房訊網訊 12月5日-6日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。

　　論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。

　　中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設系主任陳淮出席論壇并做開幕演講，從宏觀角度對經濟形勢和房地產市場進行解讀。他表示，房地產業(yè)仍是國民經濟支柱產業(yè)，在宏觀經濟下行壓力加劇的形勢下，中國的城鎮(zhèn)化和城市化成為長期經濟增長的支撐點，房地產業(yè)在其中依舊承擔著國民經濟增長支柱產業(yè)的責任，承擔著老百姓住房條件改善、產業(yè)結構升級和社會私人財富累積的重任。

　　以下是陳淮演講實錄：

　　陳淮：大家上午好！對宏觀經濟形勢和房地產發(fā)展，我講三個問題，形勢、寫字樓和產業(yè)園、房地產。

　　2018年已經到了最后一個月，大家都感覺到格外的壓抑，亮點不多。的確，今年的經濟形勢沒有多少好評論的，我們確實是面對前所未有的挑戰(zhàn)和困難。如同幾周前中央政治局會議提出的經濟增長的下行壓力在加劇。經濟增長下行是從2014年開始，到2016年末，經濟學界達成基本的共識，中國經濟經過了長期高速增長以后，會出現大寫的L型。到2016年末，L型基本走到底。2017年以后，雖然不會很快的回升，但也不會繼續(xù)增速下行�，F在看來，2018年差不多已成定局，可以大致判斷還是會繼續(xù)下滑。

　　通過三件事情可以看到面臨的形勢比較嚴峻。一是股市和匯率。特朗普高興地說美國股市延續(xù)了戰(zhàn)后40年來歷史最長的牛市期。我們的股市處在歷史的低點，而且慘不忍睹。匯率幾次險險破7。顯而易見，這些都是對經濟預期和經濟內在增量變化弱化密切相關的外在指標。二是習主席召開民營企業(yè)座談會，對民營企業(yè)進行了前所未有的鼓勵，提出要求要給予更多的政策支持。這也反映出我們迫切需要新的前期被忽略的經濟增長力量的支持。三是在G20峰會上，在與美國的雙方談判中，美國人幾乎沒有任何讓步。市場對G20峰會美中兩國元首的論壇給予這么高的關注度，因為這對中國的經濟的確非常重要。

　　我不想再更多的細分。今年的經濟增長中，即使沒有美國的加稅，恐怕也不會太好看。實際上在過去幾年，我們的出口始終低于國民經濟增長速度，也就是它對經濟增長的貢獻是負數。其他的眾多產業(yè)也是困難重重，包括高科技產業(yè)，大家看到華為面臨的困境。也包括傳統(tǒng)工業(yè)中的基礎重工業(yè)，鋼鐵、石油、化工、煤炭。也包括這幾年發(fā)展比較快的汽車業(yè)，恐怕2018年很難過。如果中國兌現對美國汽車進口的承諾，汽車業(yè)的壓力還會增大。再加上新能源汽車的競爭。紡織、家電等行業(yè)也沒有多少可描述的。

　　中國短期經濟形勢面臨的難題我們不一一述說，只強調一點，盡管美國貿易戰(zhàn)對我們的經濟增長、出口，甚至是對過去若干年來一直致力于的產業(yè)結構升級都造成了巨大的挑戰(zhàn)和阻礙。因為全世界國際分工格局變化，自然對中國產業(yè)結構、產業(yè)選擇產生重大影響。但是，唯一影響不了、改變不了的是中國的城市化、城鎮(zhèn)化的歷史進程。

　　如果說中國經濟有一個長期的經濟增長的支撐點，就是中國的城鎮(zhèn)化和城市化。我們正在面臨著把大多數人住鄉(xiāng)下的民族轉變?yōu)榇蠖鄶等俗〕抢锏拿褡濉＿@個偉大歷史進程剛剛拉開帷幕，遠不到結束的時候，甚至連高潮都需到。如果到了高潮，我們就用不著討論產業(yè)園和寫字樓有多么重要。就是因為現在這個階段已經上臺，而且是下一階段矛盾的主要集中點，是多集電視連續(xù)劇中扮演主角的問題。我們對中國經濟的信心和房地產的信心來自于我們對城鎮(zhèn)化的信心。

　　經歷了很長的一段歷史時期，在很長的歷史過程中，我們走過的彎路多過順利。產業(yè)園和寫字樓是我們國家城鎮(zhèn)化道路發(fā)展過程中一個很重要的角色。在很長一段歷史時期內，我們曾經以為城市就是大工廠，城市和工廠沒區(qū)別。很多老工業(yè)基地今天的困境怎么造成的？都是因為在改革開放之前或者是改革開放之初就是如此。修了一條產業(yè)專用線，鐵路東邊是工廠區(qū)，鐵路西邊是住宅區(qū)，不要說其他基礎設施建設。今天所謂的棚戶區(qū)改造的問題、基礎設施嚴重不足的問題、環(huán)境嚴重污染的問題，其實都和老舊城市在城市化過程中曾經長期施行的戰(zhàn)略有關。其實還遠不止于此，我們盡可能把工業(yè)建在山里，盡可能的把城市縮小抑制。

　　改革開放以后，面臨嚴重的房慌和住房危機，把城市化和城鎮(zhèn)化理解為首先是滿足老百姓住房的改善。今年是改革開放40周年紀念日，12月28號，中央要召開一次隆重的紀念大會。房地產業(yè)實際上是改革開放后20年的事。1998年全面停止福利分房，2002年才真的逐步停下來。前20年是福利分房階段，是老百姓住宅改善階段。如果說住宅建設40年，房地產業(yè)的發(fā)展其實是20年。

　　最開始的城市化建設，如果說標志性建筑，就是北京1979年當時的市委書記建的前三門大街，以此為標志，是以老百姓住房建設為核心的。產業(yè)發(fā)展、商業(yè)發(fā)展處于被忽略的位置。前三門的那些住宅樓當時是全國第一家開啟了大規(guī)模給老百姓建設住宅的先河，功不可沒。但是，它的缺陷也是顯而易見的。前三門大街本來應該是旅游區(qū)、文物保護區(qū)，至少是有特殊功能。兩邊的商業(yè)不建不行，建了也不行。建了商業(yè)，交通主干道受到影響，效率沒辦法體現。不建商業(yè)，那么大批的居民住宅樓，居民生活會非常不便。那個時候我們根本沒考慮到城市功能分區(qū)。

　　一直到1998年之前，我們都是采取鼓勵單位自建住房的政策來幫助老百姓解決住房問題。所以，所謂的福利分房的高潮是80年代中后期和90年代。在這個時期，我們走過了嚴重的房荒和住房危機，讓大多數人住到了房子里，盡管還沒有解決所有人都住到房子里的問題。更重要的是這段時間的住宅建設成績是主體部分幾乎都是成套建筑。廚房、衛(wèi)生間、上下水道和單元房。它的缺點也是顯而易見的。完全忽略了城市功能分區(qū)，鼓勵單位自建住房，西單商業(yè)街建了很多宿舍樓，司局長中午回家睡一覺，不耽誤上午上班。

　　當時主管全國城市建設的建設部�，F在我們經常調侃建設部，樓前是上訪的，樓后是遛狗的，中間是一大片居民區(qū)，在辦公區(qū)推著嬰兒車、牽著小狗的保姆。城市功能分區(qū)嚴重滯后。再加上這一批福利分房，現在來看，它的功能已經遠不能滿足城市居民改善居住條件的要求，也迫切需要升級改造。

　　在這個過程中，有兩件事需要提一提，也是這次峰會的主題，一個是產業(yè)園。產業(yè)園的發(fā)展對中國有兩大歷史貢獻。產業(yè)園不是中國的獨創(chuàng)，但是中國的產業(yè)園區(qū)在今年紀念改革開放40周年的時候我們需要格外提出。它給我們提供了體制改革的試驗區(qū)。大到深圳特區(qū)，小到蘇南的各個工業(yè)園區(qū)，甚至是地市縣的工業(yè)園區(qū)。它給我們提供的不僅僅是產業(yè)聚集的空間，更重要的是體制成分成長的空間、體制改革向市場經濟靠攏的試驗區(qū)。這是所有國家工業(yè)園區(qū)沒有過的功能。正是因為這個功能，我們才找到了向市場經濟轉變的方向。

　　產業(yè)園最終讓我們解決了城市和產業(yè)關系出路的問題。在解放以后，北京城的歷史名人建筑和住宅都變成了街道工廠，基本上破壞殆盡。改革開放以后，產業(yè)園區(qū)的發(fā)展給產業(yè)升級和民營企業(yè)的發(fā)展提供了空間。早期建立的很多產業(yè)園區(qū)成了新城區(qū)建設的起點。北京這樣的城市以外延擴張為主，但很多二三線城市都走過了通過產業(yè)園區(qū)的發(fā)展最后成為新城區(qū)，包括蘇州、無錫、常州這樣的新興城市，產業(yè)園區(qū)都成為了新城。

　　寫字樓也是一樣，盡管寫字樓的發(fā)展有諸多被媒體所詬病、被社會不理解的地方，縣城也建CBD，全世界的中央商務區(qū)不超過20個，中國的縣里面也要建CBD。不顧當地經濟發(fā)展的實際需要，盲目擴張、貪大求洋。但是，它依然是功不可沒，使城市格局、城市功能從簡單的辦工廠、住人到成為參與國際競爭、滿足信息流、資金流、高科技產業(yè)發(fā)展的新型產業(yè)。

　　世界的城市都走過了這條道路。美國的汽車之城底特律、鋼鐵之城芝加哥、匹茲堡，21世紀世界各國城市的排名不是以工業(yè)生產能力的集聚為標志，而是以商務功能為標志。寫字樓的發(fā)展確實讓引領了中國城市建筑的發(fā)展。我們有很多得以在世界上炫耀的建筑，其實都是寫字樓的創(chuàng)造。到今天為止，大家所討論的聯合辦公、分享辦公都是寫字樓發(fā)展的貢獻，否則我們無法進入到與世界城市相媲美的階段，不能忘記產業(yè)園區(qū)和寫字樓在中國城鎮(zhèn)化、城市化過程中的歷史貢獻，而且有濃墨重彩的一筆。今后一段時間，它仍然是中國城市化、城鎮(zhèn)化中的領軍形式。

　　最后我想說說房地產行業(yè)。中國的房地產業(yè)在過去改革開放40年來，特別是停止福利分房以后的房地產業(yè)發(fā)展過程中幾乎沒有得到過社會輿論的好評，包括主流媒體，包括在座各位記者所從事的媒體，你們哪一個媒體說過房地產的好話？房地產是在一片質疑、焦慮，甚至是在詛咒、仇視的聲音中發(fā)展起來。恰好是在這樣一個社會氛圍中發(fā)展起來的產業(yè)承擔了國民經濟增長的支柱產業(yè)的責任，承擔了老百姓住房條件改善、產業(yè)結構升級和社會私人財富累積的重任。

　　之所以能夠有今天的發(fā)展是因為房地產業(yè)順應了客觀規(guī)律。不管官多大、占據什么樣的顯要位置，房地產業(yè)的客觀規(guī)律也是不以人的主觀意志為轉移的，不是因為誰的權力大就按照誰的主觀意志來發(fā)展。也不是因為掌握了新聞利器、公眾口舌的主觀意志為轉移。甚至不以站在道德高地，不以代表大多數老百姓、替窮人說話的主觀意志而轉移。

　　我們希望祖國天天是春天，有人不希望嗎？四季輪回誰改得了？這就叫客觀規(guī)律�？陀^規(guī)律如何促進房地產業(yè)的發(fā)展，或者說房地產業(yè)如何順應了客觀規(guī)律。我分享四點認識。

　　在一個相當長的歷史時期內，甚至到今天為止，我們認為生產才是善，消費是惡。想吃好的、穿好的、過好日子、住好房子、娶漂亮的媳婦，這是修正主義，得對你進行思想改造才行。我們年輕的時候，滿大街的標語寫的是"抓革命，促生產""發(fā)展生產，保障供給""革命向前進，生產長一寸"。我上大學是77級，恢復高考第一年。馬克思主義經濟學，老師給我們講生產、消費、交換、分配，生產是居于支配主導地位的。我們不把煤挖出來、不把鋼煉出來、不把汽車生產出來，何以讓人們生活改善？何以給老百姓提高工資？所以，第一條是努力生產。還有異議嗎？不把東西生產出來，我們何以漲工資和改善生活？對了一半。

　　工業(yè)化初期，它的規(guī)模、技術先進性以及集聚能力、資源共享能力、市場開拓能力等決定了社會的發(fā)展。工業(yè)化的中后期，如何挖更多的煤、煉更多的鋼、發(fā)更多的電、生產更多的汽車，一點不困難，難的是如何把這些東西賣掉。消費成為經濟發(fā)展的主導性因素。社會發(fā)展的主要障礙已經從生產領域轉移到了消費領域。

　　2009年的全世界金融危機，跟1929年到1933年的大危機如出一轍，都是消費不足的危機，都是工業(yè)化之后的供給大于需求，是一個常態(tài)現象。擴大內需、擴大消費是穩(wěn)定發(fā)展的關鍵因素。2009年，我們沒聽說美國賣不出去什么東西，怎么就有金融危機了呢？不是因為社會有充足的購買力而買的，而是通過借錢買的。社會和居民部門、政府部門、企業(yè)部門過度負債來平衡供求，累積了危機。美國前財長麥特納說當初世界金融危機不怨美國人，怨中國人。中國經濟發(fā)展了，掙了錢，中國人不花，不僅自己不花，還借給美國人花，讓美國人花多了，還不上了。當人們努力的討論買房、不買房的時候，實際上是人們已經認同，社會已經形成共識，消費是一種善，而不是罪惡。我們應當努力滿足老百姓對美好生活的向往。這句話是去年十九大報告在關于現代化戰(zhàn)略這個長期發(fā)展戰(zhàn)略中提出的，今后一個相當長的歷史階段，中國的主要矛盾是生產發(fā)展不平衡不充分與老百姓對美好生活的向往之間的矛盾。我們扭轉了生產與消費的關系。重視消費是中國實現長治久安、經濟發(fā)展最重要的關鍵，而不是如何形成更大的生產能力。

　　我們在一個很長的歷史時期內認為未來的遠期利益才是一種善，眼前利益都是罪惡。你不應當想現在過好日子，你應該為偉大的理想獻身。如同很多宗教，你這輩子沒什么意義，爭取下輩子托生個好人家才行。如果你這輩子想吃好的、穿好的，那是貪念，是罪惡的欲望，得向神甫懺悔。

　　習主席說我們要擼起袖子加油干，我們年輕時的口號比這個邪乎的多，我們那個時候叫"活力1分鐘、奮斗60秒"。那個時候是"革命加批評，拼命干革命""一怕苦，二不怕死""狠斗私自一閃念""先生產，后生活""先治坡，后治窩"。我們認為光輝燦爛的未來才有意義，讓老百姓有錢是罪惡的、是不對的。

　　今天，十九大報告提出的滿足人民對美好生活的向往就是滿足當下現世，這輩子活的好點兒。人們買房發(fā)展，房地產業(yè)的興旺順應了無論人們主觀意志都不可扭轉的客觀趨勢。

　　我們在很長一段歷史時期認為有產是罪惡，無產才是善。我們這個年齡的上小學，老師讓你要成為無產階級的接班人。30年前，誰家有房、有地、有資產，你就是社會的敵人，得對你施以無產階級專政的鐵拳，把你打翻在地，再踏上一只腳，讓你永世不得翻身。不管今天你意識和沒意識到，不管你因為買了房子而切切暗喜，還是因為沒買到房子懊悔不迭，或者是對房地產業(yè)充滿了仇視，為什么房價漲的讓我買不起。不管你出于什么樣的位置和情緒、你想和沒想過，實際上都在努力想成為"有產一族"。如果說全面的小康社會用一句話以概之，其中一個最重要的標志之一就是讓人人都是無產者的國家有越來越多的人民群眾擁有資產。這就是房地產業(yè)所順應的客觀規(guī)律，它的發(fā)展前景、信心來源。

　　在一個相當長的歷史時期內，我們曾經認識城市是惡，農村才是善。在一個相當長的歷史時期，我們的工業(yè)布局是"靠山、分散、進洞"，要遠離大城市，備戰(zhàn)備荒為人民。我們曾經在第三、第四、第五個五年計劃的時候，工業(yè)固定資產70%以上都配置在三線建設，在陜西、四川、貴州的山溝里。我們動員了幾千萬知識青年上山下鄉(xiāng)，因為你們生在長在城市，你們的世界觀都已經資產階級了，必須到農村去改造才行，要接受貧下中農再教育。我們對城市充滿了偏見。

　　今天，當我們面對經濟發(fā)展問題的時候，要改善人民生活、滿足老百姓美好生活向往，讓億萬農村人口享受城鎮(zhèn)化消費方式、生活方式，讓城鎮(zhèn)居民不斷改善居住條件和消費結構升級，這才是我們建設美好中國、美麗家園的目標。城市是善，讓大多數人住城里，才能讓中華民族振興于世界民族之林，才能讓中國老百姓過上比美國人還闊的日子。

　　以上認識是我反思我們改革開放40年來的一點心得，也是對房地產未來信心之所在。謹供大家參考。謝謝！

    來源：房訊網