房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦，本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤(pán)手及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開(kāi)啟未來(lái)辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、IC PARK、北辰寫(xiě)字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場(chǎng)、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤(rùn)置地等合作伙伴的支持。
當(dāng)天下午進(jìn)行的第二場(chǎng)領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)，以"資管新時(shí)代--資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理之道"為主題。嘉銘投資（集團(tuán)）有限公司副總裁孫鵬陽(yáng)出席論壇，與參會(huì)嘉賓就資產(chǎn)管理進(jìn)行熱烈討論，并切實(shí)分享了自己多年在資產(chǎn)管理過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)。
孫鵬陽(yáng)表示，對(duì)資產(chǎn)管理來(lái)講，核心就是要管理價(jià)值，價(jià)值的含義到底是什么，從我自己的實(shí)驗(yàn)當(dāng)中，我覺(jué)得其實(shí)是現(xiàn)金流。投資人買(mǎi)一個(gè)資產(chǎn)，其實(shí)就是相當(dāng)于買(mǎi)了一個(gè)現(xiàn)金流，管理這個(gè)資產(chǎn)，其實(shí)就是要管理好這個(gè)現(xiàn)金流。
以下是孫鵬陽(yáng)在領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)發(fā)言實(shí)錄：
孫鵬陽(yáng)：在資產(chǎn)管理，在地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，我們會(huì)跨越整個(gè)地產(chǎn)的生命周期，從拿地、規(guī)劃，甚至建造、運(yùn)營(yíng)，到后期包括翻新、維修、維護(hù)、出租等等，在這些各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，我們的目標(biāo)是要提高這些資產(chǎn)的價(jià)值和效益。其實(shí)每一個(gè)環(huán)節(jié)都有很多核心的指標(biāo)，比如說(shuō)利潤(rùn)、投資回報(bào)率、投資回收期等等。對(duì)資產(chǎn)管理來(lái)講，核心就是要管理價(jià)值，價(jià)值的含義到底是什么，就是這個(gè)價(jià)值的核心是什么東西呢？我們?nèi)绾稳ス芾磉@個(gè)價(jià)值，最基本的一點(diǎn)是說(shuō)，我個(gè)人的體會(huì)是要明確這個(gè)價(jià)值是什么來(lái)衡量的。
這個(gè)價(jià)值從我自己的實(shí)驗(yàn)當(dāng)中，我覺(jué)得其實(shí)是現(xiàn)金流，你買(mǎi)一個(gè)資產(chǎn)其實(shí)就是相當(dāng)于買(mǎi)了一個(gè)現(xiàn)金流�，F(xiàn)金流不同的層面有不同的定義。比如運(yùn)營(yíng)的層面，可能我們就會(huì)有NOR，看運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中的現(xiàn)金流。如果是你負(fù)責(zé)整塊資產(chǎn)，可能要看資產(chǎn)融資，會(huì)看融資以后的現(xiàn)金流�？傊�，你管理這個(gè)資產(chǎn)，其實(shí)就是要管理好這個(gè)現(xiàn)金流。
第二，在諸多的環(huán)節(jié)當(dāng)中，其實(shí)我們應(yīng)該在每一個(gè)環(huán)節(jié)都能夠站到現(xiàn)金流的角度去看待。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中有拿地、有規(guī)劃、有建造、有運(yùn)營(yíng)，包括整個(gè)后面的翻新、物業(yè)的管理。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，其實(shí)我們每一條業(yè)務(wù)線的同事，都有自己專業(yè)的角度，他的意見(jiàn)其實(shí)在匯總當(dāng)中，大家的角度是不同的。比如我們?cè)谧鲎赓U的時(shí)候，我們可能就會(huì)想我們要把整個(gè)租約做好規(guī)劃，這個(gè)租約可能就是不要分在某一個(gè)時(shí)期到期，可能分兩年。這樣的話在整個(gè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，租約集中到期的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)減少�；蛘呶覀円灿杏龅竭@樣的情況，比如我們有一個(gè)很大的租戶，他未來(lái)可能有擴(kuò)租的可能。為了留住這個(gè)租戶，我們可能會(huì)留一層層面，說(shuō)留著給他，萬(wàn)一他到時(shí)候擴(kuò)租沒(méi)有地方就會(huì)搬走。這是從租賃業(yè)務(wù)線的角度，我們認(rèn)為應(yīng)該是專業(yè)意見(jiàn)，沒(méi)有問(wèn)題。但是如果站到現(xiàn)金流的角度，可能這里的判斷就會(huì)做一些調(diào)整。
比如說(shuō)這個(gè)大的客戶，當(dāng)然這個(gè)大的客戶是我們應(yīng)該留住的，是很好的生意的保障。但是我們?nèi)绻樟艘粚拥人�，那么現(xiàn)金流就會(huì)受很大的影響。其實(shí)客戶不是唯一的，我們可以再換另外一個(gè)客戶。但是現(xiàn)金流是最重要的。在這個(gè)時(shí)候一般我們可以看到，基金下面的這些物業(yè)，他們都會(huì)保持很高的出租率，這就是換作現(xiàn)金流的角度去看待這些事情的時(shí)候，可能在做判斷的時(shí)候就會(huì)做一些調(diào)整和專門(mén)再站到業(yè)務(wù)線去看，會(huì)有一些不同。這是我的第二個(gè)體會(huì)。
第三，如果能夠把所有的這些環(huán)節(jié)都站到現(xiàn)金流的角度去看，我其實(shí)需要一個(gè)整個(gè)的流程和體系去支持，其實(shí)你做資產(chǎn)管理是一個(gè)機(jī)構(gòu)的行為，是一個(gè)組織的行為，不是個(gè)人的行為。每個(gè)人都能夠在這個(gè)組織里面按照現(xiàn)金流的角度，按照資產(chǎn)價(jià)值的角度去工作、去選擇，這個(gè)時(shí)候最后的結(jié)果會(huì)是達(dá)到這個(gè)資產(chǎn)的增值。
舉一個(gè)具體的例子，比如還是剛才租賃的那個(gè)角度。租賃我們?nèi)绻_保你每一單租賃的case都能夠站到資產(chǎn)增值的角度去做，比如說(shuō)我們有一層或者一個(gè)單元，有三個(gè)客戶都來(lái)看這個(gè)單元，是不是給到哪家客戶，我們談的條件是什么。那么就有很多點(diǎn)，比如這個(gè)客戶的收益怎么樣，是不是會(huì)給這個(gè)樓帶來(lái)很好的形象，它的信譽(yù)度如何，能不能夠給我們帶來(lái)一些延期付款或者有一些訴訟等情況，這都是我們要評(píng)估的。但是還有一個(gè)點(diǎn)，如果做了資產(chǎn)管理，有一種手段去評(píng)估這三個(gè)case，哪一個(gè)case對(duì)整個(gè)樓的資產(chǎn)價(jià)值增值是最多的。所以有一個(gè)工具算出來(lái)、評(píng)估出來(lái)，有一個(gè)合同的價(jià)值，再判斷到底選哪一個(gè)合同。
在整個(gè)流程判斷完之后，在整個(gè)公司的審批流當(dāng)中也需要有一個(gè)流程的點(diǎn)，有一個(gè)工具。這個(gè)租賃合同到底能不能通過(guò)整個(gè)機(jī)構(gòu)的審批，這里面就要有一個(gè)價(jià)值增值的審批，有一個(gè)計(jì)算的表，這個(gè)表要通過(guò)所有人的認(rèn)可。從所有角度都可以看到這個(gè)租賃合同對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值增值是正向的，就通過(guò)審批。所以如果能夠?qū)崿F(xiàn)幾個(gè)組織做資產(chǎn)管理、做資產(chǎn)增值和保值，很重要的基礎(chǔ)工作就是整個(gè)機(jī)構(gòu)要有一個(gè)流程和體系來(lái)確保每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)角度都要能夠站在資產(chǎn)價(jià)值的角度去工作、去做動(dòng)作。
來(lái)源：房訊網(wǎng)