房訊網(wǎng)訊 12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)系主任陳淮出席論壇并做開幕演講，從宏觀角度對經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場進行解讀。他表示，房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在宏觀經(jīng)濟下行壓力加劇的形勢下，中國的城鎮(zhèn)化和城市化成為長期經(jīng)濟增長的支撐點，房地產(chǎn)業(yè)在其中依舊承擔著國民經(jīng)濟增長支柱產(chǎn)業(yè)的責任，承擔著老百姓住房條件改善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和社會私人財富累積的重任。
以下是陳淮演講實錄：
陳淮：大家上午好！對宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)發(fā)展，我講三個問題，形勢、寫字樓和產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)。
2018年已經(jīng)到了最后一個月，大家都感覺到格外的壓抑，亮點不多。的確，今年的經(jīng)濟形勢沒有多少好評論的，我們確實是面對前所未有的挑戰(zhàn)和困難。如同幾周前中央政治局會議提出的經(jīng)濟增長的下行壓力在加劇。經(jīng)濟增長下行是從2014年開始，到2016年末，經(jīng)濟學界達成基本的共識，中國經(jīng)濟經(jīng)過了長期高速增長以后，會出現(xiàn)大寫的L型。到2016年末，L型基本走到底。2017年以后，雖然不會很快的回升，但也不會繼續(xù)增速下行。現(xiàn)在看來，2018年差不多已成定局，可以大致判斷還是會繼續(xù)下滑。
通過三件事情可以看到面臨的形勢比較嚴峻。一是股市和匯率。特朗普高興地說美國股市延續(xù)了戰(zhàn)后40年來歷史最長的牛市期。我們的股市處在歷史的低點，而且慘不忍睹。匯率幾次險險破7。顯而易見，這些都是對經(jīng)濟預期和經(jīng)濟內(nèi)在增量變化弱化密切相關(guān)的外在指標。二是習主席召開民營企業(yè)座談會，對民營企業(yè)進行了前所未有的鼓勵，提出要求要給予更多的政策支持。這也反映出我們迫切需要新的前期被忽略的經(jīng)濟增長力量的支持。三是在G20峰會上，在與美國的雙方談判中，美國人幾乎沒有任何讓步。市場對G20峰會美中兩國元首的論壇給予這么高的關(guān)注度，因為這對中國的經(jīng)濟的確非常重要。
我不想再更多的細分。今年的經(jīng)濟增長中，即使沒有美國的加稅，恐怕也不會太好看。實際上在過去幾年，我們的出口始終低于國民經(jīng)濟增長速度，也就是它對經(jīng)濟增長的貢獻是負數(shù)。其他的眾多產(chǎn)業(yè)也是困難重重，包括高科技產(chǎn)業(yè)，大家看到華為面臨的困境。也包括傳統(tǒng)工業(yè)中的基礎(chǔ)重工業(yè)，鋼鐵、石油、化工、煤炭。也包括這幾年發(fā)展比較快的汽車業(yè)，恐怕2018年很難過。如果中國兌現(xiàn)對美國汽車進口的承諾，汽車業(yè)的壓力還會增大。再加上新能源汽車的競爭。紡織、家電等行業(yè)也沒有多少可描述的。
中國短期經(jīng)濟形勢面臨的難題我們不一一述說，只強調(diào)一點，盡管美國貿(mào)易戰(zhàn)對我們的經(jīng)濟增長、出口，甚至是對過去若干年來一直致力于的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級都造成了巨大的挑戰(zhàn)和阻礙。因為全世界國際分工格局變化，自然對中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)選擇產(chǎn)生重大影響。但是，唯一影響不了、改變不了的是中國的城市化、城鎮(zhèn)化的歷史進程。
如果說中國經(jīng)濟有一個長期的經(jīng)濟增長的支撐點，就是中國的城鎮(zhèn)化和城市化。我們正在面臨著把大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠖鄶?shù)人住城里的民族。這個偉大歷史進程剛剛拉開帷幕，遠不到結(jié)束的時候，甚至連高潮都需到。如果到了高潮，我們就用不著討論產(chǎn)業(yè)園和寫字樓有多么重要。就是因為現(xiàn)在這個階段已經(jīng)上臺，而且是下一階段矛盾的主要集中點，是多集電視連續(xù)劇中扮演主角的問題。我們對中國經(jīng)濟的信心和房地產(chǎn)的信心來自于我們對城鎮(zhèn)化的信心。
經(jīng)歷了很長的一段歷史時期，在很長的歷史過程中，我們走過的彎路多過順利。產(chǎn)業(yè)園和寫字樓是我們國家城鎮(zhèn)化道路發(fā)展過程中一個很重要的角色。在很長一段歷史時期內(nèi)，我們曾經(jīng)以為城市就是大工廠，城市和工廠沒區(qū)別。很多老工業(yè)基地今天的困境怎么造成的？都是因為在改革開放之前或者是改革開放之初就是如此。修了一條產(chǎn)業(yè)專用線，鐵路東邊是工廠區(qū)，鐵路西邊是住宅區(qū)，不要說其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。今天所謂的棚戶區(qū)改造的問題、基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足的問題、環(huán)境嚴重污染的問題，其實都和老舊城市在城市化過程中曾經(jīng)長期施行的戰(zhàn)略有關(guān)。其實還遠不止于此，我們盡可能把工業(yè)建在山里，盡可能的把城市縮小抑制。
改革開放以后，面臨嚴重的房慌和住房危機，把城市化和城鎮(zhèn)化理解為首先是滿足老百姓住房的改善。今年是改革開放40周年紀念日，12月28號，中央要召開一次隆重的紀念大會。房地產(chǎn)業(yè)實際上是改革開放后20年的事。1998年全面停止福利分房，2002年才真的逐步停下來。前20年是福利分房階段，是老百姓住宅改善階段。如果說住宅建設(shè)40年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展其實是20年。
最開始的城市化建設(shè)，如果說標志性建筑，就是北京1979年當時的市委書記建的前三門大街，以此為標志，是以老百姓住房建設(shè)為核心的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)發(fā)展處于被忽略的位置。前三門的那些住宅樓當時是全國第一家開啟了大規(guī)模給老百姓建設(shè)住宅的先河，功不可沒。但是，它的缺陷也是顯而易見的。前三門大街本來應(yīng)該是旅游區(qū)、文物保護區(qū)，至少是有特殊功能。兩邊的商業(yè)不建不行，建了也不行。建了商業(yè)，交通主干道受到影響，效率沒辦法體現(xiàn)。不建商業(yè)，那么大批的居民住宅樓，居民生活會非常不便。那個時候我們根本沒考慮到城市功能分區(qū)。
一直到1998年之前，我們都是采取鼓勵單位自建住房的政策來幫助老百姓解決住房問題。所以，所謂的福利分房的高潮是80年代中后期和90年代。在這個時期，我們走過了嚴重的房荒和住房危機，讓大多數(shù)人住到了房子里，盡管還沒有解決所有人都住到房子里的問題。更重要的是這段時間的住宅建設(shè)成績是主體部分幾乎都是成套建筑。廚房、衛(wèi)生間、上下水道和單元房。它的缺點也是顯而易見的。完全忽略了城市功能分區(qū)，鼓勵單位自建住房，西單商業(yè)街建了很多宿舍樓，司局長中午回家睡一覺，不耽誤上午上班。
當時主管全國城市建設(shè)的建設(shè)部�，F(xiàn)在我們經(jīng)常調(diào)侃建設(shè)部，樓前是上訪的，樓后是遛狗的，中間是一大片居民區(qū)，在辦公區(qū)推著嬰兒車、牽著小狗的保姆。城市功能分區(qū)嚴重滯后。再加上這一批福利分房，現(xiàn)在來看，它的功能已經(jīng)遠不能滿足城市居民改善居住條件的要求，也迫切需要升級改造。
在這個過程中，有兩件事需要提一提，也是這次峰會的主題，一個是產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展對中國有兩大歷史貢獻。產(chǎn)業(yè)園不是中國的獨創(chuàng)，但是中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在今年紀念改革開放40周年的時候我們需要格外提出。它給我們提供了體制改革的試驗區(qū)。大到深圳特區(qū)，小到蘇南的各個工業(yè)園區(qū)，甚至是地市縣的工業(yè)園區(qū)。它給我們提供的不僅僅是產(chǎn)業(yè)聚集的空間，更重要的是體制成分成長的空間、體制改革向市場經(jīng)濟靠攏的試驗區(qū)。這是所有國家工業(yè)園區(qū)沒有過的功能。正是因為這個功能，我們才找到了向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的方向。
產(chǎn)業(yè)園最終讓我們解決了城市和產(chǎn)業(yè)關(guān)系出路的問題。在解放以后，北京城的歷史名人建筑和住宅都變成了街道工廠，基本上破壞殆盡。改革開放以后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展給產(chǎn)業(yè)升級和民營企業(yè)的發(fā)展提供了空間。早期建立的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)成了新城區(qū)建設(shè)的起點。北京這樣的城市以外延擴張為主，但很多二三線城市都走過了通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展最后成為新城區(qū)，包括蘇州、無錫、常州這樣的新興城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)都成為了新城。
寫字樓也是一樣，盡管寫字樓的發(fā)展有諸多被媒體所詬病、被社會不理解的地方，縣城也建CBD，全世界的中央商務(wù)區(qū)不超過20個，中國的縣里面也要建CBD。不顧當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的實際需要，盲目擴張、貪大求洋。但是，它依然是功不可沒，使城市格局、城市功能從簡單的辦工廠、住人到成為參與國際競爭、滿足信息流、資金流、高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)。
世界的城市都走過了這條道路。美國的汽車之城底特律、鋼鐵之城芝加哥、匹茲堡，21世紀世界各國城市的排名不是以工業(yè)生產(chǎn)能力的集聚為標志，而是以商務(wù)功能為標志。寫字樓的發(fā)展確實讓引領(lǐng)了中國城市建筑的發(fā)展。我們有很多得以在世界上炫耀的建筑，其實都是寫字樓的創(chuàng)造。到今天為止，大家所討論的聯(lián)合辦公、分享辦公都是寫字樓發(fā)展的貢獻，否則我們無法進入到與世界城市相媲美的階段，不能忘記產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫字樓在中國城鎮(zhèn)化、城市化過程中的歷史貢獻，而且有濃墨重彩的一筆。今后一段時間，它仍然是中國城市化、城鎮(zhèn)化中的領(lǐng)軍形式。
最后我想說說房地產(chǎn)行業(yè)。中國的房地產(chǎn)業(yè)在過去改革開放40年來，特別是停止福利分房以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中幾乎沒有得到過社會輿論的好評，包括主流媒體，包括在座各位記者所從事的媒體，你們哪一個媒體說過房地產(chǎn)的好話？房地產(chǎn)是在一片質(zhì)疑、焦慮，甚至是在詛咒、仇視的聲音中發(fā)展起來。恰好是在這樣一個社會氛圍中發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)承擔了國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)的責任，承擔了老百姓住房條件改善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和社會私人財富累積的重任。
之所以能夠有今天的發(fā)展是因為房地產(chǎn)業(yè)順應(yīng)了客觀規(guī)律。不管官多大、占據(jù)什么樣的顯要位置，房地產(chǎn)業(yè)的客觀規(guī)律也是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，不是因為誰的權(quán)力大就按照誰的主觀意志來發(fā)展。也不是因為掌握了新聞利器、公眾口舌的主觀意志為轉(zhuǎn)移。甚至不以站在道德高地，不以代表大多數(shù)老百姓、替窮人說話的主觀意志而轉(zhuǎn)移。
我們希望祖國天天是春天，有人不希望嗎？四季輪回誰改得了？這就叫客觀規(guī)律�？陀^規(guī)律如何促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者說房地產(chǎn)業(yè)如何順應(yīng)了客觀規(guī)律。我分享四點認識。
在一個相當長的歷史時期內(nèi)，甚至到今天為止，我們認為生產(chǎn)才是善，消費是惡。想吃好的、穿好的、過好日子、住好房子、娶漂亮的媳婦，這是修正主義，得對你進行思想改造才行。我們年輕的時候，滿大街的標語寫的是"抓革命，促生產(chǎn)""發(fā)展生產(chǎn)，保障供給""革命向前進，生產(chǎn)長一寸"。我上大學是77級，恢復高考第一年。馬克思主義經(jīng)濟學，老師給我們講生產(chǎn)、消費、交換、分配，生產(chǎn)是居于支配主導地位的。我們不把煤挖出來、不把鋼煉出來、不把汽車生產(chǎn)出來，何以讓人們生活改善？何以給老百姓提高工資？所以，第一條是努力生產(chǎn)。還有異議嗎？不把東西生產(chǎn)出來，我們何以漲工資和改善生活？對了一半。
工業(yè)化初期，它的規(guī)模、技術(shù)先進性以及集聚能力、資源共享能力、市場開拓能力等決定了社會的發(fā)展。工業(yè)化的中后期，如何挖更多的煤、煉更多的鋼、發(fā)更多的電、生產(chǎn)更多的汽車，一點不困難，難的是如何把這些東西賣掉。消費成為經(jīng)濟發(fā)展的主導性因素。社會發(fā)展的主要障礙已經(jīng)從生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到了消費領(lǐng)域。
2009年的全世界金融危機，跟1929年到1933年的大危機如出一轍，都是消費不足的危機，都是工業(yè)化之后的供給大于需求，是一個常態(tài)現(xiàn)象。擴大內(nèi)需、擴大消費是穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。2009年，我們沒聽說美國賣不出去什么東西，怎么就有金融危機了呢？不是因為社會有充足的購買力而買的，而是通過借錢買的。社會和居民部門、政府部門、企業(yè)部門過度負債來平衡供求，累積了危機。美國前財長麥特納說當初世界金融危機不怨美國人，怨中國人。中國經(jīng)濟發(fā)展了，掙了錢，中國人不花，不僅自己不花，還借給美國人花，讓美國人花多了，還不上了。當人們努力的討論買房、不買房的時候，實際上是人們已經(jīng)認同，社會已經(jīng)形成共識，消費是一種善，而不是罪惡。我們應(yīng)當努力滿足老百姓對美好生活的向往。這句話是去年十九大報告在關(guān)于現(xiàn)代化戰(zhàn)略這個長期發(fā)展戰(zhàn)略中提出的，今后一個相當長的歷史階段，中國的主要矛盾是生產(chǎn)發(fā)展不平衡不充分與老百姓對美好生活的向往之間的矛盾。我們扭轉(zhuǎn)了生產(chǎn)與消費的關(guān)系。重視消費是中國實現(xiàn)長治久安、經(jīng)濟發(fā)展最重要的關(guān)鍵，而不是如何形成更大的生產(chǎn)能力。
我們在一個很長的歷史時期內(nèi)認為未來的遠期利益才是一種善，眼前利益都是罪惡。你不應(yīng)當想現(xiàn)在過好日子，你應(yīng)該為偉大的理想獻身。如同很多宗教，你這輩子沒什么意義，爭取下輩子托生個好人家才行。如果你這輩子想吃好的、穿好的，那是貪念，是罪惡的欲望，得向神甫懺悔。
習主席說我們要擼起袖子加油干，我們年輕時的口號比這個邪乎的多，我們那個時候叫"活力1分鐘、奮斗60秒"。那個時候是"革命加批評，拼命干革命""一怕苦，二不怕死""狠斗私自一閃念""先生產(chǎn)，后生活""先治坡，后治窩"。我們認為光輝燦爛的未來才有意義，讓老百姓有錢是罪惡的、是不對的。
今天，十九大報告提出的滿足人民對美好生活的向往就是滿足當下現(xiàn)世，這輩子活的好點兒。人們買房發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺順應(yīng)了無論人們主觀意志都不可扭轉(zhuǎn)的客觀趨勢。
我們在很長一段歷史時期認為有產(chǎn)是罪惡，無產(chǎn)才是善。我們這個年齡的上小學，老師讓你要成為無產(chǎn)階級的接班人。30年前，誰家有房、有地、有資產(chǎn)，你就是社會的敵人，得對你施以無產(chǎn)階級專政的鐵拳，把你打翻在地，再踏上一只腳，讓你永世不得翻身。不管今天你意識和沒意識到，不管你因為買了房子而切切暗喜，還是因為沒買到房子懊悔不迭，或者是對房地產(chǎn)業(yè)充滿了仇視，為什么房價漲的讓我買不起。不管你出于什么樣的位置和情緒、你想和沒想過，實際上都在努力想成為"有產(chǎn)一族"。如果說全面的小康社會用一句話以概之，其中一個最重要的標志之一就是讓人人都是無產(chǎn)者的國家有越來越多的人民群眾擁有資產(chǎn)。這就是房地產(chǎn)業(yè)所順應(yīng)的客觀規(guī)律，它的發(fā)展前景、信心來源。
在一個相當長的歷史時期內(nèi)，我們曾經(jīng)認識城市是惡，農(nóng)村才是善。在一個相當長的歷史時期，我們的工業(yè)布局是"靠山、分散、進洞"，要遠離大城市，備戰(zhàn)備荒為人民。我們曾經(jīng)在第三、第四、第五個五年計劃的時候，工業(yè)固定資產(chǎn)70%以上都配置在三線建設(shè)，在陜西、四川、貴州的山溝里。我們動員了幾千萬知識青年上山下鄉(xiāng)，因為你們生在長在城市，你們的世界觀都已經(jīng)資產(chǎn)階級了，必須到農(nóng)村去改造才行，要接受貧下中農(nóng)再教育。我們對城市充滿了偏見。
今天，當我們面對經(jīng)濟發(fā)展問題的時候，要改善人民生活、滿足老百姓美好生活向往，讓億萬農(nóng)村人口享受城鎮(zhèn)化消費方式、生活方式，讓城鎮(zhèn)居民不斷改善居住條件和消費結(jié)構(gòu)升級，這才是我們建設(shè)美好中國、美麗家園的目標。城市是善，讓大多數(shù)人住城里，才能讓中華民族振興于世界民族之林，才能讓中國老百姓過上比美國人還闊的日子。
以上認識是我反思我們改革開放40年來的一點心得，也是對房地產(chǎn)未來信心之所在。謹供大家參考。謝謝！
來源：房訊網(wǎng)