房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場(chǎng)、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤(rùn)置地等合作伙伴的支持。
當(dāng)天下午進(jìn)行的第一場(chǎng)領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)，特邀華潤(rùn)置地華北大區(qū)寫字樓總經(jīng)理齊舒芳主持，就"共享新時(shí)代--輕資產(chǎn)、科技化與金融化"等話題進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
參加討論的嘉賓包括路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹、中糧置地北京公司常務(wù)副總經(jīng)理孫天立、電子城集團(tuán)副總裁張南、金隅高新產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理叢云凌、中關(guān)村固安園總經(jīng)理王玉龍、哇棒移動(dòng)傳媒集團(tuán)副總裁周映紅、星庫(kù)空間創(chuàng)始人白羽。
以下是第一場(chǎng)領(lǐng)袖圓桌討論實(shí)錄：
齊舒芳：今天看到了很多老朋友，我的嘉賓里也有很多老朋友，希望今天我們這些嘉賓能夠給各位分享特別精彩的觀點(diǎn)。
開始討論之前，我也想先簡(jiǎn)單和大家分享一下今年的房地產(chǎn)行業(yè)。從中央政治局現(xiàn)在提出了遏制房?jī)r(jià)上漲的要求，包括十九大也提出了房住不炒，剛才嘉賓都在討論這個(gè)事。提出這兩個(gè)導(dǎo)向之后，隨之而來的政策就特別清晰化。今年房地產(chǎn)已經(jīng)看到了明顯的拐點(diǎn)，最近聽的最多的一個(gè)詞就是抱團(tuán)取暖，好像寒冬又來了。在這樣一個(gè)形勢(shì)之下，所有的房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨的主要問題應(yīng)該就是錢的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注融資、回款等等。
分享完行業(yè)的大概情況之后，我們也注意到一個(gè)有趣的現(xiàn)象或者一個(gè)特別好的信號(hào)，對(duì)咱們剛剛說的寫字樓商辦領(lǐng)域的從業(yè)人員來說，今年第四季度我們發(fā)現(xiàn)大宗商業(yè)交易的成交還是向好的，尤其是今年11月份，合生的東方文華寫字樓創(chuàng)出了44.15億的新的單價(jià)，刷新了北京寫字樓的單棟價(jià)格。所以從這個(gè)信號(hào)以及一些報(bào)道的顯示，是不是我們?cè)谏剔k地產(chǎn)人反而迎來了一個(gè)更好的契機(jī)。
說到商辦，現(xiàn)在有報(bào)告指出，商辦市場(chǎng)已經(jīng)從傳統(tǒng)的收取租金的模式向大資管的模式轉(zhuǎn)變，也就提到了投融管退等金融化手段。我們跨界的討論，先從金融化的角度聽一聽單總，您對(duì)金融化和房地產(chǎn)相結(jié)合，這個(gè)模式上有什么看法呢？
單偉豹：大家下午好！房地產(chǎn)本身用的資金很大，是非常金融屬性的。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商如果開發(fā)能力強(qiáng)，融資能力不行，那做不快、做不大。在外國(guó)金融化與房地產(chǎn)是非常普及的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)寫字樓和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是三個(gè)渠道：
第一是上市，上市把不太流動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變成一個(gè)非常流動(dòng)的股票。
第二是在美國(guó)最最流行的是所有商業(yè)地產(chǎn)都是REITs，但大部分商業(yè)地產(chǎn)都是REITs上市，也把有一定收租比例的物業(yè)上市，變成一個(gè)流動(dòng)性REITs的股票。
第三是商業(yè)地產(chǎn)賣給那些基金，尤其是保險(xiǎn)公司的基金，需要長(zhǎng)期收租、穩(wěn)定收入的。
很可惜，在中國(guó)這三個(gè)都很難做。要上市困難重重，REITs的法律還沒有下來，我們聶會(huì)長(zhǎng)20年之前提出了，20年之后我們還是沒有真正有REITs上市�；鸪钟幸膊黄占盎�，最近也不讓基金投資商業(yè)地產(chǎn)。所以在中國(guó)做非住宅地產(chǎn)困難重重，怎么解決呢？很多大的企業(yè)、大的房地產(chǎn)開發(fā)商都成立了自己的房地產(chǎn)基金，用自己的基金的平臺(tái)，去為自己的商業(yè)地產(chǎn)籌錢，給了固定的回報(bào)，其實(shí)就是自己私有的REITs的做法。如果REITs還不慢慢弄出來，我不知道中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)將來會(huì)怎么樣，商業(yè)地產(chǎn)無論是寫字樓、商場(chǎng)、酒店，基本回報(bào)的年限都在十年，中國(guó)的資金取得不容易，成本不便宜，所以沒有一個(gè)好的金融的集資，商業(yè)地產(chǎn)往前開發(fā)是困難重重。
齊舒芳：接下來有請(qǐng)白總，白總從星庫(kù)空間的創(chuàng)始人，可以從另外一個(gè)角度跟我們分享一下。
白羽：剛才單總也把中國(guó)REITs的現(xiàn)狀，給我們做了一個(gè)普及。其實(shí)我們從金融的角度來看，REITs是針對(duì)產(chǎn)權(quán)的，但是租和售兩件事在我看來是商辦資產(chǎn)金融化的兩個(gè)選擇，并不是簡(jiǎn)單看成重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)。因?yàn)槲覀冎涝谥袊?guó)很多一線城市，寫字樓、商辦資產(chǎn)的價(jià)格和回報(bào)其實(shí)是有很嚴(yán)重的倒掛，即使是北京這種相對(duì)好一些的地方，行業(yè)里頭可能講持有資產(chǎn)，租金回報(bào)也是不到4%到5%。深圳我們前一段時(shí)間調(diào)研，倒掛更嚴(yán)重，價(jià)格比北京要低甚至一半以上。從金融角度持有資產(chǎn)是不是唯一的選擇。很多大的基金還在做資產(chǎn)收購(gòu)，因?yàn)橛挟a(chǎn)權(quán)，有更好的安全性。
但是我們做的事情其實(shí)是對(duì)城市中大量的存量資產(chǎn)進(jìn)行一些租賃化的經(jīng)營(yíng)管理，所謂輕資產(chǎn)，但我們并不是為了做輕資產(chǎn)而做的。而是在經(jīng)濟(jì)周期中的資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)關(guān)系，其實(shí)是要看金融回報(bào)的。所以我們最終對(duì)接的也是資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。REITs產(chǎn)品在中國(guó)有諸多的法律政策方面的無法解決的問題，收益類的東西可能風(fēng)險(xiǎn)高一些，但是相對(duì)來講政策限制會(huì)少。從去年、前年，從公寓行業(yè)已經(jīng)有多單收益類產(chǎn)品上市。
所以我們?cè)谧鲆患虑椋褪钱?dāng)大的基金和地產(chǎn)商很關(guān)注大宗資產(chǎn)交易的時(shí)候，我們更關(guān)注城市中大量的非標(biāo)的碎片化資產(chǎn)。比如我們?cè)谏虾Ｓ腥齻�(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都是一些不良資產(chǎn)包裝的冗余的資產(chǎn)，甚至說我們基金拿過來的時(shí)候，都沒有把這個(gè)資產(chǎn)當(dāng)作首要標(biāo)的，當(dāng)最后把金融資產(chǎn)剝離以后發(fā)現(xiàn)，居然還有一層兩層樓在里邊，這時(shí)候以前做金融的人很難想到跟運(yùn)營(yíng)公司有合作。但這個(gè)時(shí)候我們的角色是把這些資產(chǎn)，把原來一些查封的沒有運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)盤活起來，把它的坪效增加到市場(chǎng)化水平，這個(gè)時(shí)候它的回報(bào)基本上就可以算過來了。
所以我們做的事情就是共享辦公的核心，就是對(duì)低效資產(chǎn)進(jìn)行增效的工作，只有增效才有金融化的出路，無論是REITs還是ABS都只是金融化的工具。所以我們?cè)谶@方面做一些自己很細(xì)分的領(lǐng)域。
今年底我們?cè)诒鄙仙畲蟾?0個(gè)左右的落地項(xiàng)目，在美國(guó)我們這個(gè)月第一個(gè)項(xiàng)目會(huì)落地在加州，在大洛杉磯地區(qū)。我們其實(shí)做這種嘗試不是為了某種商業(yè)模式或者某種打法，只是很簡(jiǎn)單關(guān)注大量非標(biāo)、低效資產(chǎn)，抓住機(jī)會(huì)，最終把它變成聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)。
齊舒芳：謝謝白總的分享。剛剛兩位嘉賓不約而同一說金融化，自然都提到了REITs。實(shí)際上在早些時(shí)候，新派公寓在發(fā)長(zhǎng)租REITs的時(shí)候，還給大家?guī)砹撕枚嘞Ｍ�，但是現(xiàn)在看來一年過去了，我套用一個(gè)跟業(yè)內(nèi)人士交流的話，REITs在中國(guó)前途是光明的，道路是曲折的。希望咱們國(guó)家也能盡快完善各項(xiàng)法規(guī)，盡快讓咱們地產(chǎn)人能夠用上金融化的這些手段。
剛才說到了在今年房地產(chǎn)的市場(chǎng)，其實(shí)真的是出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)在向下。實(shí)際上從北京市場(chǎng)來說，今年5月份有那么一點(diǎn)回暖，但隨即很快就向下走了。到了現(xiàn)在，從我們?nèi)A潤(rùn)置地的觀點(diǎn)來看，基本上也是確立了下行的趨勢(shì)，當(dāng)一個(gè)房?jī)r(jià)在不斷上漲的時(shí)候，你持有資產(chǎn)，它的資產(chǎn)升值的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資金成本的時(shí)候，咱們重資產(chǎn)是個(gè)很好的選擇。但是現(xiàn)在市場(chǎng)之下，當(dāng)你持有資產(chǎn)輕資產(chǎn)的模式現(xiàn)在應(yīng)該是更好的選擇了�？梢詭椭髽I(yè)盡快的擴(kuò)大規(guī)模，但又減少我的資金成本的占?jí)�。所以我想接下來�?qǐng)中糧的孫總分享一下，您是怎么看待輕資產(chǎn)這個(gè)模式的？中糧有沒有相關(guān)的輕資產(chǎn)的操作模式？
孫天立：謝謝主持人。我去年跟劉凱秘書長(zhǎng)，包括跟陳總說了，今年少出臺(tái)，或者不出臺(tái)，但最后還是覺得雖然改造項(xiàng)目受到了政府的關(guān)注，包括蔡奇書記去了，還受到了同行的追捧。但我們知道我們應(yīng)該苦練內(nèi)功我應(yīng)該出臺(tái)。但是說到這個(gè)話題，應(yīng)該說我不知道你讓我說輕資產(chǎn)是肯定它還是否定它，我有自己的觀點(diǎn)。
齊舒芳：您可以盡情闡述您自己的觀點(diǎn)。
孫天立：首先我跟很多人的觀點(diǎn)是反著的�？赡芎芏嗳擞X得這個(gè)資產(chǎn)升值的放緩，空置率在上升，要做輕資產(chǎn)，我反而可能覺得要做重資產(chǎn)。這是我的一個(gè)觀點(diǎn)。為什么呢？有錢人買重資產(chǎn)，沒錢人玩輕資產(chǎn)。我其中一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)跟一個(gè)長(zhǎng)輩很高興的說，我們最近做了一個(gè)輕資產(chǎn)的事，那個(gè)領(lǐng)導(dǎo)也是我很崇拜的行業(yè)里的人，他說笨蛋，好東西要重資產(chǎn)。相對(duì)不好的和你沒錢的時(shí)候要做輕資產(chǎn)。
齊舒芳：?jiǎn)螚潓懽謽堑臄?shù)據(jù)創(chuàng)新高，也是印證了您這個(gè)觀點(diǎn)。
孫天立：因?yàn)檫@個(gè)公司發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)系，沒有絕對(duì)。我不代表中糧，我代表我自己，因?yàn)槲易罱恢痹陉P(guān)注，我說今年一年團(tuán)隊(duì)一直在苦練內(nèi)功，我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)上抓了很多東西，同時(shí)我們可以在跟政府搭建一個(gè)平臺(tái)，因?yàn)檎膬?nèi)生動(dòng)力，尤其是城市更新動(dòng)力會(huì)更大。這中間我們被迫做了一兩個(gè)輕資產(chǎn)，后來我發(fā)現(xiàn)其實(shí)不太容易，好像輕資產(chǎn)很美麗，那最終掙錢怎么掙呢？通過你的改造、通過你的運(yùn)營(yíng)、通過你的社群。
我的領(lǐng)導(dǎo)在核心區(qū)域租了一個(gè)很大的地方，當(dāng)二房東做輕資產(chǎn)，不掙錢，可能出于品牌需要，出于規(guī)模需要。我更愿意是有一單就是一單，這一單的背后，輕資產(chǎn)的背后，我認(rèn)為非常重要的就是你的管理能力和運(yùn)營(yíng)能力和改造能力。所以輕資產(chǎn)在這個(gè)時(shí)候是一個(gè)悖論，你不能說輕易做輕資產(chǎn)這個(gè)東西。輕資產(chǎn)也跟它的運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)系，改造的能力都是有關(guān)系的。所以我們一直在做。
我舉個(gè)例子。我們今年其實(shí)失去了一個(gè)輕資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，也做成了一個(gè)輕資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。失去一個(gè)輕資產(chǎn)機(jī)會(huì)，我想表明輕資產(chǎn)看起來很美麗，但做起來很難。一個(gè)非常非常核心的區(qū)域，第一步我們要把它拿過來，20年，我來掏，租金很低，掏三個(gè)億改造費(fèi)用，退出的時(shí)候給你資產(chǎn)多少。這是第一步。后來我在推動(dòng)過程中發(fā)現(xiàn)，這不是中糧的主戰(zhàn)略，中糧說那投三個(gè)億投不了，能不能你投改造費(fèi)用，我租過來，我價(jià)格高一點(diǎn)，然后我再通過運(yùn)營(yíng)回來，資產(chǎn)肯定升值。也同意了。但是業(yè)主不滿意。其實(shí)項(xiàng)目在非常非常核心的位置，但是時(shí)間周期太長(zhǎng)了。后來他們拿走了。我相信拿走也干不起來，因?yàn)楦闵虡I(yè)的就是搞商業(yè)的，搞辦公的就是搞辦公的，還用原來商業(yè)的方式搞辦公，搞不了。所以最后跑不遠(yuǎn)。但是缺點(diǎn)是失去機(jī)會(huì)了，窗口期就這么短，北京的事都是這樣的。
做成了一單，我們跟政府合作的一單，也是在相對(duì)市中心，但非常考驗(yàn)我們的改造水平。它的周邊租金就在4塊錢到4塊5，它的預(yù)期是給我3塊5，我的空間就是一塊錢。如果我把它提到6塊5，我們要20幾年，還要投改造費(fèi)用。最后當(dāng)然價(jià)格也很合適，也是未來是一個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目。
我的老板問我，孫天立你們這個(gè)團(tuán)隊(duì)到底怎么玩，輕重并舉怎么做？我說輕重并舉，以輕為舉。等到中糧認(rèn)為這是一個(gè)非常核心的主業(yè)，我就重起來了。我也不放棄重的，輕的要通過真正的要干一個(gè)成一個(gè)，才能對(duì)這個(gè)行業(yè)，其實(shí)不光是掙錢，而是對(duì)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展是有幫助的。所以我對(duì)輕資產(chǎn)來說，是要因公司的發(fā)展而定，要因公司的戰(zhàn)略而言，要因公司的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金流的情況而定，要因公司團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力而定，若干個(gè)維度，最后定了輕資產(chǎn)是不是應(yīng)該做。這是我的觀點(diǎn)。
齊舒芳：謝謝孫總的分享，輕重并舉，這也是很多房地產(chǎn)公司討論的命題。
孫天立：90%的人是服務(wù)于那10%的人，如果整個(gè)市場(chǎng)90%都不敢買，你就到了該買的時(shí)候了。
齊舒芳：這是抄底理論嗎？
孫天立：還不是抄底，還基于好多維度，團(tuán)隊(duì)等等。但是我認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)購(gòu)買資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。
齊舒芳：我想補(bǔ)充一句，其實(shí)我自己覺得作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果從開發(fā)角度來說，做輕資產(chǎn)還需要克服一些心理上的障礙。因?yàn)楸热缱≌_發(fā)是賺快錢的高額利潤(rùn)的，做輕資產(chǎn)真的需要很精深的去耕耘，也要克服一些心理上的障礙。
下面請(qǐng)金隅的叢總，聽聽您的看法。
叢云凌：謝謝齊總，我們叢總經(jīng)理今天有另外的安排，我代表叢總進(jìn)行發(fā)言。
今天話題說到輕資產(chǎn)，大家也發(fā)現(xiàn)最近很多房企都提出了關(guān)于輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的想法，而且現(xiàn)在可能有的人會(huì)認(rèn)為重資產(chǎn)可能已經(jīng)不再是咱們作為房企的最佳選擇了，包括可能近期也看到，有一些資產(chǎn)退出，咱們能感覺到整個(gè)地產(chǎn)的市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入到了存量運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，所以說這樣來說，我們也能很明顯的感覺到，現(xiàn)在輕資產(chǎn)的重要性也很明顯的凸顯出來了。
說到輕資產(chǎn)，核心來講就是服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心的就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。不管是客戶也好，企業(yè)也好，還是從政府的角度來看，對(duì)于他們來講無非就是兩個(gè)方向，一個(gè)是需要良好的重資產(chǎn)的空間載體，另外更重要的是說，包括咱們近期一直提到的關(guān)于運(yùn)營(yíng)、服務(wù)，甚至關(guān)于人才，可能后面咱們之前講到的金融，各方面的平臺(tái)，包括生態(tài)圈的構(gòu)建，這兩個(gè)條件可能是咱們現(xiàn)在很多的企業(yè)比較關(guān)注的點(diǎn)。特別是第二點(diǎn)，只有從輕資產(chǎn)層面上才能解決這個(gè)問題。
所以從輕資產(chǎn)的能量來看，賦能來看，也的確屬于重資產(chǎn)能夠給它源源不斷的持有的原動(dòng)力。
因?yàn)槲覀兪墙鹩�，也是一個(gè)國(guó)企項(xiàng)目，社會(huì)責(zé)任也在，所以從我們這邊來講，我們個(gè)人的建議也是建議大家能夠把收益看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。舉個(gè)例子，可能甚至出現(xiàn)咱們?cè)谑找�、在企業(yè)、客戶甚至一些區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，不要局限于眼前的利益，可能會(huì)為了這個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益持久的、持續(xù)的發(fā)展，積累更好的機(jī)會(huì)。
作為一個(gè)比較大的項(xiàng)目來講，從前期的最開始的設(shè)計(jì)、規(guī)劃到建設(shè)、開發(fā)，到后面的招商運(yùn)營(yíng)，這一系列問題都離不開這些，包括我們?cè)谧铋_始打造這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，可能更重要的是需要把我們的項(xiàng)目產(chǎn)品盡快搭建起來，以這個(gè)為亮點(diǎn)去吸引我們后期的發(fā)展。
再舉一個(gè)我們金隅的例子，金隅集團(tuán)股份持有的一個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)谇捌谠O(shè)計(jì)的時(shí)候，利用了我們自身的資源和能力，投入大量的在硬件設(shè)施方面，包括可能提供了后期的包括員工餐廳、商務(wù)配套服務(wù)環(huán)境，再包括共享的一些空間，包括一些會(huì)議接洽一些硬件服務(wù)商之外，我們現(xiàn)在也是在用心做好每一項(xiàng)軟性的服務(wù)，包括平臺(tái)搭建，包括工商稅檢的信息平臺(tái)，這一系列的確是在一步一步的成長(zhǎng)，也在扎實(shí)的做。
最后一句話，關(guān)于輕資產(chǎn)，我們的建議是，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來講，還是建議能夠把涉及到人才的、金融的，包括資源的、品牌的，能夠打包在一起，做一個(gè)軟性的包裝，這樣的話才能真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化。謝謝。
齊舒芳：謝謝您，從產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的角度分享了一下輕資產(chǎn)的觀念。
說到輕資產(chǎn)，我們也在做很多輕資產(chǎn)的事，我們把輕資產(chǎn)有給細(xì)分了一下所謂輕資和中資，所謂輕資就是純管理輸出，比如我們跟另外一家國(guó)企在談，這么多年的策劃定位、招商招租、管理的技能，給它做顧問服務(wù)。不是以賺錢為目的，但是可以幫助，因?yàn)橹刭Y產(chǎn)需要好多好多錢，在現(xiàn)在的前景和大勢(shì)之下，輕資產(chǎn)可以幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，占領(lǐng)市場(chǎng)。我們的中資有點(diǎn)類似于二房東的概念，用一定的租金包租過來，還是要利用自己的運(yùn)營(yíng)管理水平來賺取差價(jià)收益，第二種方式更加考量我們的專業(yè)能力，因?yàn)楹湍沩?xiàng)目接過來改造工期，你的運(yùn)營(yíng)能力等等，特別強(qiáng)相關(guān)。我們現(xiàn)在獲取的就是在南二環(huán)有一個(gè)項(xiàng)目，拿來之后，比我們預(yù)期的改造時(shí)間就要往后拖了，要拼命的通過招商、招租把損失奪回來，所以輕資產(chǎn)或者重資產(chǎn)是當(dāng)下發(fā)展過程當(dāng)中對(duì)重資產(chǎn)的一個(gè)補(bǔ)充。
討論完輕資產(chǎn)，我們接下來再比較跨界今天的話題，說說科技化。說到這個(gè)話題，我相信大家都特別感興趣，我剛看了這個(gè)話題，腦海里想起了兩個(gè)事，一個(gè)是前些天波士頓動(dòng)力的機(jī)器人，這種科技給人類帶來的特別大的震驚，會(huì)上桌子，會(huì)翻跟頭，包括前兩天還有一個(gè)咱們國(guó)家的一個(gè)博士搞出來的改變基因序列的新生兒�？萍荚谖易约嚎磥硎橇钊苏痼@，既渴望擁抱，有的時(shí)候又害怕?lián)肀�。說起科技，對(duì)房地產(chǎn)包括對(duì)商辦地產(chǎn)的改變特別大，不光是在空間上，我們現(xiàn)在搞的智慧建筑、智慧樓宇，包括運(yùn)營(yíng)上都有很多新的科技化的手段，很大的將來。接下來我想請(qǐng)電子城的張總，請(qǐng)您分享一下科技在商辦地產(chǎn)、在房地產(chǎn)當(dāng)中的運(yùn)用，你是什么看法？
張南：感謝主持人，會(huì)前我們?cè)跍贤ǖ臅r(shí)候，我主動(dòng)提出從金融轉(zhuǎn)到科技化，其實(shí)不管我們的空間怎么做，我們的房地產(chǎn)行業(yè)，包括這次的論壇，15年也不容易，寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇。怎么發(fā)展？其實(shí)離不開科技的進(jìn)步。
我記得我還參與了這次標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng)的制定，其實(shí)我們也更多的關(guān)注我們的科技，不僅僅體現(xiàn)在我們的建筑，更體現(xiàn)在包括運(yùn)營(yíng)、服務(wù)，很多其實(shí)都離不開科技的進(jìn)步�？萍紝�(duì)于社會(huì)的進(jìn)步，其實(shí)同樣對(duì)于我們的空間，我們的建筑空間的發(fā)展進(jìn)步，關(guān)系我覺得是第一位的。這個(gè)來講是我實(shí)實(shí)在在的認(rèn)知。
前一陣我一直在忙一個(gè)事情，叫中國(guó)首屆的智慧園區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)大賽，這個(gè)大賽歷時(shí)四個(gè)月，我身處其中，接觸了很多項(xiàng)目，溝通了很多企業(yè)，對(duì)我的感觸非常之深。原來我記得是黑馬的劉文文說過一句話，所有的生意、所有的傳統(tǒng)行業(yè)都值得再重做一遍。我覺得用在我們的空間內(nèi)容上，所有的空間如果賦能了科技，其實(shí)它可以變得不同。我真的是深深感受到科技對(duì)于我們整個(gè)空間的改變、變化是有多大。
原來更多的人包括開發(fā)企業(yè)、甲方，更關(guān)注的是科技對(duì)于建筑、對(duì)于內(nèi)容的提升，包括孫總這邊的輕資產(chǎn)更關(guān)注科技對(duì)運(yùn)營(yíng)層面的提升。但是我覺得從空間的科技賦能來講，應(yīng)該從四個(gè)層面的需求去深入挖掘。2B的，不管是輕是重還是怎么樣，管理者是很重要的，要對(duì)于科技提升自己的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)內(nèi)容。
還有一個(gè)重要的就是我們很多的辦公也好，園區(qū)也好，進(jìn)駐的都是企業(yè)，我們一定要挖掘企業(yè)的訴求。
另外就是員工，就是2C端的需求。
還有一個(gè)是2G端的，因?yàn)槊恳粋�(gè)建筑物都要溝通到社區(qū)、街道。
所以這四個(gè)層面的需求，都要通過挖掘去整合。整合的手段就是科技內(nèi)容。從整個(gè)秩序邏輯上，也要從進(jìn)駐企業(yè)的本身企業(yè)的秩序，包括辦公樓或者園區(qū)本身的邏輯秩序，再一個(gè)是整個(gè)大的社會(huì)的整體的秩序要串通、打通。這個(gè)最好的手段就是科技賦能。
科技還能干一件事情，就是把這里生產(chǎn)、生活的所有的相應(yīng)的數(shù)據(jù)抽取出來，進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，這是更大的價(jià)值，我想你的空間就不僅僅是一個(gè)空間的問題。
所以科技對(duì)于我們整體的不動(dòng)產(chǎn)也好，我們的空間的運(yùn)營(yíng)者也好，我們相應(yīng)的管理者也好，科技都是我們能夠賦予它新的生命、新的價(jià)值的最重要的手段，科技賦能是未來整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型、發(fā)展的核心內(nèi)在的動(dòng)力。謝謝。
齊舒芳：謝謝張總的分享。剛剛您講到了幾個(gè)方面，您有一點(diǎn)說得非常好，就是2G端，我們也深刻感覺到，當(dāng)你在做任何一個(gè)項(xiàng)目或者一個(gè)業(yè)務(wù)的時(shí)候，我們可能更多考慮的是C端或者B端，但實(shí)際上反而是G端是在做房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的時(shí)候最重要、最優(yōu)先要考慮的事。
接下來請(qǐng)哇棒傳媒的周總分享一下您的觀點(diǎn)。
周映紅：剛才主持人說跨界，我可能是整個(gè)在座最跨界的，我們是一個(gè)移動(dòng)傳媒集團(tuán)，一開始我還蠻忐忑的，但是大家都很自然的在聊業(yè)內(nèi)的事情，我還有做筆記。
因?yàn)槲以诮裉熘形绲絹碇�，我都不太知道今天可能�?huì)聊什么話題。但是來了以后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)大家面臨一個(gè)同樣的時(shí)代，所思考的問題都是非常相通的。剛剛大家聊商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，我不太懂，但是跟大家話題很相關(guān)，就是運(yùn)營(yíng)的話題。我們更多是去理解消費(fèi)者級(jí)的用戶，在某一個(gè)平臺(tái)可能會(huì)因?yàn)槭裁袋c(diǎn)轉(zhuǎn)化，然后產(chǎn)生一些關(guān)聯(lián)去服務(wù)客戶。剛剛聽各位老總講，在地產(chǎn)里面邏輯是完全一樣的。我們從移動(dòng)營(yíng)銷的角度去看科技對(duì)地產(chǎn)的賦能和轉(zhuǎn)變，我感覺可能還是回到比較互聯(lián)網(wǎng)的思維，真正的轉(zhuǎn)變比較根本的轉(zhuǎn)變就是我們的用戶、我們的消費(fèi)市場(chǎng)和我們的消費(fèi)者選擇的標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變。在商用物業(yè)角度的大的變化，首先是入駐的企業(yè)。
現(xiàn)在企業(yè)的形態(tài)在發(fā)生變化，以前主流企業(yè)是一些大型集團(tuán)，有非常階梯性的分布。但是現(xiàn)在有很多各式各樣的企業(yè)和各種我們以前沒有見過的行業(yè)的企業(yè)都在出現(xiàn)，企業(yè)形態(tài)發(fā)生了很多變化，還有是因?yàn)檫@種業(yè)務(wù)或者創(chuàng)業(yè)企業(yè)主的理念和行業(yè)的變化，會(huì)帶來對(duì)辦公方式是有不一樣的變化。
比如很多公司完全可以不用坐班，對(duì)場(chǎng)地要求也很大變化，比如移動(dòng)辦公或者大家可以遠(yuǎn)程辦公，對(duì)于一些科技屬性的東西，在他們工作當(dāng)中，可能在地產(chǎn)現(xiàn)在還是在做加法，但是很多行業(yè)科技就是他們的日�；蛘咧鳂I(yè)，辦公的方式的變化，應(yīng)該也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)會(huì)有一些影響。
我們?cè)谧鲆苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷的角度，其實(shí)時(shí)代的感知是一樣的，我們?cè)?017年以前，大家都在講移動(dòng)營(yíng)銷，其實(shí)講技術(shù)的變化。但在2017年往后，我們也面臨一個(gè)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的問題，在2017年之前，移動(dòng)用戶還是有人口紅利的，但是到2017年，基本上所有用戶都是移動(dòng)用戶之后，我們也面臨存量是運(yùn)營(yíng)的考題。我們的思考是不去看移動(dòng)營(yíng)銷，要去看移動(dòng)時(shí)代所有的行業(yè)的營(yíng)銷該怎么做�？赡芪矣X得輻射到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，那就是我們?cè)诿媾R這個(gè)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，可能整個(gè)行業(yè)所有的目標(biāo)用戶對(duì)于一個(gè)辦公的內(nèi)心需求，發(fā)生了一個(gè)變化，是整個(gè)行業(yè)和心態(tài)理念的變化來反推我們的產(chǎn)品或者服務(wù)，或者定位等等。這些角度是我的理解。
從對(duì)未來來講，我的感覺是在商用的地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在比較明顯的就是購(gòu)物中心，以前購(gòu)物中心就是購(gòu)物中心，現(xiàn)在完全都是變成休閑中心，就是一個(gè)目的地。就是完全有品牌、有感覺、有溫度、有生動(dòng)形象的目的地。對(duì)于商用的寫字樓這些場(chǎng)景，以前可能大家都是公司消費(fèi)，可能比較理性。但是未來個(gè)性化的行業(yè)或者創(chuàng)新型的企業(yè)越來越多的話，他們對(duì)于所要求的辦公場(chǎng)所所期待的，應(yīng)該也會(huì)有更多感性的部分。
從我們自己做的業(yè)務(wù)來看，我感覺在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，未來不久的時(shí)間，應(yīng)該在大數(shù)據(jù)，就是什么樣的企業(yè)會(huì)喜歡什么樣的辦公場(chǎng)所，會(huì)有什么樣的感知，可能這些大數(shù)據(jù)也會(huì)足夠建立企業(yè)，包括會(huì)有更多的人工智能的計(jì)算應(yīng)用到這個(gè)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)。因?yàn)檫@個(gè)很重資產(chǎn)，所以可能計(jì)算得更清楚或者更清晰，效益在我們做的那些快消行業(yè)可能效能會(huì)更大化。
剛剛講到理念的變化，藝術(shù)成分，感性溫度成分在未來商業(yè)場(chǎng)景里面也會(huì)有更大比重的加入。大概這就是我從我的角度，科技對(duì)一個(gè)行業(yè)的改變，我的理解它不是改變這個(gè)行業(yè)本身，更多的是改變這個(gè)行業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的要求。所以可能會(huì)帶來的就是根本性的規(guī)律會(huì)有比較容易看到的角度。這是從數(shù)據(jù)挖掘的角度考慮的。
齊舒芳：謝謝周總的分享，您的跨界還真的是從另一個(gè)角度給我們提供了很多新思路。接下來請(qǐng)中關(guān)村固安園的王總分享一下您的看法。
王玉龍：剛才兩位嘉賓都講得我比較同意，其實(shí)我們分析任何一個(gè)市場(chǎng)，或者任何一個(gè)行業(yè)的細(xì)分，首先離不開從客戶角度考慮問題，未來的客戶到底需求什么，我們應(yīng)該提供給什么樣的產(chǎn)品，我覺得我們從這點(diǎn)來切入。首先現(xiàn)在很多跨國(guó)公司，包括一些金融公司，互聯(lián)網(wǎng)公司，世界500強(qiáng)的巨型公司，在選址的時(shí)候已經(jīng)逐漸的有了自己的標(biāo)準(zhǔn)和要求。比如說這個(gè)空間互聯(lián)網(wǎng)安全性夠不夠，你的帶寬夠不夠，是否穩(wěn)定，它對(duì)用電量也有一定要求，空間里面有沒有體驗(yàn)的成分在里面，這都是選擇未來辦公的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
我們從這個(gè)角度來切入，未來的辦公在科技里面應(yīng)該是個(gè)什么樣的辦公的環(huán)境。我想從幾方面來講。
第一，建筑。剛才主持人一開場(chǎng)改得很好，說機(jī)器人會(huì)翻跟頭，又研制出什么的，當(dāng)然建筑肯定不會(huì)翻跟頭。但是未來建筑我認(rèn)為會(huì)說話，它應(yīng)該是一個(gè)會(huì)互動(dòng)、會(huì)說話的一個(gè)辦公樓，比如我們的墻面已經(jīng)不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是一個(gè)吊裝的墻體，或者一個(gè)鋼筋混凝土的墻體，它這里面應(yīng)該集聚了一些功能在上面，比如說以后我們還會(huì)有平板電腦嗎？是不是就在墻體上實(shí)現(xiàn)了呢？比如我們還用幾根線去穿強(qiáng)電弱電嗎？也應(yīng)該有所改變。比如你在吊裝墻體的時(shí)候，是不是反正面的裝飾就一步到位了呢？比如說室外的墻體，是不是就能解決了冬天室內(nèi)暖夏天室內(nèi)冷的需求呢？當(dāng)然我之前也參觀了中糧安定門的項(xiàng)目，八年前我也參觀了呼吸式幕墻，包括地源熱泵解決等等問題，這些都會(huì)帶來顛覆性變化。未來的墻體的材料，未來的建筑模式，到底是一個(gè)什么樣的模式。我覺得這是第一個(gè)，就是科技給建筑帶來的變化。
第二，科技未來給我們室內(nèi)空間，給室內(nèi)到底能帶來什么，室內(nèi)未來的辦公空間更關(guān)注的是什么？就是人，人在里面，比如說會(huì)不會(huì)像這個(gè)會(huì)場(chǎng)這么多人空氣這么不好，這是很多企業(yè)選擇辦公場(chǎng)所的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是它在新風(fēng)系統(tǒng)、PM2.5過濾系統(tǒng)等等方面做得怎么樣，這只是其中一方面。比如對(duì)女性員工關(guān)懷方面是不是一個(gè)方面。比如未來是不是會(huì)變成一個(gè)小團(tuán)隊(duì)一個(gè)小團(tuán)隊(duì)，變成一組一組的去研發(fā)產(chǎn)品。這種時(shí)候我們是不是應(yīng)該給他提供更靈活的辦公空間。應(yīng)該是這樣，而并不是在一個(gè)空間里，幾千人在這里辦公。
我們現(xiàn)在可以到阿里和騰訊最新的辦公區(qū)看一看，里面已經(jīng)嵌入了非常多的科技化的東西，但是我認(rèn)為還不夠。這里面還有溫度，要有溫度嵌在里面，有人文的東西在里面。未來的辦公空間一定要在C端或者客戶端下足工夫，所以未來的建筑除了不能翻跟頭，我覺得什么都會(huì)。
齊舒芳：謝謝王總的分享。我小的時(shí)候看過一個(gè)小說，小靈通漫游未來世界，不知道大家沒有看過沒有，當(dāng)時(shí)看那個(gè)小說覺得都是神奇的東西，后來發(fā)現(xiàn)這些全實(shí)現(xiàn)了，現(xiàn)在描繪的東西又讓我想起了那本書，我估計(jì)不久的將來都能實(shí)現(xiàn)。
我們每位嘉賓都分享完了，我剛剛看到，單總還特別認(rèn)真在記錄，你有沒有什么要補(bǔ)充的？
單偉豹：剛才說的REITs、IPO、基金等等都比較推不出來，但是我們最近這幾年流行的ABS、CMBS也是一個(gè)過渡性的REITs，而且做的量蠻大，超過一千億了。這些新的產(chǎn)品部分替代REITs，而且沒受到銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)的反對(duì)，我覺得還可以發(fā)揚(yáng)光大。怎么把它完善，看看我們業(yè)界是怎么去做的。
齊舒芳：謝謝您的補(bǔ)充。時(shí)間關(guān)系，我們不再組織嘉賓們之間的碰撞了，但是聽了各位嘉賓的發(fā)言，下一次希望給我們多點(diǎn)時(shí)間碰撞一下。最后每位嘉賓分享一句話，咱們做一個(gè)結(jié)束，在新時(shí)代之下，您心目中的辦公應(yīng)該是什么樣子？共享新時(shí)代，您心目中從商辦市場(chǎng)的未來是什么樣子。
單偉豹：我年紀(jì)大，而且比較傳統(tǒng)。在中國(guó)我們是1986年開始進(jìn)來投資，做過跨行業(yè)也蠻多的，在中國(guó)這個(gè)快速發(fā)展的國(guó)家，有一個(gè)技術(shù)非常大的市場(chǎng)，有一個(gè)中央集權(quán)非常有效的政府，它的機(jī)遇很多。雖然不合理、不合法的事情蠻多，但是我們?cè)谶@里面的機(jī)會(huì)還是非常大的。抓得住機(jī)會(huì)，還是給每個(gè)企業(yè)都有很大的空間。
孫天立：在寫字樓行業(yè)里面，我覺得最終場(chǎng)景是這樣的，就是第一，先說共享，一定能做到共享。第二，做到社群。第三，做到數(shù)字。第四，舒服。這是最關(guān)鍵的。
張南：所有的實(shí)現(xiàn)我們是要靠科技，要靠智慧服務(wù)。謝謝。
叢云凌：其實(shí)我是在想我覺得如果在座的這些嘉賓所提到的這些如果都能實(shí)現(xiàn)的話，應(yīng)該未來的辦公就會(huì)很美好。但這里面我講到三個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是科技，一個(gè)是融合，一個(gè)是創(chuàng)新。未來的商務(wù)辦公應(yīng)該不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是數(shù)字化和互聯(lián)化，應(yīng)該給咱們的更多商務(wù)辦公空間增加更多的生態(tài)化。
王玉龍：在八年前我記得我?guī)F(tuán)隊(duì)編過一本書，書的名字就叫《工作的誘惑》，未來的工作應(yīng)該是一個(gè)什么樣的模式，我覺得它應(yīng)該是互動(dòng)的，是包容的，是共享的空間。謝謝。
周映紅：我延續(xù)剛剛的觀點(diǎn)，在未來的商業(yè)空間里面，應(yīng)該是科技和溫度都必不可少，可能從運(yùn)營(yíng)的角度，會(huì)出現(xiàn)的狀況就是我們可能要智能識(shí)別，感性去打動(dòng)我們的目標(biāo)用戶。
白羽：中國(guó)制作可能永遠(yuǎn)靠這種高消耗環(huán)境的代價(jià)去創(chuàng)造產(chǎn)值，所以我們想做的事情就是用最低能耗、最低的環(huán)境代價(jià)，用這種存量資產(chǎn)為創(chuàng)新企業(yè)賦能，為他們打造一個(gè)不僅僅是辦公，而是一個(gè)生活和發(fā)展的空間。謝謝。
齊舒芳：我們今天的分享就到這里，感謝各位嘉賓。
來源：房訊網(wǎng)