房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦，本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開(kāi)啟未來(lái)辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場(chǎng)、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤(rùn)置地等合作伙伴的支持。
當(dāng)天下午進(jìn)行的第一場(chǎng)領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)，以"共享新時(shí)代--輕資產(chǎn)、科技化與金融化"為主題。中糧置地北京公司常務(wù)副總經(jīng)理孫天立受邀參加了討論環(huán)節(jié)，并就商辦地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化與參會(huì)嘉賓進(jìn)行了分享和討論。
孫天立認(rèn)為，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的選擇，要因公司的發(fā)展而定，要因公司的整體戰(zhàn)略而定，要因公司的資產(chǎn)、包括現(xiàn)金流的情況而定，要因公司團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力而定，總之應(yīng)該綜合考慮若干個(gè)維度，最后再?zèng)Q定輕資產(chǎn)是不是應(yīng)該做。
以下是孫天立在領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)發(fā)言實(shí)錄：
齊舒芳：所以我想接下來(lái)請(qǐng)中糧的孫總分享一下，您是怎么看待輕資產(chǎn)這個(gè)模式的？中糧有沒(méi)有相關(guān)的輕資產(chǎn)的操作模式？
孫天立：謝謝主持人。我去年跟劉凱秘書長(zhǎng)，包括跟陳總說(shuō)了，今年少出臺(tái)，或者不出臺(tái)，但最后還是覺(jué)得雖然改造項(xiàng)目受到了政府的關(guān)注，包括蔡奇書記去了，還受到了同行的追捧。但我們知道我們應(yīng)該苦練內(nèi)功我應(yīng)該出臺(tái)。但是說(shuō)到這個(gè)話題，應(yīng)該說(shuō)我不知道你讓我說(shuō)輕資產(chǎn)是肯定它還是否定它，我有自己的觀點(diǎn)。
齊舒芳：您可以盡情闡述您自己的觀點(diǎn)。
孫天立：首先我跟很多人的觀點(diǎn)是反著的�？赡芎芏嗳擞X(jué)得這個(gè)資產(chǎn)升值的放緩，空置率在上升，要做輕資產(chǎn)，我反而可能覺(jué)得要做重資產(chǎn)。這是我的一個(gè)觀點(diǎn)。為什么呢？有錢人買重資產(chǎn)，沒(méi)錢人玩輕資產(chǎn)。我其中一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)跟一個(gè)長(zhǎng)輩很高興的說(shuō)，我們最近做了一個(gè)輕資產(chǎn)的事，那個(gè)領(lǐng)導(dǎo)也是我很崇拜的行業(yè)里的人，他說(shuō)笨蛋，好東西要重資產(chǎn)。相對(duì)不好的和你沒(méi)錢的時(shí)候要做輕資產(chǎn)。
齊舒芳：?jiǎn)螚潓懽謽堑臄?shù)據(jù)創(chuàng)新高，也是印證了您這個(gè)觀點(diǎn)。
孫天立：因?yàn)檫@個(gè)公司發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)系，沒(méi)有絕對(duì)。我不代表中糧，我代表我自己，因?yàn)槲易罱恢痹陉P(guān)注，我說(shuō)今年一年團(tuán)隊(duì)一直在苦練內(nèi)功，我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)上抓了很多東西，同時(shí)我們可以在跟政府搭建一個(gè)平臺(tái)，因?yàn)檎膬?nèi)生動(dòng)力，尤其是城市更新動(dòng)力會(huì)更大。這中間我們被迫做了一兩個(gè)輕資產(chǎn)，后來(lái)我發(fā)現(xiàn)其實(shí)不太容易，好像輕資產(chǎn)很美麗，那最終掙錢怎么掙呢？通過(guò)你的改造、通過(guò)你的運(yùn)營(yíng)、通過(guò)你的社群。
我的領(lǐng)導(dǎo)在核心區(qū)域租了一個(gè)很大的地方，當(dāng)二房東做輕資產(chǎn)，不掙錢，可能出于品牌需要，出于規(guī)模需要。我更愿意是有一單就是一單，這一單的背后，輕資產(chǎn)的背后，我認(rèn)為非常重要的就是你的管理能力和運(yùn)營(yíng)能力和改造能力。所以輕資產(chǎn)在這個(gè)時(shí)候是一個(gè)悖論，你不能說(shuō)輕易做輕資產(chǎn)這個(gè)東西。輕資產(chǎn)也跟它的運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)系，改造的能力都是有關(guān)系的。所以我們一直在做。
我舉個(gè)例子。我們今年其實(shí)失去了一個(gè)輕資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，也做成了一個(gè)輕資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。失去一個(gè)輕資產(chǎn)機(jī)會(huì)，我想表明輕資產(chǎn)看起來(lái)很美麗，但做起來(lái)很難。一個(gè)非常非常核心的區(qū)域，第一步我們要把它拿過(guò)來(lái)，20年，我來(lái)掏，租金很低，掏三個(gè)億改造費(fèi)用，退出的時(shí)候給你資產(chǎn)多少。這是第一步。后來(lái)我在推動(dòng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這不是中糧的主戰(zhàn)略，中糧說(shuō)那投三個(gè)億投不了，能不能你投改造費(fèi)用，我租過(guò)來(lái)，我價(jià)格高一點(diǎn)，然后我再通過(guò)運(yùn)營(yíng)回來(lái)，資產(chǎn)肯定升值。也同意了。但是業(yè)主不滿意。其實(shí)項(xiàng)目在非常非常核心的位置，但是時(shí)間周期太長(zhǎng)了。后來(lái)他們拿走了。我相信拿走也干不起來(lái)，因?yàn)楦闵虡I(yè)的就是搞商業(yè)的，搞辦公的就是搞辦公的，還用原來(lái)商業(yè)的方式搞辦公，搞不了。所以最后跑不遠(yuǎn)。但是缺點(diǎn)是失去機(jī)會(huì)了，窗口期就這么短，北京的事都是這樣的。
做成了一單，我們跟政府合作的一單，也是在相對(duì)市中心，但非常考驗(yàn)我們的改造水平。它的周邊租金就在4塊錢到4塊5，它的預(yù)期是給我3塊5，我的空間就是一塊錢。如果我把它提到6塊5，我們要20幾年，還要投改造費(fèi)用。最后當(dāng)然價(jià)格也很合適，也是未來(lái)是一個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目。
我的老板問(wèn)我，孫天立你們這個(gè)團(tuán)隊(duì)到底怎么玩，輕重并舉怎么做？我說(shuō)輕重并舉，以輕為舉。等到中糧認(rèn)為這是一個(gè)非常核心的主業(yè)，我就重起來(lái)了。我也不放棄重的，輕的要通過(guò)真正的要干一個(gè)成一個(gè)，才能對(duì)這個(gè)行業(yè)，其實(shí)不光是掙錢，而是對(duì)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展是有幫助的。所以我對(duì)輕資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是要因公司的發(fā)展而定，要因公司的戰(zhàn)略而言，要因公司的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金流的情況而定，要因公司團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力而定，若干個(gè)維度，最后定了輕資產(chǎn)是不是應(yīng)該做。這是我的觀點(diǎn)。
齊舒芳：謝謝孫總的分享，輕重并舉，這也是很多房地產(chǎn)公司討論的命題。
孫天立：90%的人是服務(wù)于那10%的人，如果整個(gè)市場(chǎng)90%都不敢買，你就到了該買的時(shí)候了。
齊舒芳：這是抄底理論嗎？
孫天立：還不是抄底，還基于好多維度，團(tuán)隊(duì)等等。但是我認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)購(gòu)買資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。
齊舒芳：在新時(shí)代之下，您心目中的辦公應(yīng)該是什么樣子？共享新時(shí)代，您心目中從商辦市場(chǎng)的未來(lái)是什么樣子。
孫天立：在寫字樓行業(yè)里面，我覺(jué)得最終場(chǎng)景是這樣的，就是第一，先說(shuō)共享，一定能做到共享。第二，做到社群。第三，做到數(shù)字。第四，舒服。這是最關(guān)鍵的。
來(lái)源：房訊網(wǎng)