房訊網(wǎng)訊 12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗在論壇上發(fā)表主題演講，解讀中國商務(wù)園區(qū)的發(fā)展以及主要城市競爭力排名。她認(rèn)為，傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)的升級、TMT等高科技企業(yè)高速發(fā)展、城市更新和調(diào)控政策等為當(dāng)下商務(wù)園區(qū)提供了巨大的推動力；從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)、人才和創(chuàng)新指數(shù)、市場成熟度指數(shù)三個維度出發(fā)對全國主要城市的商務(wù)園發(fā)展競爭力進(jìn)行考量，北京和上海依然處于領(lǐng)先地位，杭州、成都、南京、武漢發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
以下是劉煥麗演講實(shí)錄：
劉煥麗：今天我跟大家分享的是世邦魏理仕2018年商務(wù)園區(qū)解讀白皮書。到底什么是商務(wù)園區(qū)？商務(wù)園區(qū)的特點(diǎn)是什么？什么樣的客戶對商務(wù)園區(qū)感興趣？接下來我跟大家分享的信息可以讓大家找到答案。
什么是商務(wù)園區(qū)？它和傳統(tǒng)的寫字樓有什么區(qū)別？寫字樓是相對單一的，它是位于城市最好的位置。寫字樓的業(yè)主心態(tài)很簡單，是不是可以租到好的租金、物業(yè)是不是可以賣到好的價(jià)格。租賃物業(yè)會考慮租戶組合是不是優(yōu)化。
產(chǎn)業(yè)相較于寫字樓，會更加注重多元化。首先，商務(wù)園區(qū)是強(qiáng)調(diào)依托產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展。它的位置一定是位于非核心區(qū)、新興區(qū)域和產(chǎn)業(yè)園區(qū)之內(nèi)。它的功能形態(tài)非常多元化，包括辦公、研發(fā)、培訓(xùn)、數(shù)據(jù)中心、展示中心、呼叫中心等等。
商業(yè)園區(qū)發(fā)展到今天，它的多元化經(jīng)歷了哪些歷程？以一線城市來分析，制造業(yè)企業(yè)的外遷使得現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)升級改造作為辦公用房，進(jìn)入了第一階段工業(yè)園區(qū)階段。隨著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、政策支持，更多的企業(yè)聚集到這類園區(qū)，發(fā)展到第二階段，以研發(fā)為主、設(shè)計(jì)為主的科技園、軟件園階段。同時(shí)，它也會對傳統(tǒng)寫字樓的租戶有很大的吸引力。第三階段就是我今天跟大家分享的商務(wù)園區(qū)階段。
通過配套完善，以辦公為主導(dǎo)的園區(qū)發(fā)展到今天，它背后有哪些驅(qū)動力。
一是來自于制造業(yè)企業(yè)的需求。傳統(tǒng)制造業(yè)基礎(chǔ)是以組裝制造產(chǎn)品為主。隨著產(chǎn)業(yè)升級，制造業(yè)的公司和企業(yè)會想到前期是不是可以把設(shè)計(jì)部分和研發(fā)部分并入進(jìn)來？前期、中期做到了，是不是還可以把銷售中心、展示中心、服務(wù)功能整合到一起？這就大大促進(jìn)了制造業(yè)企業(yè)對商務(wù)園區(qū)的辦公需求。
二是TMT類的企業(yè)，通訊、傳媒、科技類型的企業(yè)，我們統(tǒng)稱為高科技企業(yè)。近三年，隨著科技創(chuàng)新政策的逐步發(fā)布，高科技企業(yè)高速發(fā)展，對辦公樓的需求也是迅猛增長。我們在這里列舉了一些城市的政策發(fā)布。
三是城市和政策的推動。全國幾個主要城市從2014年到今年逐步推出了城市更新政策，使得商務(wù)園區(qū)有更多的空間去改造、升級、發(fā)展和完善。這頁P(yáng)PT有意思的一點(diǎn)是北京不在上面。因?yàn)楸本┦菑牡诙A段發(fā)展起來的，就像我們知道的中關(guān)村科技園區(qū)，它是以研發(fā)設(shè)計(jì)為導(dǎo)向而設(shè)置的園區(qū)，不是簡單的工業(yè)廠房升級改造而成的。
我們了解了背后驅(qū)動力驅(qū)動商務(wù)園區(qū)的快速發(fā)展，商務(wù)園區(qū)中的租戶組合又是怎樣的呢？我會以北京、上海的案例為主來介紹。
上面是北京商務(wù)園區(qū)的租戶比例，下面是上海的。TMT相關(guān)行業(yè)依然是獨(dú)占鰲頭，在北京占據(jù)了40%，在上海占據(jù)了30%。由于這兩個城市的政府政策推動企業(yè)的發(fā)展政策不同，所以租戶的比例也有所不同。從北京來看，生物醫(yī)藥會排在TMT后面，但上海制造業(yè)企業(yè)的需求依然迅猛。
商務(wù)園區(qū)是從產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)的角度出發(fā)所打造的產(chǎn)業(yè)培育和成長環(huán)境，是其吸引產(chǎn)業(yè)類客戶的另一個原因。商務(wù)園區(qū)往往是以大園套小園的形式，選址位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。大園區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)聚集多，使得小園區(qū)的企業(yè)享受產(chǎn)業(yè)集群的利好，客戶選址時(shí)也愿意靠近上下游企業(yè)，以獲得良好的投資環(huán)境和更便捷的相關(guān)性外部服務(wù)。如果以醫(yī)藥化工企業(yè)為例說明，化學(xué)樣品測試服務(wù)對供應(yīng)商的距離要求非常高，行業(yè)聚集度帶來的利好很明顯。這是他們選擇地址的重要考量之一。
優(yōu)惠政策與補(bǔ)貼不難理解。滿足條件的商務(wù)園區(qū)的客戶可以從政府方面獲得各項(xiàng)優(yōu)惠補(bǔ)貼。針對高新技術(shù)和研發(fā)中心的稅收優(yōu)惠政策、人才鼓勵政策、租金補(bǔ)貼政策等等，這些政策的力度表明了政府層面對產(chǎn)業(yè)的支持，更重要的是給予了客戶實(shí)際利益。
商務(wù)園區(qū)發(fā)展到今天不僅吸引了企業(yè)導(dǎo)向的客戶，而且它對傳統(tǒng)寫字樓客戶也有越來越大的吸引力，尤其是傳統(tǒng)大面積的寫字樓商戶對商務(wù)園區(qū)更加青睞。
首先，成本是一定會考慮的因素。我們對全國幾大主要城市的租金進(jìn)行了對比。淺色部分是主要城市寫字樓的租金，深色部分是主要城市主要商務(wù)園區(qū)的租金。一線城市的租金比超過了60%。
第二是基礎(chǔ)設(shè)施的改善。在交通、配套設(shè)施兩個方面，我們提取了北京和上海的地鐵通達(dá)性的數(shù)據(jù)。2005年到2020年，北京的地鐵有10倍的增長。上海從2005年到2020年增加5倍。2005年到2015年10年間，基礎(chǔ)設(shè)施配套在非核心區(qū)域的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過核心區(qū)域。隨著科技的增長和發(fā)展，傳統(tǒng)寫字樓租戶是不是一定要在中心區(qū)辦公？是不是可以在配套完善、交通便捷的新興區(qū)域辦公？
第三是對人的重視程度。上面說到的配套不僅是考慮基礎(chǔ)要求，我們會考慮有沒有電影院、圖書館，有沒有社交場所？牽涉到家庭，是不是有母嬰設(shè)施？是不是有幼兒園、有效？從基礎(chǔ)需求到上層需求、從屬需求，商務(wù)園區(qū)可以使周圍的配套更加人性化、合理化，以達(dá)到吸引人才、留住人才的目的。
通過這些信息的分析，我們對全國主要城市的城市商務(wù)園發(fā)展競爭力進(jìn)行了排名。我們的排名主要考慮三個維度，分別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)、人才和創(chuàng)新指數(shù)、市場成熟度指數(shù)。
全國16個城市的綜合排名，北上深廣這幾個一線城市名列前茅。左邊的數(shù)據(jù)，最下面的橫軸是城市現(xiàn)有的競爭力和成熟度。不難看出北京和上海依然處于領(lǐng)先地位，毋庸置疑。有意思的是豎軸，靠上的四個城市，杭州、成都、南京、武漢發(fā)展?jié)摿艽�，預(yù)計(jì)會成熟。在我們的白皮書里還有更詳細(xì)的信息和具體案例分析。
謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)