房訊網訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產商會、房訊網聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
當天下午進行的第二場領袖圓桌對話，特邀隆徽健康產業(yè)發(fā)展有限公司董事長張毅主持，就"資管新時代--資產運營與資產管理之道"等話題進行了熱烈討論和觀點交鋒。
參加對話的嘉賓包括嘉豐達科技發(fā)展有限公司董事長汪浩、嘉銘投資（集團）有限公司副總裁孫鵬陽、北京創(chuàng)元匯資本管理有限公司副總經理張煥濤、華貿集團總裁助理郝群、遠洋集團寫字樓事業(yè)部北京東部區(qū)域總經理馬錦、北京萬科資產去化中心總經理秦江、北京金隅文化科技有限公司副總經理肖博。
以下是第二場領袖圓桌討論實錄：
張毅：非常感謝大家，這是最后一個環(huán)節(jié)，也是最精彩的環(huán)節(jié)。因為我們在座的七位都是在整個資產管理和資產運營當中的佼佼者。他們在過去各自的工作當中和各自的崗位當中做出了非常出色的成績。
我們的題目是：資管新時代，資產運營和資產管理之道。這個題目非常大，也是所有投資人、所有運營團隊非常關心和每天在研究、在探討的一個非常重要的工作。因為資產運營和資產管理的核心到底是什么，這應該是一個非常老的話題、非常重要的話題。圍繞這個中心去展開。首先有請孫總。
孫鵬陽：在資產管理，在地產這個行業(yè)，我們會跨越整個地產的生命周期，從拿地、規(guī)劃，甚至建造、運營，到后期包括翻新、維修、維護、出租等等，在這些各個環(huán)節(jié)當中，我們的目標是要提高這些資產的價值和效益。其實每一個環(huán)節(jié)都有很多核心的指標，比如說利潤、投資回報率、投資回收期等等。對資產管理來講，核心就是要管理價值，價值的含義到底是什么，就是這個價值的核心是什么東西呢？我們如何去管理這個價值，最基本的一點是說，我個人的體會是要明確這個價值是什么來衡量的。
這個價值從我自己的實驗當中，我覺得其實是現(xiàn)金流，你買一個資產其實就是相當于買了一個現(xiàn)金流�，F(xiàn)金流不同的層面有不同的定義。比如運營的層面，可能我們就會有NOR，看運營過程當中的現(xiàn)金流。如果是你負責整塊資產，可能要看資產融資，會看融資以后的現(xiàn)金流�？傊�，你管理這個資產，其實就是要管理好這個現(xiàn)金流。
第二，在諸多的環(huán)節(jié)當中，其實我們應該在每一個環(huán)節(jié)都能夠站到現(xiàn)金流的角度去看待。在這個過程當中有拿地、有規(guī)劃、有建造、有運營，包括整個后面的翻新、物業(yè)的管理。這個過程當中，其實我們每一條業(yè)務線的同事，都有自己專業(yè)的角度，他的意見其實在匯總當中，大家的角度是不同的。比如我們在做租賃的時候，我們可能就會想我們要把整個租約做好規(guī)劃，這個租約可能就是不要分在某一個時期到期，可能分兩年。這樣的話在整個運營當中，租約集中到期的風險會減少�；蛘呶覀円灿杏龅竭@樣的情況，比如我們有一個很大的租戶，他未來可能有擴租的可能。為了留住這個租戶，我們可能會留一層層面，說留著給他，萬一他到時候擴租沒有地方就會搬走。這是從租賃業(yè)務線的角度，我們認為應該是專業(yè)意見，沒有問題。但是如果站到現(xiàn)金流的角度，可能這里的判斷就會做一些調整。
比如說這個大的客戶，當然這個大的客戶是我們應該留住的，是很好的生意的保障。但是我們如果空了一層等他，那么現(xiàn)金流就會受很大的影響。其實客戶不是唯一的，我們可以再換另外一個客戶。但是現(xiàn)金流是最重要的。在這個時候一般我們可以看到，基金下面的這些物業(yè)，他們都會保持很高的出租率，這就是換作現(xiàn)金流的角度去看待這些事情的時候，可能在做判斷的時候就會做一些調整和專門再站到業(yè)務線去看，會有一些不同。這是我的第二個體會。
第三，如果能夠把所有的這些環(huán)節(jié)都站到現(xiàn)金流的角度去看，我其實需要一個整個的流程和體系去支持，其實你做資產管理是一個機構的行為，是一個組織的行為，不是個人的行為。每個人都能夠在這個組織里面按照現(xiàn)金流的角度，按照資產價值的角度去工作、去選擇，這個時候最后的結果會是達到這個資產的增值。
舉一個具體的例子，比如還是剛才租賃的那個角度。租賃我們如果要確保你每一單租賃的case都能夠站到資產增值的角度去做，比如說我們有一層或者一個單元，有三個客戶都來看這個單元，是不是給到哪家客戶，我們談的條件是什么。那么就有很多點，比如這個客戶的收益怎么樣，是不是會給這個樓帶來很好的形象，它的信譽度如何，能不能夠給我們帶來一些延期付款或者有一些訴訟等情況，這都是我們要評估的。但是還有一個點，如果做了資產管理，有一種手段去評估這三個case，哪一個case對整個樓的資產價值增值是最多的。所以有一個工具算出來、評估出來，有一個合同的價值，再判斷到底選哪一個合同。
在整個流程判斷完之后，在整個公司的審批流當中也需要有一個流程的點，有一個工具。這個租賃合同到底能不能通過整個機構的審批，這里面就要有一個價值增值的審批，有一個計算的表，這個表要通過所有人的認可。從所有角度都可以看到這個租賃合同對整個物業(yè)價值增值是正向的，就通過審批。所以如果能夠實現(xiàn)幾個組織做資產管理、做資產增值和保值，很重要的基礎工作就是整個機構要有一個流程和體系來確保每個環(huán)節(jié)、每個角度都要能夠站在資產價值的角度去工作、去做動作。
張毅：謝謝孫總，不愧為高手。我理解孫總的體會，一個是客戶，一個是體系，一個是管理，一個是實現(xiàn)價值，最終是實現(xiàn)現(xiàn)金流。華貿郝總您有什么體會？
郝群：給我們談話的題目很大，資產保值增值，可能我們這個行業(yè)的人，從第一天到退休的時候都應該做的事。所以我覺得太大了，大家各個不同的角度吧，我還是一個做業(yè)務的人。
我們做資產管理的完全是受雇于業(yè)主或者資產持有方，我們把資產管理好，并且?guī)憩F(xiàn)金流，這是硬道理。但是我想再補充一下其他一些在工作過程當中，因為大家也覺得華貿還是一個在商業(yè)地產里面做資產管理還算是有些成績。
資產的保值增值還是要先確定它的價值，每一個開發(fā)商都要在項目的設計之初，無論從設計，當然除了設計還有選址、拿地、定位、設計、開發(fā)建設、交付、招商、客戶服務、運營管理，都是全周期的過程，這也是價值的體現(xiàn)。如果要說到保值，就先確定這個項目真正是有價值的，有價值我覺得作為我們現(xiàn)在從業(yè)的同事，因為在座的可能有開發(fā)商，有從事業(yè)務的，也有專業(yè)方面的同事，應該更多的能看到我們在前期項目的拿地、設計環(huán)節(jié)，到對這個項目未來的價值起到非常重要的作用，不是說你的價值就是現(xiàn)金流，我們租了多少錢，有多少租約，這是一個表象。價值實際上是從最開始我們的拿地、我們的商務條件的洽談，還有設計環(huán)節(jié)到建設的環(huán)節(jié)，都要體現(xiàn)這個價值的。
作為我們資產管理團隊，原則上的一個實際實操是從樓的交付開始，我們招租，為客戶服務，運營，產生了現(xiàn)金流來體現(xiàn)的。
所以想說的觀點是，這個價值表現(xiàn)是在后期，但實際上是從項目孕育的時候就要體現(xiàn)的。這是一個觀點。
另外，我們要去設置這個項目無論是價值還是未來增值，因為今天咱們談的全周期，現(xiàn)在不得不面對，雖然大家可能有N多項目都是現(xiàn)在在自持，但是不排除未來有資本化的環(huán)節(jié)，所以可能大家要從后往前看，就是如果實現(xiàn)最后一個環(huán)節(jié)，可能前期要怎么樣設計，要拿什么樣的項目，談什么樣的商務條件，做什么樣的設計，做什么樣的定位。
再一個維度，市場，就是市場是包括兩個，一個是市場的需求，一個是客戶的需求。所以一個項目的價值是取決于最后的最終點，就是資產保值增值的最終點，資本化有什么要求，我們再進行全周期的運作。
另外，可能從我們現(xiàn)在實際的工作環(huán)節(jié)，招商、運營，還有要在整個過程中不斷進行樓的維護、保養(yǎng)，還有剛才上一桌嘉賓談到的不斷給它注入新的活力，包括科技，科技改變生活，科技改變辦公的方式等等，我覺得都是這個項目不斷的保值，甚至有一些增值的體現(xiàn)。這些是肯定各個樓都在做的，我們也有很多行業(yè)的協(xié)會或者是機構促進我們之間的了解，我相信我們?yōu)榭蛻舴⻊蘸统掷m(xù)保證現(xiàn)金流的考核會支持我們不斷做下去的。
特別強調的一個觀點是，運營管理的力量，就是運營管理團隊的力量和運營團隊的管理思路、管理水平，對整個商業(yè)地產或者說商辦的物業(yè)的保值增值，起到非常重要的作用，甚至我都認為它是未來最能夠有價值的部分。這一塊可能也是像劉總經常同時業(yè)內的活動非常重要的一點，要不斷提升管理水平，使我們的樓能夠保值增值，這個也很重要。
對從業(yè)人員來講，因為我們剛才談到的都是甲方做的事情。另外，對于招到什么樣的客戶很重要，對保值增值起到不下40%的作用，就是我們要招到好的客戶，我們要有更穩(wěn)定的租約，更優(yōu)質的使用者，這樣可能能夠更對我們的工作起到非常大的促進作用。很簡單，一個新興的科技，如果大家都能夠在樓的管理、應用，比如你使用一個人臉識別，如果你的客戶是一個比較高水平的，他可能愿意接受高科技的管理，都會配合你來錄制臉部的信息。但是如果有一些客戶的素質不夠高，或者對你這個東西不是很認可的話，就不支持。科技改變生活或者提升管理的水平的目標就實現(xiàn)不了。我只是拋磚引玉打這個比方。所以我們在招租過程中，能夠招到好的客戶，優(yōu)質的客戶，對于我們項目的保值增值也能起到作用，未來資本化、客戶名單的漂亮也是很重要的。
張毅：謝謝郝總。其實一個商辦物業(yè)，前面的選址、開發(fā)、建設，決定了物業(yè)的價值和周期當中的價值。華貿那個地方，你選了那個地方，當然它會創(chuàng)造出這樣的價值。如果在更遠的地方，五環(huán)、六環(huán)以外，有可能達不到這樣的投資回報的要求。同時郝總也強調，運營團隊的力量是非常非常重要的。在這方面華貿是做得非常優(yōu)秀。同時她一再強調，和孫總一樣，強調客戶的結構，一個物業(yè)最后的價值怎么去體現(xiàn)，非常重要的就是看你的客戶結構和客戶群，你的客戶是不是真正有誠信的，真正有發(fā)展能力的，真正在市場上表現(xiàn)非常優(yōu)秀的客戶，也可以反過來證明你這個物業(yè)本身的價值。
郝總也提到在運營過程當中，怎么樣不斷去符合市場需求，不斷讓物業(yè)處在一個常用常新的狀態(tài)，這方面今天下午中糧的馬總也提到了城市更新，城市更新是非常大的概念，從一個城市、從一個具體的物業(yè)，怎么樣能夠符合時代的發(fā)展，把一些非常新的技術、非常新的應用，特別是現(xiàn)在大家一直在強調的怎么樣以人為本，怎么樣提高客戶的感受度，這個在整個城市更新過程當中，微觀的到每個寫字樓，怎么樣常用常新，這方面也想聽聽大家談談體會。請你們講講怎么在城市更新過程當中更好有所作為？
汪浩：我先介紹一下，因為我們嘉豐達是做產業(yè)園區(qū)的運營。我想跟大家分享一下，城市更新是跟未來十年中國城市發(fā)展的周期非常匹配的。今天上午我聽到了陳淮主任的發(fā)言，過去十年、二十年，我們整個房地產其實是一個城市化的過程，但是看未來十年這個過程最快的節(jié)奏，未來十年我們經濟轉型，現(xiàn)在大家提到的產業(yè)升級、消費升級都是一波主流趨勢。
在這一波主流的趨勢下，城市更新最主流的到底是工業(yè)的更新還是商業(yè)的更新還是酒店的更新還是辦公樓的更新，其實我的觀點是，城市更新最核心的是產業(yè)的更新，過去的制造業(yè)淘汰了，可能上海一萬平方公里的土地有40%是制造業(yè)用地，這些騰退出來的制造業(yè)靠什么產業(yè)把它填滿。比如富士康搬走了，三星搬走了，什么產業(yè)把它填滿？這個產業(yè)一旦能填滿了，帶來的是什么？是人。因為有新的有活力的人來了，大家對公寓、對商業(yè)、對酒店再一次的升級。
所以城市更新首先是產業(yè)的更新，大家去關注一下我們產業(yè)園區(qū)。
第二，城市更新天然的、必然的跟資產管理是綁在一起的，因為我們過去在城市化之下去做房地產，更多是開發(fā)模式，這種開發(fā)模式是買地可以用貸款，開發(fā)有開發(fā)貸款，銷售有按揭貸款。所以當整個國家在去杠桿的周期之下，其實你這個模式搬到城市更新的模式里面會碰到困難。你找不到那么多短期的資金了，這是第一。第二，我們經常大家會抱怨，為什么這個寫字樓一旦是整租的，它的租金、它的客戶體驗非常好，一旦寫字樓被散售了，或者shoppingmall被散售掉了，它的品質會下降很多。城市更新為大家提供更好的體驗，主要是體驗，不可能買過來拆散再賣。所以城市更新必然的跟資產管理綁在一起，就意味著你要想把城市更新的項目做好，你要持有它，你要長期的運營它，那你背后的回報肯定是慢慢回來的。
剛才我跟一個嘉賓也交流，即使一個輕資產，你可能投一平方，可能幾千塊錢，你背后長期資金的支持是核心。所以第二個觀點跟大家匯報的是城市更新必然是跟資產管理配在一起的。
第三，城市更新到底是資產管理最核心的是管資產還是做服務，因為今天很多嘉賓發(fā)言講得特別好，有一個觀點大家開玩笑說，很有可能像優(yōu)客工場這樣的wework輕資產的公司，未來五年會發(fā)現(xiàn)過去他們只是做一些乙級寫字樓，未來十年有可能這類企業(yè)會慢慢去吞食甲級寫字樓的租賃和管理市場，為什么？
第一，客戶在換代，科技手段會讓你的坪效、效率提高，空間做得顏值更高，運營服務體驗更好，最關鍵的是它引進的咖啡、引進的餐飲、食堂這個IP跟過去已經不一樣了，這些加在一起都可以提高坪效。所以我們會有一個判斷，未來五年有可能你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在這些聯(lián)合辦公企業(yè)，可能會去吞食甲級寫字樓的市場。產業(yè)園區(qū)相比寫字樓和商場，還有一個不同的特點，就是我們服務的客戶不光是2B的企業(yè)，還有一個大客戶是政府。因為產業(yè)園區(qū)有可能你買一塊地是100萬，但是別忘了每年要給政府貢獻的稅收是100萬、200萬。所以如何產業(yè)園的服務區(qū)別于寫字樓有一個最關鍵的就是要把客戶，把政府服務好。你在招商的時候，你在給客戶提供服務的時候，進來的客戶是否符合政府的產業(yè)政策。它的投資強度、它的稅收、它的就業(yè)能不能達到當?shù)氐囊�，這些是我們做產業(yè)園區(qū)的資產管理的時候給政府、給2B的客戶的服務，可能是我們做所有資管的人，除了對空間的增值以外，就是通過運營服務給客戶帶來的價值，同時也給我們投資人帶來的價值。
張毅：有沒有人知道我們坐的這塊地是干什么的呢？這一片雙井原來從路邊的木材廠到起動機廠，對面的北京醬油廠、北京內燃機總廠等等都是在我們這個區(qū)域。包括現(xiàn)在郝總那邊的華貿，原來也是工廠區(qū)，現(xiàn)在的國貿是原來的重型機械廠，北京原來整個東邊，完全是定位的是工業(yè)區(qū)，因為我在這個區(qū)域工作了十年，那時候三環(huán)路都是明水溝。經過這么多年城市的更新、改造，形成了現(xiàn)在這樣的非常大的金融商務區(qū)，包括新的產業(yè)的聚集。城市更新當中的產業(yè)重新定位是一個非常重要的課題。在城市更新過程當中，究竟還應該有些什么具體做法，請張總講講你的工作當中的體會和經驗，據(jù)說您有一些非常好的經驗跟大家分享。
張煥濤：謝謝主持人，我是張煥濤，來自創(chuàng)元匯資本，是首創(chuàng)置業(yè)旗下的資產管理公司。在城市發(fā)展過程中，我們在一個很機緣巧合的情況下，進入了這么一個領域。
我說的城市更新應該是狹義的，隨著北京大城市的城市化進程，增加了很多大拆大建大改的機會。我們現(xiàn)在所做的是將在城市發(fā)展過程中被城市發(fā)展淘汰的一些物業(yè)，如何還它青春，如何讓它的資產價值被重新釋放出來，讓它的價值能夠重新被認識，這是我們要做的事情。
目前我們剛剛做好一個項目首匯廣場，在北京西四環(huán)，在301的南邊大概一公里，前身是一個老舊的大賣場，這個大賣場在那個區(qū)域曾經是為當?shù)氐木用裉峁┥畹姆奖�，但是隨著整個城市的建設發(fā)展它在2014年停業(yè)退出了歷史。這是一個120×150米的大方盒子，怎么把這個資產重新讓大家認識？最終我們把這個大盒子改成了11棟單體獨棟，每棟樓兩千至六千平米左右，這樣一個獨特的建筑群出現(xiàn)了。在城市更新中，對這個建筑物重新的設計也好，改造也好，背后的邏輯是無可復制的，這個物業(yè)用來干什么？要重新定位。重新定位的背后還蘊藏著的資產價值發(fā)揮到最大化，站到房產持有者角度來看，是如何讓租金水平提升。但是如果站在園區(qū)運營來看，是如何爭取一些經營的收益。我們最終采取的一個方案，就是一個基于資產邏輯的重新定位。
我們經過多輪的摸索，確定了它的定位，因為周邊醫(yī)院及醫(yī)療資源較多，它面對兩類可能。第一類是高科技的生命科學類的企業(yè)，在進入前端市場前的一個落地的機構。第二種就是企業(yè)具備高新技術及人才研發(fā)及成果轉化，因為這類企業(yè)的付租能力很高。
在城市更新的資產管理里面，一個非常重要的原則就是你要提供給租戶更多附加值，這對他來講商業(yè)價值會很高。還有一點，降低他的成本，這點是經營物業(yè)非常重要的。所以你的租金收入直接反應租戶是否得到了實惠。
首匯廣場還正在招商過程中，目前已簽約立信會計師事務所，北京啟康生物醫(yī)藥科技有限公司，山東鼎甌文化旅游發(fā)展集團有限公司等知名企業(yè)。未來我們希望通過園區(qū)運營能夠讓各企業(yè)進行交流，促進企業(yè)的黏連性，搭建企業(yè)平臺，多方聚焦。滿足企業(yè)更多工功能拓展，打造成北京西部新經濟，豐臺創(chuàng)新高地。
總結下來，城市更新目前在中國的機會，還多是在北京、上海這樣的城市，要找準這些城市發(fā)展的方向，同時最高效的提高物業(yè)本身的便利性和高效的適用性，這才是城市更新的初衷。
張毅：特別是像北京、上海這樣的一下城市，甚至二三線城市，我經常出差有一種感覺，好像每個城市都差不多的感覺，一睜眼要想想自己在哪兒。我們這個城市的機理，在若干年開發(fā)以后，這個城市的機理都沒有了。比如蘇州、杭州、東北、北京等等通過建筑能夠區(qū)分開來。從我們資產運營的角度來講，從開發(fā)角度、從選地的角度、從建筑造型的時候，這個城市到底怎么去表達它應有的個性和文化傳承，這是我們運營和管理人需要做的事情。下面請金隅文化的肖總跟我們談談她在這方面的體會。
肖博：謝謝主持人，謝謝主辦方，今天有機會跟各位前輩和行業(yè)里的專業(yè)級人士在一起溝通和交流。說到城市更新領域，制造工廠這個項目是非常切題的。
我們是在位于北五環(huán)外，一個由老舊工廠改造的產業(yè)園項目，也是金隅集團首個全持有的家具廠改造的產業(yè)園項目。這個項目在前期的定位和前期改造過程中，受到了海淀區(qū)政府和各界領導的重視，主要也是因為海淀區(qū)這邊存量空間不是很大，所以我們在這個項目上一些政策支持上還是比較好的。這是項目的情況。
項目我們體量并不是很大，占地面積20萬，建筑面積只有12萬方。所以我們這個項目在前期改造過程中，就引發(fā)了我們自己關于自己的城市更新，金隅集團自身的產業(yè)升級方面的思考。所以今天主持人給的這個話題，我想主要從我在實際工作中，在招商和運營前期的階段，遇到了一些實際的問題，還有我們引發(fā)的思考跟大家分享幾點。
首先，在我們前置的招商階段，涉及到整個產品的設計、定位，涉及到前期的主力客戶的引入過程。我們這個運營團隊是站在了金隅集團十幾年以來對自持有項目經營的經驗的基礎上，所以我們在傳統(tǒng)的招商渠道方面，還有基礎的物業(yè)管理方面，其實我們是相當于站在了金隅集團前人的肩膀上，有很多經驗可以借鑒。但是到產業(yè)園過程中，我們改造了、升級了、騰籠換鳥了，我們也在思考，它將來會變成什么樣的項目。是未來還要掙一些租金，還是只是用傳統(tǒng)招商模式來吸引一些優(yōu)質客戶呢？
所以我們也是根據(jù)海淀區(qū)對我們園區(qū)的產業(yè)定位，在前期的招商過程中，我們更加側重于產業(yè)招商，我們在篩選客戶的時候，切中了智能制造的主題，但同時并不是所有智能制造的主題客戶都能選。因為我的體量只有12萬方，作為全國來看，這種大型的產業(yè)園項目或者小型的產業(yè)園項目叫做制造工廠都夠不上，但是在北京市，在海淀區(qū)，在科技核心，在科技力量集中的區(qū)位，我們在最開始的時候就考慮產品設計，要適合科技類企業(yè)的需求，我們原來的廠房是1996年-2005年的建筑，還不是很舊，所以就修新如新。風格也是請設計師來幫我們做，偏硬朗，偏文化。這是我們前期考慮的關于產品定位。
產業(yè)招商這部分，我們還是借助了海淀區(qū)政府很大一部分力量，shoppingmall招商的時候還是以主力客戶，我們引入了新能源智能汽車的平臺到我們園區(qū)來，我們下一步在招商過程中就更加側重于這兩條主力客戶在產業(yè)鏈上的一些革新，關鍵的產業(yè)節(jié)點的一些頭部的選擇，會圍繞它開展一些招商針對性的活動。所以在前期雖然我們的預招商目前來看整體來說今年進展還算不錯，一期已經完成了70%，如果順利的話，很快會達到90%。這個得益于前期我們的堅持。前期聚力產業(yè)定位的時候，那時候招商真的很難，因為那個區(qū)域不是很好，還是比較偏遠，還是有一些行業(yè)的限制。
確定了主力方向之后，有一些企業(yè)自然就向這個方向靠攏，就進來了。所以前期我們的產業(yè)定位非常重要。
到了中期招商的時候，關于這幾條產業(yè)鏈上的核心產業(yè)的選擇，又給我們有了很大的幫助，我們也咨詢了很多政府等等，給我們很多產業(yè)方面的選擇。
另外，我想分享一線關于運營平臺方面的想法，目前我們運營平臺只是在初步打造過程當中，我認為運營平臺的打造在后期整個項目的管理過程中非常重要，前期我們也在思考，我們區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓的核心到底在哪，我們的位置不占優(yōu)勢，像CBD區(qū)域，北三環(huán)，望京區(qū)域，各個區(qū)域都有非常優(yōu)質的寫字樓出來，客戶為什么要選擇你一個由舊廠房改造的項目，所以運營怎么提升呢？我們把基礎的這些物業(yè)服務做到流程化、做到品質化，下一步我們就開始做產業(yè)的運營服務平臺的打造。這一平臺可能包括的方向比較多，目前我們開始開展的主要包括首先最基礎的就是工商財稅等的基礎內容，我們可以幫助他們完成。同時科技類企業(yè)，他們在知識產權保護方面有需求，所以這些企業(yè)其實好多企業(yè)核心是在于科技的研發(fā)，但是對于知識產權保護公司的篩選不是很在行，我們在運營平臺上會著重比如知識產權保護的這些平臺公司，還有未來在招聘方向，比如我們會跟一些大學合作，幫助企業(yè)招聘。還有后期像政策方面，我們利用我們跟海淀區(qū)政府在政策方面會從政策方面切入企業(yè)需求，解決他們實際上的一些困難和問題。同時對于科技類企業(yè)來說，關于一些實驗平臺的共享是非常重要的。因為現(xiàn)在我們園區(qū)是偏中于智能制造硬件方向的。有很多需求類的實驗、平臺等等需求，他們自己可能達不到自己去建一個實驗室的能力，我們通過我們掌握的資源，比如我們會跟中科院開放的公共實驗平臺，或者跟其他平臺溝通，幫助他們協(xié)調實驗方面的資源。
這其實我想跟大家分享的關于在資產管理方面的兩點，主要還是結合實際工作中遇到的一些問題。謝謝大家。
張毅：謝謝肖總。談到舊廠房改造，怎么樣能夠符合市場需求做好前期設計，同時把重點放在后期的服務上面，從而提高客戶的感受，也創(chuàng)造出更好、更高的價值。
從整個物業(yè)發(fā)展和資產管理來講，它是有投融建管退這幾個環(huán)節(jié)，剛才我們前面談到的重點就是在運營和管理當中，怎么去做，其實嘉賓們談了很好的體會和經驗，到底應該怎么實現(xiàn)最終的價值，或者最后一個環(huán)節(jié)怎么做，我們還有兩位重要嘉賓，一位是遠洋集團的馬總，一位是北京萬科資產去化中心的秦總。先請馬總談談遠洋在這方面做的一些體會和經驗。
馬錦：在座的各位都是前輩，簡單跟大家分享一下遠洋地產資產管理方面的一些經驗。遠洋地產從事資產經營大概20年左右時間，有兩個指征，一個是資產規(guī)模，一個是管理規(guī)模。我更看重的是管理規(guī)模，因為管理規(guī)模是更能在資產管理這個行業(yè)里面更體現(xiàn)江湖地位的一個指標。資產管理和吸引優(yōu)質客戶之間到底是什么樣的關系，我個人看法是這兩者可能沒有太多必然的關系，不管是世界500強還是100強、10強，最終落到項目上，只是現(xiàn)金流入的一個數(shù)字，這個數(shù)字是基于活動來定或者我們換個角度來想，資產管理的好與壞，是不是應該有個唯一的評價指標來評價呢？資產管理是好還是不好，是對還是不對，投資人應該是資產管理唯一評價，投資人的概念就是基本資產權益所有者。
我們應該怎么做呢？第一點，要考慮租金怎么定，出租率要怎么定。第二點，NOR怎么釋放，怎么來花錢，對我項目整體的估值空間有多大的擴展。第三，現(xiàn)金流能不能覆蓋，是繼續(xù)落單價還是繼續(xù)推租，合約定幾年，租期怎么定，裝修期免租期怎么安排。
我們所有的業(yè)務都一定是建立在財務的基礎之上，舉個例子來說我們項目負責人，公司內部怎么去評價項目負責人究竟是合格還是不合格呢，不是看你對合同理解有多深入，價格談得多高，這個不重要，我們要求是財務三張表一共六年時間，每張表上每個坑能不能講清楚，這是評價一個項目負責人是不是合格的基本。如果財務邏輯講不清楚，我只能認為你和客戶談出來的租金是沒有意義、沒有依據(jù)，是你拍腦門出來的。
所以如果把500強的客戶都完全落在財務邏輯上面看，把財務邏輯都想清楚。謝謝。
張毅：謝謝。
郝群：我跟馬總是一個補充的關系，孫總剛開始開了一個頭，其實我們是互補的關系。因為我有一個觀點，作為資產管理保值增值，作為這個概念的時候，我認為大家不要只盯著一個硬件的維護、保養(yǎng)等，還包括當期現(xiàn)金流等等。要關注到資產管理團隊的價值，對于一個資產的保值增值所起到的重要的作用，這個是我的核心觀點。因為業(yè)主也好，或者資產的所有方也好，當然是主要的投票。但是我們的客戶是真正給我們錢的人，客戶滿意度非常重要，因為我們資產管理現(xiàn)在有一個輕資產輸出這個項目，沒有達到現(xiàn)金流也好，或者客戶滿意度沒有很好的口碑的話，也不行。所以我們之間關鍵是互相互補的，不存在沖突。
當然優(yōu)質客戶給我們起到的作用就是四兩撥千斤，我們招到的行業(yè)領先也好，或者未來有很多前景的也好，反映了資產管理團隊的管理思想、管理思路和水平。
張毅：謝謝郝總，強調的事情非常重要，有一個非常好的運營團隊，才能留住非常好的客戶，投資人是整個到底資產保值增值是怎么樣的，它是唯一的標準。而且我覺得大家的觀點應該差不多，最后的最后，還是現(xiàn)金流。這個冬天很冷，今年也很缺錢，我相信2019年也缺錢。對于大家擁有資產，能夠把資產運營很好的團隊，一定會為投資人能夠贏得大量的現(xiàn)金流。
萬科是一直非常重視現(xiàn)金流的，秦總，你這個去化中心怎么為集團貢獻出更好的現(xiàn)金流？
秦江：感謝大會。我來自北京萬科，我叫秦江，很多人都在問我為什么叫資產去化中心。大家印象當中萬科是一直在做住宅+物業(yè)的生意，是一個傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商。但其實這幾年我們已經比較快的調整到資產+服務的路上，我們可以看到在北京的項目，現(xiàn)在基本上開發(fā)業(yè)務以及持有的城市更新業(yè)務的項目已經有20多個，已經比開發(fā)的住宅項目要多了，我們在售的商辦物業(yè)也已經到100多萬平了。
我們是一個資產的制造方，在座的有行業(yè)內很多相關的產業(yè)運營和相關服務的，我理解我們更多是純正的開發(fā)商，對開發(fā)商來講就是制造優(yōu)質資產，然后我們用高周轉是我們一直追求的，無論是更高的周轉還是不那么高的周轉，但一定是要周轉起來的。對于我們來講，資產我們制造、運營，但是最終我們會把它去化掉。所以這就是我這個部門的使命。
我開玩笑說，北京最優(yōu)質的或者最成功的商業(yè)綜合體是什么呢？我說是故宮，從最早皇家自用的辦公+住宅的物業(yè)，現(xiàn)在已經成功轉型為文旅地產。我們制造任何一個項目，我想十年以后、二十年以后，都會根據(jù)這個城市不同的功能的定位和變化，會發(fā)生定位的改變。當然這扯得比較遠。我昨天晚上跟一個朋友說，他問我北京有一個地方是當年老北京的看守所，未來可能要騰退到城區(qū)之外去，這對北京某一代人可能是文革時期的記憶，像這樣的應該在未來發(fā)揮什么樣的功能。
站在開發(fā)商的角度來講，或者在開發(fā)企業(yè)做了十幾年的人，今天來看商辦資產的運營，我想談點自己的觀點，當然這個觀點僅代表個人，不代表我司的觀點。
我感覺在做商辦業(yè)務的開發(fā)邏輯，我大概感覺是三個矛盾，從開發(fā)商角度來講，第一個矛盾是定位和運營的矛盾，我們經常拿到一塊商辦的地，就開始猶豫，開始琢磨，我做什么樣的產品，我面向什么樣的客戶，開始問這樣的問題。商辦的重資產，一個地買回來，兩年光財務成本就非常高。對功能定位、對產業(yè)有很高的要求，我們一輪一輪跟政府去溝通、報批方案，這個時間成本很高。如何能快速的把你的項目能建成出來，這是要解決的第一個問題。
第二個問題，產品和成本，我們去做住宅項目的時候，相對的產品成本控制匹配度是比較容易清楚的，我做剛需的產品有什么樣的產品標準，做改善產品有什么標準，做豪宅有什么樣的標準。但是我們做公建產品的時候，這種定位非常清楚，很難搞清楚我們的企業(yè)到底要什么，我們用什么樣的電梯，外立面是用石材還是玻璃，是用窗墻還是幕墻體系，等等這一系列的問題，我們經常定位就是能往多好了做就往多好做，設計師也一樣，我們找國外的團隊，做了很好的設計，概念方案做得很漂亮，但是最后到工程去實現(xiàn)的話，會發(fā)現(xiàn)一點一點往下砍，外立面基本上砍的各種造型都省掉了，室內標準也是能減就減掉了，無法清楚認知我們客戶的需求所導致的問題。
第三個矛盾是重資產和NOI的矛盾，商辦物業(yè)是重資產生意，但是目前我們的租金回報、運營能力所帶來的NOI的回報率能做到5%就不錯了。怎么能滿足投資人的需求？我們實際上輕資產這個生意不太可長久，我前兩天跟朋友聊天，他們家買了一個別墅，兩千多萬，基本上不怎么住，都是他們家保姆在住。我說對，這就是你跟你家小保姆之間的區(qū)別，你們家小保姆是輕資產，雖然她在使用這個，但是你是業(yè)主，你是一個重資產的持有者，雖然她住的時間比你長，但這個資產的升值以及未來的價值主要是你的。我們作為重資產的持有者，和我們未來NOI之間如何解決矛盾。
最后我想貢獻一點個人的理解，就是怎么來解決這些問題。我覺得我們現(xiàn)在的資產分成三個階段，第一階段從拿地之后，到我們的建造之前，我們把它叫方案階段。第二階段是從開工開始到建設階段，以及到建設完成以后的運營階段，第一點是先做第一，在你方案階段的時候要清楚的認識到你在什么樣的地段和定位做什么樣的產品，這時候可能比較難去清楚的找到你客戶是誰。這個階段我們一方面是靠經驗，一方面是靠我們的專業(yè)能力，快速的去把方案落實下來，是最重要的。能夠讓你盡快開工，盡快建設，這也開始進入到退出的階段，所以資產去化其實不是說一定要建成了才開始去化，我們在拿地之后，無論是通過股權方式還是合作方的引進，還是跟機構的合作，在這個階段都可以實現(xiàn)我們的去化過程。
第二階段是建設階段，建設階段我們有時候開始更多的接觸到自有客戶，我們把它叫定制開發(fā)階段，項目還沒有完成，很多機電設備，包括一些對于荷載的要求，可以在這個時候加入進來，這個階段我們叫做定制開發(fā)也好，預售階段。
第三階段是建成以后的運營期，這是我們今天很多同事大家一起在工作的內容，就是我們把一個資產運營好，把它的租金NOI做上去，將來通過退出、管理。
還是要在不同階段完成不同的目的在建設的設計前期的時候，可能是追求一個現(xiàn)金流的快速回籠，能夠把重資產變輕一點，中間在建設過程當中找到客戶，找到客戶為運營奠定基礎。第三階段是當運營完成以后，通過服務能提升資產價值。這三個階段如果能做好，是可以把我們前面三個矛盾做一些消解的。謝謝。
張毅：從資產運營和管理來講，怎么讓物業(yè)真正發(fā)揮它應有的效能，讓投資人能夠獲得非常好的收益回報，這應該是我們今天的一個主題。非常感謝大家非常安靜的聽我們所有嘉賓的講話，謝謝你們，也謝謝我們所有的嘉賓今天給我們做的非常好的分享，謝謝大家。
來源：房訊網