房訊網訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產商會、房訊網聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
中耀盛世（北京）房地產有限公司總經理馬耀揚出席論壇，與參會嘉賓分享了新形勢下的產業(yè)地產。他表示，由于傳統(tǒng)地產在拿地空間的一些縮減，包括一些調控政策的出臺，不少房地產開發(fā)企業(yè)在尋求一些新的增長點和轉型，很多房企開始進行涉獵產業(yè)地產。馬耀揚還對產業(yè)地產的發(fā)展現狀和發(fā)展過程中的難點、痛點進行了分析，并推出中耀盛世的解決方案。
以下是馬耀揚演講實錄：
馬耀揚：大家好，很高興受本次大會的邀約，再次給大家做一個分享。
目前我國地產處于長效機制的逐步建立過程當中，由于傳統(tǒng)地產在拿地空間的一些縮減，包括我們的一些政策調控，不少房地產開發(fā)企業(yè)也在尋求一些新的增長點和新的轉型。這里面我們看到有些企業(yè)開始進行涉獵產業(yè)地產。在"十三五"規(guī)劃和各地城鎮(zhèn)化的推進當中，產業(yè)地產有了較大的推動，已經成為政府、企業(yè)、資本關注的重點。
據不完全統(tǒng)計，有50家的著名房企開始涉足產業(yè)地產領域，包括萬科、招商、保利、碧桂園等知名企業(yè)。在產業(yè)地產發(fā)展當中，新的趨勢逐漸形成，我今天給大家?guī)淼姆窒砭褪?新形勢下的產業(yè)地產"。
我們先看一下產業(yè)地產目前的基本現狀。產業(yè)地產是以產業(yè)為依托，地產為載體，現實土地的整體開發(fā)和運營，由于產業(yè)地產和園區(qū)產業(yè)、區(qū)域產業(yè)，包括城市服務業(yè)的價格同步和協(xié)同發(fā)展，產業(yè)地產越發(fā)受到各級政府的重視，在產業(yè)地產發(fā)展過程當中，有企業(yè)園區(qū)到工業(yè)園區(qū)、產業(yè)地產發(fā)展的三個階段。根據項目所處城市、區(qū)域包括地塊情況及企業(yè)的發(fā)展思路不同，我國目前的產業(yè)地產主要是分為三種類型：產業(yè)園區(qū)、產業(yè)小鎮(zhèn)、產業(yè)新城。
在產業(yè)地產提升土地的產業(yè)價值，包括提升城市產業(yè)能力，整合人口包括資本等方面具有重要作用，是房地產企業(yè)轉型、實體企業(yè)多元化及金融資本投資的新的藍海。主體有六類，這六類其實是各具優(yōu)劣勢的。有代表企業(yè)，也有知名房企。接下來看一下產業(yè)地產的市場背景。
我國改革開放以后，城鎮(zhèn)化建設迅速展開，城市面積也隨之不斷擴大。截止到2017年末，我國人城鎮(zhèn)化率達到52.52%，依托于城市資源構建一體化的產業(yè)鏈，以地產為載體實現整體上的土地開發(fā)、規(guī)劃、運營和發(fā)展，目前我國產業(yè)園主要分布在我國的各省市的經濟開發(fā)區(qū)當中，我們的產業(yè)地產商都主要集中在沿海地帶。
2009-2017年，我國產業(yè)地產開發(fā)投資額呈逐年遞增的趨勢，除了2015年以外，其他年份均實現了同比增長。盡管資金涌入，但是產業(yè)地產新開工面積卻呈現波動變化。2017年我國產業(yè)地產新開工面積是20350.19萬平方米，同比負增長8.68%，與開工面積的波動不同，產業(yè)地產的銷售額和銷售面積是一直呈逐年遞增的趨勢。也反映出來市場的需求目前是只增不減的。
雖然在面積和銷售額上持續(xù)增加，產業(yè)地產的銷售價格漲幅幅度有限，在2015、2016、2017年連續(xù)三年出現下滑，平均價格4801元/平米，同比下滑了0.64%，說明市場對產業(yè)地產正在逐步趨于冷靜。同時也反映出來，我們目前在產業(yè)地產方面的一些開發(fā)企業(yè)，在整個開發(fā)和運營方面也表現出來能力有些欠缺。產業(yè)地產銷售面積和銷售額的逐年走高，也是跟近年來國家一些產業(yè)支持政策有關聯(lián)，產業(yè)支持政策主要側重于新型產業(yè)引導，城市群構建區(qū)域，協(xié)同發(fā)展等方面。對于特色小鎮(zhèn)政策的支持力度也是在持續(xù)加大，其中物流業(yè)是一個新的焦點之一。
產業(yè)地產的開發(fā)歷史非常廣泛，包括資源和戰(zhàn)略定位不同，開發(fā)模式和盈利模式也是有區(qū)別的。我們大概的看了一下分了四類，一個是地產開發(fā)商模式，一個是產業(yè)投資商模式，一個是產城開發(fā)商模式，還有一個是基金投資商模式。
地產開發(fā)商模式主要是通過一些開發(fā)企業(yè)獲取土地以后，以整體開發(fā)或者定制方式來建設物業(yè)，像產業(yè)綜合體、總部綜合體，然后以租賃、轉讓或者合資等進行一些項目的經營和營銷活動，最后獲得整個項目的利潤模式。本質上是以傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式是沒有太大的區(qū)別。也是我們很多現在目前剛剛開始涉獵產業(yè)地產的發(fā)展商首選的一種商業(yè)模式，它的盈利模式也主要就是我們的物業(yè)出租、物業(yè)出售，包括增值服務。
產業(yè)投資商模式主要是基地+基金的雙輪驅動，向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，這個基金不僅是投向產業(yè)園區(qū)，進行一些土地和產業(yè)物業(yè)的開發(fā)，同時還是投向具有一些市場前景的新型的科技企業(yè)，用投資的方式來吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐。產業(yè)投資在實現資本溢價的同時，也能帶來園區(qū)的資產增值。它的盈利模式主要是像園區(qū)運作、資本運作、基金管理，比如典型的代表像張江高科就是這一類型的。
產城開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)和地方政府就一些產業(yè)建立新的產城的開發(fā)協(xié)議，在規(guī)定的年限里面負責地塊內的一些基建包括功能設施的建設與運營，同時負責產業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設計、項目招商和物業(yè)管理等產業(yè)發(fā)展工作。盈利模式主要是通過一級土地開發(fā)和二級開發(fā)。
基金投資商模式，主要是基金投資商通過發(fā)行地產基金的形式，通過與老舊廠房的一些擁有方，收購一些物業(yè)，進行一些現代化的改造，并把改造好的物業(yè)進行回租給合作方，或者通過拿地的新建產業(yè)園區(qū)的形式，吸引一些目標客戶進駐，使物業(yè)入駐率進一步提升，達到一定水平，能夠產生穩(wěn)定或者比較可觀的一些現金流的時候，對物業(yè)進行資本化運作，完成新一輪的資本循環(huán)，從而從事下一輪投資，盈利模式主要是通過基金管理和物業(yè)資本化。
產業(yè)地產行業(yè)其實既有國家政策的大力支持，也存在著日益增加的市場規(guī)模。導致很多企業(yè)都在積極進入，這里面也存在很多風險。目前我們中國的產業(yè)地產的模式主要存在著三高一低一長，就是高風險、高投入、高技術、低利潤、回款周期長。這里面存在著很多痛點，我們也做了一些梳理。
這里面比較重要的幾點就是：
一，風險評估不足，導致包括我們的一些資金量沒有做很好的預測，從運營時間來看，產業(yè)園區(qū)從園區(qū)規(guī)劃、招商到企業(yè)入駐到企業(yè)投產經營，至少是需要三到五年，甚至是十到八年。相比其他地產開發(fā)來講，資金量需求更大，占有時間更久，回款時間長，投資周期更長。
二，開發(fā)住宅思維開發(fā)產業(yè)地產，這是我們園區(qū)運營商接下來應該摒棄的觀念。住宅地產的特點是小客戶、大客群、高利潤、高周轉。而產業(yè)地產的客群是小客群、大客戶、周期長、回款時間長。所以在住宅地產和產業(yè)地產開發(fā)過程當中，這完全是兩個不同的思維邏輯。
三，在產業(yè)市場研判方面比較缺失，產品同質嚴重。目前很多產業(yè)園區(qū)開發(fā)前期缺乏對國家戰(zhàn)略和政策的研究及城市規(guī)劃發(fā)展的深挖，導致項目沒有專業(yè)級規(guī)劃，沒有第三方專業(yè)的評估和判斷，完全是憑自己的主觀判斷，完全是copy同質化的項目，后期很難正常經營。
四，園區(qū)產業(yè)鏈條無法形成閉環(huán)，產業(yè)園區(qū)對于不同產業(yè)導向需要不同的產能聚集，而不同的地塊往往具有吸引不同產業(yè)的屬性，這種產業(yè)配套短期之內很難完成，而完成之后又很難在不同地塊進行復制，開發(fā)商地塊區(qū)位包括產業(yè)配套往往很難形成一個有機的組合，這都會對我們開發(fā)增加難度，一些產業(yè)園區(qū)是最后始終無法形成我們的產業(yè)鏈，導致這個產業(yè)支撐是缺失的，沒有了這個產業(yè)支撐，其實對于園區(qū)經營來講是沒有生命力的。
五，產城分離常態(tài)，區(qū)域配套匱乏。目前在建設當中普遍存在產城分離的現象，由于這個配套嚴重缺失，產業(yè)園區(qū)沒有做到配套先行，導致產業(yè)園區(qū)在發(fā)展方面缺乏支撐力。
六，重視硬件打造，忽略軟件建設。很多我們的企業(yè)在整個建筑物包括建筑本身是花了很大力氣，做了很多品牌設計，但是對于我們的服務、品牌等方面，這些軟實力的建設方面，確實有所缺失。園區(qū)建設最終還是要回到產業(yè)吸引力上面考慮，傳統(tǒng)地產商我們基本上去看我們的傳統(tǒng)地產是按照地段價值、硬件價值，包括外部配套價值，而產業(yè)地產同樣也是會看三點，政策導向、產業(yè)環(huán)境、軟性服務。
七，專業(yè)人才稀缺，運營能力薄弱。這個時代最大的特點是變化快，產業(yè)地產面臨前所未有的新政策、新規(guī)劃、新業(yè)態(tài)、新定位，產業(yè)園區(qū)是地產的一種小眾形式，這使得我們很多園區(qū)的一些開發(fā)商或者運營商在人才選擇方面是捉襟見肘。
八，營銷策略陳舊，招商資源分散。這里面也是我們在很多園區(qū)的營銷方面看到的仍然還是用的較為傳統(tǒng)的一些地產營銷手段來進行產業(yè)園區(qū)的操盤，最后的結果肯定不是很理想。如果只是認為我們把這個建筑物建立起來，環(huán)境優(yōu)雅，設施齊全，那么我們只要做一些簡單的廣告就可以讓我們的企業(yè)入駐的話，那這個問題肯定無法得以實現。
九，盈利模式單一，內生發(fā)展缺失。國內很多園區(qū)僅僅是依靠銷售來產生利潤、盈利模式，一旦銷售不順或者招商不利，園區(qū)后期收益都會受到一定限制，自我造血功能會非常差。
十，政企關系疏理，政策難以落地。產業(yè)園區(qū)的各個方面都需要我們跟政府及各個部門產生密切關系，才能保證后方穩(wěn)定，不然會導致很多政策、很多園區(qū)所爭取的條件無法形成落地。
我們看了這些痛點，我想給大家看一下這個圖，這是在產業(yè)園區(qū)運營過程當中非常關鍵的十個要素，這十個要素里面對于像盈利模式、產業(yè)定位、招商規(guī)劃，包括運營策略，這個是尤為重要的。做好產業(yè)園區(qū)除了上述的一些要素和我們需要去解決的這些痛點之外，我們更需要去把握未來的趨勢，從未來發(fā)展看，我們專業(yè)的市場化運作能力將會成為核心的考量。如果只是注重我們的政府關系或者概念包裝的產業(yè)商，將會逐漸從市場上被淘汰。
我給大家分享一下，我們會看到市場未來可能會有的幾個趨勢。
一是從行政化主導到市場化運作。
二是產業(yè)轉型升級仍然是主要目標。
三是產業(yè)地產發(fā)展方面將進入規(guī)劃為主導的發(fā)展階段。
四是產業(yè)重心將逐漸布局二三線城市。
五是區(qū)域產業(yè)地產的發(fā)展將會出現結構性差異。
六是從增量擴張到存量并購。像"一帶一路"、長江經濟帶、京津冀協(xié)同發(fā)展等國家戰(zhàn)略，以特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興等相關國家政策，刺激了產業(yè)地產的熱度不斷升高。在產業(yè)地產增量擴張同時，也出現了大量存量并購的現象，一些具有較強資本運作能力、資源整合能力的企業(yè)，也都在里面形成了這種并購，所以我們認為在存量擴張這個過程當中，也一定會存在市場的并購。
七是從大而全到小而專，從原有的開發(fā)區(qū)的模式當中逐漸形成各類專業(yè)性的產業(yè)園。
我們作為產業(yè)地產服務商，我們希望能夠在產業(yè)園區(qū)發(fā)展當中為開發(fā)企業(yè)各個環(huán)節(jié)解決相關問題，我們也希望能夠通過我們提供的相關的顧問服務和營銷服務，幫助企業(yè)去規(guī)避我們在產業(yè)園區(qū)的一些籌備難、定位難、招商難、運營難等問題。
我國的經濟其實已經由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，優(yōu)化經濟結構，轉換增長動力的宏觀期，已經是經濟增速在換擋，投資回報率有所降低，民間資本的投資更為趨于謹慎。隨著產業(yè)地產脫下各種概念外衣之后，產業(yè)地產將更回歸到我們產業(yè)地產的本身，產業(yè)地產的格局將面臨重新洗牌，在增量擴張、存量并購、特色發(fā)展和模式創(chuàng)新的發(fā)展過程當中，我們希望與業(yè)界同仁一起攜手并進，砥礪前行。謝謝大家！
來源：房訊網