(guò)公開(kāi)平臺(tái)找到交易對(duì)手，然后付費(fèi)請(qǐng)第三方完成貸款、登記過(guò)戶(hù)等事務(wù)。
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
