房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦，本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家和行業(yè)一線(xiàn)精英操盤(pán)手及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開(kāi)啟未來(lái)辦公新時(shí)代。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、IC PARK、北辰寫(xiě)字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場(chǎng)、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤(rùn)置地等合作伙伴的支持。

　　新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷出席論壇，并發(fā)表主題演講，從匯市、股市、債市、樓市四個(gè)層面依次展開(kāi)，著重分享樓市之變、政策之力、趨勢(shì)之機(jī)、行業(yè)之爭(zhēng)等話(huà)題。

　　歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)樓市的關(guān)鍵詞就是：大穩(wěn)小亂、量平價(jià)穩(wěn)、零增長(zhǎng)區(qū)間=橫盤(pán)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)只有判明大勢(shì)，才能價(jià)值在握，才能在新的橫盤(pán)時(shí)代脫穎而勝出。

　　以下是歐陽(yáng)捷演講摘錄：

　　歐陽(yáng)捷：我從匯市、股市、債市、樓市四個(gè)層面依次展開(kāi)，著重分享樓市之變、政策之力、趨勢(shì)之機(jī)、行業(yè)之爭(zhēng)等話(huà)題。

　　匯市是有管制的，大概率是可以做到橫盤(pán)的。

　　股市政策見(jiàn)底，但市場(chǎng)底取決于中美關(guān)系，只有美國(guó)遭遇十年一輪回的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)與世界各國(guó)共度時(shí)艱，股市才能見(jiàn)底橫盤(pán)。

　　如果一個(gè)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，就可能導(dǎo)致這個(gè)企業(yè)所在行業(yè)受到金融擠兌，出現(xiàn)大面積債務(wù)違約而整體垮塌，目前，債務(wù)危機(jī)隨著監(jiān)管部門(mén)釋放流動(dòng)性與政策支持而得以緩解。

　　對(duì)于樓市之變，有三個(gè)信號(hào)，一是土地流拍增多，二是房企促銷(xiāo)增多，三是二手房降價(jià)增多。

　　土地流拍主要原因是地價(jià)太高、房?jī)r(jià)受限，房?jī)r(jià)地價(jià)差不足以覆蓋成本、稅費(fèi)，房企拿地趨于理性所致。土地流拍現(xiàn)象還會(huì)存在，但未來(lái)不會(huì)更多了，數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，一方面政府地價(jià)預(yù)期有所下降，另一方面，土拍托底也逐漸多了出來(lái)，流拍自然就減少了。

　　房企促銷(xiāo)增多主要源于土地儲(chǔ)備較多，而且市場(chǎng)預(yù)期變化，但房?jī)r(jià)促銷(xiāo)過(guò)度，可能導(dǎo)致輿情爆發(fā)和社會(huì)不穩(wěn)定，就會(huì)引起政府管制，"雙向限價(jià)、不予備案"也會(huì)促使房?jī)r(jià)趨于相對(duì)穩(wěn)定。

　　二手房降價(jià)是因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格更低，一二手房?jī)r(jià)倒掛所致。

　　其實(shí)，三個(gè)增多本質(zhì)上都是限價(jià)令的倒逼作用，只要限價(jià)令不松，地價(jià)下降、二手房降價(jià)都不會(huì)停止。

　　換言之，這是政策之力。

　　不過(guò)，政策的核心內(nèi)涵是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康而且還要發(fā)展，這是2013年中央政治局會(huì)議提到房地產(chǎn)就從來(lái)沒(méi)有變過(guò)一個(gè)字的要求，所謂平穩(wěn)，就是樓市沒(méi)有大起大落，房?jī)r(jià)不能大漲大跌；所謂健康，就是"房住不炒"，投機(jī)客被擠出市場(chǎng)；所謂發(fā)展，就是房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。

　　政策還會(huì)延續(xù)，房地產(chǎn)的定位已經(jīng)從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車(chē)頭轉(zhuǎn)變?yōu)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)巨輪的壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心訴求就是穩(wěn)定壓倒一切，換言之，樓市將進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代。

　　今年樓市正在進(jìn)入"量平價(jià)穩(wěn)"的零增長(zhǎng)區(qū)間，比如銷(xiāo)售面積、房企到位資金等主要指標(biāo)將徘徊在正負(fù)3%左右，其它指標(biāo)大多在個(gè)位數(shù)以?xún)?nèi)，比如銷(xiāo)售面積將進(jìn)入正負(fù)3%區(qū)間，房企到位資金將接近3%，銀行貸款已經(jīng)在3%左右的負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)。

　　未來(lái)五年，住房市場(chǎng)就是"大穩(wěn)小亂"的格局，全國(guó)整體趨穩(wěn)，是謂大穩(wěn)，地方動(dòng)作不一，是謂小亂，但不會(huì)再有火熱的盛夏，也不會(huì)有冰冷的寒冬，各地逐漸形成難漲難跌的市場(chǎng)預(yù)期。

　　住宅市場(chǎng)的需求可以概括為8大軍團(tuán)，成交依然可以保持在高位至少30年，未來(lái)房子不會(huì)如蔥，人未老房已死，新一代住房將不斷更新迭代。

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，固守在調(diào)控嚴(yán)厲的一二線(xiàn)城市是不可能獲得業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)的，因?yàn)橥恋毓��?yīng)接近零增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)又被按住，無(wú)量無(wú)價(jià)（的增長(zhǎng)），而三四線(xiàn)城市面廣量大，依然可以找到市場(chǎng)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

　　未來(lái)樓市就是一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)，穩(wěn)就是一個(gè)次好的時(shí)代，雖然不如高增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，但市場(chǎng)平穩(wěn)，企業(yè)就可以耐心制定戰(zhàn)略，合理組織人力、資金以及土地儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展，踏踏實(shí)實(shí)把產(chǎn)品與服務(wù)做好。

　　未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度還會(huì)繼續(xù)提高，目前很多城市前十強(qiáng)的房企已經(jīng)占據(jù)市場(chǎng)份額的20%甚至30%。很多房企大而小、小而沒(méi)、不進(jìn)則沒(méi)。我們預(yù)測(cè)到2020年，前20強(qiáng)房企將占到60%以上的市場(chǎng)份額。

　　未來(lái)樓市的關(guān)鍵詞就是：大穩(wěn)小亂、量平價(jià)穩(wěn)、零增長(zhǎng)區(qū)間=橫盤(pán)時(shí)代。

　　房地產(chǎn)企業(yè)只有判明大勢(shì)，才能價(jià)值在握，才能在新的橫盤(pán)時(shí)代脫穎而勝出。

    來(lái)源：房訊網(wǎng)