受新型冠狀病毒疫情影響,春節(jié)假期延長至2月2日,多地復工時間不早于2月10日。目前各地售樓處均處于關(guān)閉狀態(tài),對房企成交的影響逐漸凸顯。
短期影響不可避免
1月31日,房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)稱,2020年1月,百強房企單月實現(xiàn)權(quán)益口徑銷售金額4262.2億元,整體業(yè)績規(guī)模同比降低16.2%。
多位業(yè)內(nèi)人士認為,這與春節(jié)疊加疫情影響有關(guān)。和2019年春節(jié)所在月比較,2020年春節(jié)月中,百強房企權(quán)益銷售減少約200億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2019年春節(jié)當月百強房企實現(xiàn)權(quán)益銷售總額為4463.8億元,同比下降11%,環(huán)比下降23%。
2020年春節(jié)期間,在疫情被證實可以“人傳人”之后,全國各省份相繼采取應急措施。1月26日,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會倡議,房企應暫停售樓處銷售活動,嚴防疫情擴散。此后,湖南、江西、廣東、海南、黑龍江等多個省份紛紛發(fā)文,要求暫停線下售樓。這導致自2019年開始的返鄉(xiāng)置業(yè)潮降溫情況更加顯著。
“現(xiàn)在企業(yè)的具體開復工時間掌握在政府手里,具體還要看疫情發(fā)展的態(tài)勢。”一位業(yè)內(nèi)人士說道。
疫情影響項目交付和開工節(jié)奏,進而影響房企新增供應和銷售!胺康禺a(chǎn)公司的施工隊短時間內(nèi)無法施工,就需要多繳付一個月的員工成本,最重要的是基于目前這種氣氛,國內(nèi)的發(fā)債和海外發(fā)債比以前更難!眳R生國際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團前創(chuàng)始人黃立沖表示。
多位業(yè)內(nèi)人士拿此次疫情影響與2003年的非典做比較。2003年,我國經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段,GDP增速保持在9%以上。房地產(chǎn)處于市場化發(fā)展的起步階段,市場規(guī)模較小,增長得迅速。整個房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松。就在當年8月,國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
“2003年的SARS,對經(jīng)濟、全國樓市和疫情比較重的區(qū)域的影響,無論是調(diào)整的深度還是調(diào)整的時間都不是很長,主要還是集中在疫情暴發(fā)的3月和4月,整體的影響是比較有限的!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)曹晶晶表示。
而今天的房地產(chǎn)規(guī)模與當年已不可同日而語。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,從1999年到2009年商品房的銷售面積復合增速達到了20%以上,2019年銷售面積17.2億平方米,達到了2003年的5.1倍,銷售金額也是2003年的20倍以上。百億規(guī)模房企達到了152家,千億規(guī)模房企達到了36家,大型企業(yè)在市場的體量比較突出,并且很多企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)的策略。
“在這種情況下,部分企業(yè)面臨著資金回籠、現(xiàn)金流吃緊的壓力,這對我們整個行業(yè)帶來了一定的運行風險。短期的市場調(diào)整是不可避免的。”曹晶晶總結(jié)道。
疫情影響持續(xù)多久?
疫情之下,房企的營銷必定會受到影響,這也是不少企業(yè)意料之中的事。“不幸中的萬幸是,1~2月份原本就是一個淡季,影響不會特別的顯著!睒I(yè)內(nèi)人士對記者說道。
為此,目前諸多房企已改變營銷方式,加大線上銷售渠道的推廣力度。根據(jù)中指研究院一個3000份的線上調(diào)查,49%的網(wǎng)友表示,在春節(jié)以及接下來的幾個月有購房的影響,整體的需求都在,然而因為這個疫情的影響,推遲購房的比例達到了70%。參與調(diào)研的網(wǎng)友有43%的人,通過線上的網(wǎng)上售樓處看房。但這種方式對整體成交量影響幾何,仍待2月份的數(shù)據(jù)檢驗。
眼下,疫情對樓市的影響會持續(xù)多久是業(yè)內(nèi)關(guān)心的重點。“要從疫情整體的發(fā)展情況綜合考慮和判斷。如果2月疫情能夠得到控制,與此同時,我們要考慮到線下的售樓處可能還需要一段時間才能開放,綜合來看,我認為會延續(xù)到一季度,市場也會在二季度有一個逐步的恢復過程,這個是從調(diào)整的持續(xù)時間上來看的。”曹晶晶表示。
具體到不同類型城市,曹晶晶認為,三四線城市錯過了這個返鄉(xiāng)置業(yè)潮之后,后續(xù)去庫存壓力會更大;而一二線城市市場則會更旺盛,恢復得也比較快,因為需求只是延遲了。
對于房企而言,房地產(chǎn)的監(jiān)管政策是否會因此次疫情而有所放松?在中指控股CEO黃瑜看來:“在疫情之前,無論是市場還是政策層面普遍認為‘三穩(wěn)’和‘房住不炒’的大方向不會有變化。在疫情之后,我們認為可能會在‘因城施策’方面有不同程度的靈活性政策!
2月2日下午,央行發(fā)布公告,為維護疫情防控特殊時期銀行體系流動性合理充裕和貨幣市場平穩(wěn)運行,2020年2月3日將開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金,確保流動性充足供應,銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。
“這一輪所釋放出的1.2萬億元,跟去年同期比增長了9000億元,從量上來看體現(xiàn)出來的是寬松態(tài)勢!秉S瑜指出。
“融資應該會有所改善,但整體流動性仍待觀察!币晃籘OP10民營房企負責融資的業(yè)內(nèi)人士說道。
當下,保持現(xiàn)金流充裕對房企來講是第一位的!氨A舯M量多的資金,延遲其他款項的支付,保證企業(yè)生存資金鏈不斷裂為首要任務(wù),今年減少投資項目和投資性現(xiàn)金流的支出,多做增加企業(yè)運營現(xiàn)金流的動作!秉S立沖建議。
中指研究企業(yè)研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍認為,在土地投資上,各企業(yè)應該視各自情況而定!皩τ谝恍┵Y金充裕的國有企業(yè),在一二線重點城市可以積極一些。而對于短期資金有壓力的企業(yè)來講,今年應避開一些三四線城市,選擇變現(xiàn)能力比較大的一二線城市進行捕獲!
據(jù)華泰證券統(tǒng)計,2020年房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量為4316億元,下半年開始進入償債高峰期,連續(xù)6個季度到期量超過1200億元。而海外債方面,Wind數(shù)據(jù)顯示,2020年房企海外債到期規(guī)模為297.86億美元。從去年下半年房企融資收緊之后,就有部分高息高額舉債擴張的企業(yè)資金鏈承壓。而現(xiàn)在疊加疫情影響,一批根基不穩(wěn)的房企或面臨淘汰。
“我們曾做過統(tǒng)計,2016年至今,全國22個重點城市成交的1000多個高價地中,截至2019年末只有307個項目開盤,占比不到30%,七成以上的地王項目沉淀在開發(fā)商手中,尤其是疫情之后,對開發(fā)商的資金鏈形成了更大的壓力!卑讖┸姳硎尽
而從房價來看,據(jù)中指研究院監(jiān)測,1月份全國100個重點城市商品房均價上漲0.27%,同比上漲3.39%,市場的表現(xiàn)總體平穩(wěn)。但多位業(yè)內(nèi)人士指出,后續(xù)不排除企業(yè)采取以價換量的策略。
“我覺得這次輿論影響大于實際影響,預計會持續(xù)到五一前后!蹦逞肫蟊本﹨^(qū)域營銷總向記者說道。
來源:中國經(jīng)營網(wǎng) 吳靜 盧志坤